◎ 胡勇軍(浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師)
簽陰陽合同避稅 險(xiǎn)些吃了啞巴虧
2012年10月13日,李先生與張女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,約定張女士將其所有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李先生,成交價(jià)格為166萬元。同時(shí),雙方又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議,在補(bǔ)充協(xié)議中,房屋的成交價(jià)格變成了32萬元,同時(shí)將該房屋內(nèi)家具、家電、裝修裝飾及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)134萬元,總計(jì)仍為166萬元。
誰知合同還沒履行,李先生卻以存在重大誤解為由提起訴訟,主張只按補(bǔ)充協(xié)議中的房價(jià)32萬元購買,不再購買“作價(jià)”134萬元的各類配套設(shè)施設(shè)備。
法庭上,張女士道出,簽訂補(bǔ)充協(xié)議純粹是為了幫助李先生規(guī)避房產(chǎn)交易稅,而為買賣雙方提供居間服務(wù)的經(jīng)紀(jì)公司也證實(shí)了張女士的說法。
北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為,涉訴的房屋根據(jù)其所在地段和面積計(jì)算,市價(jià)明顯遠(yuǎn)高于32萬元。在正常的市場交易下,理性的房屋出售人不可能在買賣合同中約定房價(jià)為166萬元,又簽訂補(bǔ)充協(xié)議將房價(jià)急劇降低為32萬元。由此可見,補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于成交價(jià)格的約定屬于以合法手段掩蓋避稅目的、造成國家房地產(chǎn)交易稅收減少的無效民事行為。雖然庭審中,李先生對(duì)此并不認(rèn)可,但其拒絕就房屋的市場參考價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定,且始終沒能就上述情況作出合理的解釋,因此法院對(duì)李先生的主張不予支持。
◎ 胡勇軍(浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師)
點(diǎn)評(píng)
由于房屋買賣所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi),與房屋的交易價(jià)格緊密相關(guān),有的交易者為了少繳稅款,往往會(huì)另簽一份房價(jià)相對(duì)較低的合同,通過低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅款。這種行為不僅導(dǎo)致國家交易稅大量流失,同時(shí)也擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序,引發(fā)房屋買賣糾紛。
本案中,李先生與張女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定張女士將其房屋轉(zhuǎn)讓給李先生,成交價(jià)格為166萬元。該合同約定清晰明確,是雙方的真實(shí)意思表示,如按該合同履行,雙方不易產(chǎn)生糾紛。但李先生與張女士又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議,使得同一套房屋在買賣過程中,出現(xiàn)兩個(gè)截然不同的價(jià)格。李先生以重大誤解為由提起訴訟,主張只按照備案合同中的房價(jià)32萬元購買房屋,不再購買配套設(shè)施設(shè)備。如果李先生的訴訟請(qǐng)求得到法院的支持,張女士將遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。
根據(jù)我國法律規(guī)定,當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同,合同中關(guān)于房屋價(jià)款等約定存在不一致,當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭議的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。
按照民法通則規(guī)定,民事法律行為有效包括三方面條件:一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力,二是意思表示真實(shí),三是不違反法律或者社會(huì)公共利益。當(dāng)事人意思表示中意思與表示不一致的,屬于隱藏行為,在隱藏行為中,虛假意思表示應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效,但被隱藏的真實(shí)意思表示的效力應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)意思表示是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及是否損害第三人利益確定。本案件中,雙方為了避稅,在簽訂合同當(dāng)日又另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于房屋的低價(jià)約定,屬于以合法手段掩蓋避稅的非法目的,屬于無效民事行為。
雖然李先生對(duì)此并不認(rèn)可,但其拒絕就房屋市場參考價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定,其始終未能就存在上述情況作出合理解釋,違反一般生活經(jīng)驗(yàn),法院綜合全案事實(shí)和房地產(chǎn)市場實(shí)際情況,認(rèn)定先前簽訂的房屋價(jià)款為166萬元的合同是雙方真實(shí)意思表示,應(yīng)依約履行,故對(duì)李先生的主張不予支持。