城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究
——基于國(guó)際比較視角

王元華，張永岳

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究
——基于國(guó)際比較視角

王元華1，2，張永岳1

（1．華東師范大學(xué)商學(xué)院，上海 200241；2．山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院，山東濟(jì)南 250101）

目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程到達(dá)了一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也引起了人們的廣泛關(guān)注。針對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)，文章從英國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化歷程的視角出發(fā)，分析了這些國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，都伴隨著住房短缺等問(wèn)題，特別是集中度高的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題更顯突出。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入差別降低，低收入群體的住房支付能力逐漸增強(qiáng)，住房緊張局面將逐步緩解。

城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)市場(chǎng)；住房短缺

一、引 言

在過(guò)去的幾十年內(nèi)，許多發(fā)展中國(guó)家中，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，1970年，37%的世界人口居住在城市中，到了1995年，城鎮(zhèn)化率上升到了45%，2005年這個(gè)數(shù)字超過(guò)了50%。城鎮(zhèn)化通?？梢宰鳛榘l(fā)展過(guò)程中的整體標(biāo)志，在連續(xù)均衡的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，城鎮(zhèn)化是因果鏈條上的各類事件的最后結(jié)果，隨著人均GNP的增加，城市人口越來(lái)越多，農(nóng)村人口越來(lái)越少，城市人口最終穩(wěn)定在75%左右。改革開放以來(lái)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，2010年已達(dá)到僅50%水平，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，人們居住條件改善的同時(shí)，但也存在著許多家庭住房支付能力困難等現(xiàn)象，引起了人們的廣泛關(guān)注。目前，不同的學(xué)者都同意快速的城鎮(zhèn)化往往伴隨著對(duì)城市住房需求的增加，由于政府和城市缺乏足夠的資源，而不能滿足窮人的需要，因此不能購(gòu)買到體面的住房的城市居民居住在狹小的空間內(nèi)，慢慢轉(zhuǎn)換成好的居住條件。本文以主要發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程為視角，開拓性地研究了當(dāng)時(shí)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。本文的結(jié)構(gòu)是：第二部分回顧了主要發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，主要是40%～60%的發(fā)展階段，根據(jù)城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，說(shuō)明了我國(guó)的城鎮(zhèn)化仍在進(jìn)行之中，并根據(jù)國(guó)際比較視角分析世界發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，特別指出了集中度高的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；第三部分著重提出城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，說(shuō)明隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，住房短缺問(wèn)題逐漸緩解；最后一部分是結(jié)論及對(duì)我國(guó)的啟示。

二、主要發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析

（一）主要發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程回顧

城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一種強(qiáng)烈的正相關(guān)關(guān)系，一定的城鎮(zhèn)化與一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，超前與滯后都不匹配，都會(huì)影響國(guó)家社會(huì)的健康發(fā)展，日本在二戰(zhàn)后的短短二十幾年里，城鎮(zhèn)化得到了很大發(fā)展，由1950年的37%，上升到了1975年的76%，西方發(fā)達(dá)國(guó)家英國(guó)早在上個(gè)世紀(jì)初期城鎮(zhèn)化率就已達(dá)到了80%，美國(guó)也在1920年超過(guò)了50%，拉美國(guó)家城鎮(zhèn)化率早在1920年僅22%，到1998年達(dá)到了78%，印度1960年的城鎮(zhèn)化水平為17．9%，到2005年也僅為28．7%。我國(guó)的城鎮(zhèn)化率自1978年的17．92%一直上升到了2012年的52．6%，年均以超過(guò)1%的速度提升（見圖1）。

圖1 主要發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程

回顧來(lái)看，雖然各國(guó)都經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻不盡相同。英國(guó)和美國(guó)城鎮(zhèn)化狀況較好，但拉美國(guó)家和印度卻存在了諸多問(wèn)題，拉美國(guó)家的城鎮(zhèn)化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)諸多問(wèn)題：失業(yè)率高、環(huán)境惡化、交通擁擠、社會(huì)問(wèn)題較多等，印度則城鎮(zhèn)化滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低速發(fā)展。圖2是以人均GDP表示經(jīng)濟(jì)發(fā)展所呈現(xiàn)出來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系。

針對(duì)我國(guó)的城鎮(zhèn)化，有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，但大部分研究者認(rèn)為我國(guó)的城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖符合國(guó)際發(fā)展的一般規(guī)律，但城鎮(zhèn)化水平滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。因此，可以說(shuō)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在進(jìn)行之中，且又進(jìn)一步發(fā)展提升之趨勢(shì)。

（二）國(guó)外主要發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

住房問(wèn)題是伴隨工業(yè)化與城鎮(zhèn)化而來(lái)的社會(huì)問(wèn)題。世界上許多發(fā)達(dá)國(guó)家，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，住房問(wèn)題都非常顯著。住房作為人類的第三需求，隨著工業(yè)化、都市化發(fā)展，變得日益緊張。下面主要探討了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中美國(guó)、英國(guó)、日本和德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

圖2 主要發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率與人均GDP關(guān)系圖

1．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

1880－1920年，擁有一套獨(dú)院的住宅成了“美國(guó)夢(mèng)想”的一個(gè)象征標(biāo)志，認(rèn)為擁有住房是美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的生活，在十九世紀(jì)最后的十年內(nèi)，依靠勞動(dòng)工資為主的外來(lái)移民最大的愿望就是擁有自己的房子。那時(shí)很多人仍然認(rèn)為擁有住房就是有個(gè)了“家”。此時(shí)，許多人開始移到了城市郊區(qū)的獨(dú)院的住宅里。買獨(dú)院的住宅被認(rèn)為是進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)的一個(gè)過(guò)程。許多遷移來(lái)的父母為了買到住房，讓子女，甚至是十多歲的孩子，犧牲掉讀書而去掙錢。面對(duì)有限的收入，許多家庭依靠廣泛的家庭關(guān)系和鄰里幫助并依靠金融支持購(gòu)買住房。許多人都是奮斗了十幾年，搬遷了好幾次，住房條件才慢慢好轉(zhuǎn)。他們認(rèn)為擁有房地產(chǎn)比其他資產(chǎn)更重要，更多的從波蘭、德國(guó)等移民者更偏愛于房地產(chǎn)，而不是珠寶。同時(shí)，許多人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中搞投機(jī)，圈了大片的土地。雖然開發(fā)商也建造并出售了大量的住房，但住房問(wèn)題仍然很嚴(yán)重，1890年，美國(guó)平均每套住房居住5．45人，重點(diǎn)城市芝加哥則由于“住房質(zhì)量和數(shù)量的缺乏”導(dǎo)致了騷亂，媒體和大量的政府官員都宣稱芝加哥城市面臨著嚴(yán)重的住房問(wèn)題［1］。1937年，美國(guó)的城市化率達(dá)到55%左右時(shí)，羅斯福在就業(yè)演講中，還提到“全國(guó)有三分之一的人住房條件很差”［2］。

住房支出方面，美國(guó)住房花費(fèi)占家庭預(yù)算支出的比例一直在增加，下表即為當(dāng)時(shí)一般生活舒適體面的美國(guó)家庭的住房開支情況，一般認(rèn)為，住房支出占家庭預(yù)算的比例超過(guò)30%以上就是超過(guò)負(fù)擔(dān)能力。

表1 城鎮(zhèn)化進(jìn)程中美國(guó)住房花費(fèi)占家庭預(yù)算支出的比例

2．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

產(chǎn)業(yè)革命前，英國(guó)是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)社會(huì)，農(nóng)村是社會(huì)的基礎(chǔ)。十九世紀(jì)，隨著產(chǎn)業(yè)革命的興起，城市工業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的需求增加，同時(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)得到了很大提高，許多農(nóng)民被城市高工資等優(yōu)勢(shì)所吸引而離開土地進(jìn)入了城市。由于人口流動(dòng)的加速，城鎮(zhèn)人口也得到了快速增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)化過(guò)程中大量流入城市的人群對(duì)住房的需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的住房問(wèn)題，主要表現(xiàn)為數(shù)量缺乏和質(zhì)量低等問(wèn)題，且呈加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。貧民窟很多，住房質(zhì)量很差，且居住擁擠，整個(gè)英格蘭和威爾土每幢房屋居居住人數(shù)，1841年為5．4人，1851年達(dá)到5．46人。恩格斯根據(jù)1840年英國(guó)威斯敏斯特兩個(gè)教區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，當(dāng)時(shí)5366個(gè)工人家庭中四分之三只有一個(gè)房間，男女老幼擠在一起。19世紀(jì)90年代，英國(guó)工業(yè)革命完成時(shí)，倫敦五分之一以上的人口居住條件還是一間屋住2個(gè)人以上［3］。此時(shí)，政府大力建造新城，每一個(gè)地方都有一二個(gè)新城，不管在新城或是在老城，都建設(shè)了很多住房、街道和廣場(chǎng)。盡管住房短缺，存在著高達(dá)16%的無(wú)房可住的家庭，但在高速流動(dòng)的城市中，許多房子的位置無(wú)法滿足人們的需要，而在“錯(cuò)”的位置上，許多房子空置。下表即反映了英國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房空置和無(wú)房可住并存的現(xiàn)狀。

表2 城鎮(zhèn)化進(jìn)程中英國(guó)空置住房及無(wú)房可住家庭的數(shù)量

在1560－1800年的240年間，土地投資的回報(bào)率僅僅為9%，但在1800－1875年里，城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程中，在需求和投機(jī)的刺激下，地價(jià)一漲再漲，土地價(jià)格溢價(jià)平均達(dá)到29%，且一直處于上升趨勢(shì)，1875年甚至達(dá)到40%，這是土地市場(chǎng)資本收益最大的一段時(shí)期，但是同時(shí)期政府公債的收益率卻一直較低，僅為3%，因此，許多人熱衷于購(gòu)買土地，而不是政府長(zhǎng)期債券。之后由于1875－1895年之間的緊縮政策，導(dǎo)致土地溢價(jià)在1890－1910迅速消失［4］。

從下圖可以看出，1800年左右，正是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快時(shí)候，不管住房租金，還是工人工資都開始迅速上漲，但住房租金增速超過(guò)了建筑工人的日工資。房租占總消費(fèi)開支的比例1801年為5%，1851年達(dá)8%，1901年上升到9%［5］。

3．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

1875年德國(guó)的城鎮(zhèn)化率就達(dá)到了40%，1871－1910年期間城市人口增長(zhǎng)迅速。工業(yè)城市增加的人口中，很大部分來(lái)自農(nóng)村。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速的壓力下，德國(guó)的住房市場(chǎng)一度出現(xiàn)緊缺現(xiàn)象，居住條件迅速惡化。1872年，恩格斯就曾指出：“現(xiàn)在各大城市中有足夠的住宅，只要合理使用，就可以立即幫助解決真正的住宅缺乏問(wèn)題。當(dāng)然，要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，就必須剝奪現(xiàn)在的房主，讓沒(méi)有房子住或現(xiàn)在住得很擠的工人搬到這些住宅里去?！贬槍?duì)住房缺乏的原因，恩格斯指出是城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的人口流入所造成的，“大批農(nóng)村工人突然被吸引到發(fā)展為工業(yè)中心的大城市里來(lái)”、“住房短缺，是指工人的惡劣住房條件因人口突然涌進(jìn)大城市而特別惡化；房租大幅度提高，每所住房更加擁擠，有些人根本找不到棲身之處”、“工人大批地涌進(jìn)大城市，而且涌入的速度比在現(xiàn)有條件下為他們修造住房的速度更快”，住房短缺的同時(shí)，導(dǎo)致很多人投資房地產(chǎn)，“現(xiàn)代大城市的擴(kuò)展，使城內(nèi)某些地區(qū)特別是市中心的地皮價(jià)值人為地、往往是大幅度地提高起來(lái)?！薄ⅰ敖ㄔ彀嘿F住房……提供了更有利得多的投機(jī)場(chǎng)所”［6］。1921年，“住房問(wèn)題不僅僅是因?yàn)榇嬖诤芏酂o(wú)房者而使人關(guān)注，實(shí)際上，許多地方，不僅僅是在大城市中，都有大量人口居住在違背衛(wèi)生和道德基本標(biāo)準(zhǔn)的地方?！保?］除此之外，德國(guó)居民租金收入比也較高，據(jù)資料顯示，1880年德累斯頓年收入30英鎊以下者的居民房租開支占年收入的比例高達(dá)26．8%，年收入60－90英鎊者比例為16．3%，收入越低，房租負(fù)擔(dān)比例越高［5］。

圖3 城鎮(zhèn)化進(jìn)程中美國(guó)建筑工人日工資及住房租金變化圖

以上都在一定程度上說(shuō)明了當(dāng)時(shí)住宅缺乏，許多工人購(gòu)房能力不足，無(wú)房可住，但又有許多人住房條件較好。直到十九世紀(jì)末，人們對(duì)住房的追求以及相關(guān)人權(quán)的訴求，國(guó)家在住房問(wèn)題的職責(zé)才受到關(guān)注。［8］為了緩解嚴(yán)峻的住房困難，開始實(shí)施了《普魯士住房法》、《帝國(guó)住房法》，為社會(huì)福利房的出現(xiàn)提供了前提。并先后成立了“德國(guó)住房支持集團(tuán)”、“雇員公益股份公司”、“公益住宅股份公司”等。

4．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中日本房地產(chǎn)市場(chǎng)

二戰(zhàn)后，日本出現(xiàn)了嚴(yán)重的住房問(wèn)題。一方面住房遭到大量破壞，另一方面是城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展時(shí)候，大量農(nóng)村勞動(dòng)力開始涌入城市。城市第二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)從1953年的2354萬(wàn)人增至1955年的2554萬(wàn)人，1960年超過(guò)3000萬(wàn)人，1964年為3400萬(wàn)人，如此大規(guī)模的勞動(dòng)力涌入城市，居住成為首要需求。［9］為此產(chǎn)生了住房危機(jī)，住房需求缺口很大，設(shè)施條件也較差。隨著城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的不斷發(fā)展，國(guó)民收入持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了上升壓力。與戰(zhàn)前的地價(jià)相比，至1967年提高了1600倍，僅從1955－1965年，就提高了10倍。［10］住房?jī)r(jià)格指數(shù)由1950年的32，上升到1960年的67，又上升到1970年的100［11］。由于城市人口、產(chǎn)業(yè)的高度集聚，用地變得十分緊張，政府加強(qiáng)了對(duì)空間的利用，以求實(shí)現(xiàn)立體化，提高土地利用率，直到上個(gè)世紀(jì)70年代以來(lái)，住房條件才得到改善。

（三）城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市集中度及首位城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)

城鎮(zhèn)化進(jìn)程體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是城鎮(zhèn)化本身，另一個(gè)是城市的集中度，集中度就是資源集中在幾個(gè)大城市的程度。城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市的集中度隨著收入水平的上升而上升。發(fā)達(dá)國(guó)家城市布局較為平衡，發(fā)展中國(guó)家由于政府對(duì)大城市的偏愛和保護(hù)、生活生產(chǎn)成本低、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等，大城市統(tǒng)治支配著城市布局［12］。Jefferson指出國(guó)家的首位城市擁有好的商品、有才能的工人、國(guó)家文化中心等而吸引更多的人口［13］。倫敦、紐約、東京等都是國(guó)家的首位城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，但也導(dǎo)致了交通阻塞、環(huán)境污染、疾病爆發(fā)以及擁擠的住房，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，住房問(wèn)題尤為突出。這些中心城市往往由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資本集中、土地資源的約束以及高收入人群較多，通常房?jī)r(jià)較高，住房面積較小等，一般房?jī)r(jià)高于全國(guó)平均水平，且上漲較快。

以倫敦為例，1750年總?cè)丝跒?5萬(wàn)，1850年上升到263．3萬(wàn)，1875年達(dá)到426萬(wàn)，成為當(dāng)時(shí)世界上最大的城市［14］。1801－1851年，雖然倫敦的住房建造增加了三倍，但仍然趕不上人口的增加，工人階級(jí)的住處變得越來(lái)越擁擠，1851年，每套房子居住有7．72人，到1881年，達(dá)到歷史記錄7．85人。在倫敦中心，資金投入的是更有利潤(rùn)的項(xiàng)目，而不是工人住房項(xiàng)目，即使資金被要求投入到這些項(xiàng)目上，但由于成本較高，住房?jī)r(jià)格也很高，工人階層根本買不起，直到1850－1880年時(shí)，倫敦工人階級(jí)的住房問(wèn)題才作為一個(gè)很重要的政治問(wèn)題浮出水面［15］。東京是日本經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，也是最大的商業(yè)中心。東京人口增長(zhǎng)最快的是1950－1960年，共增加295．5萬(wàn)，占同時(shí)期日本全國(guó)人口總增長(zhǎng)數(shù)的1／4，其中人口增長(zhǎng)數(shù)的70%是屬于機(jī)械增長(zhǎng)［16］。東京土地價(jià)格高漲，出現(xiàn)了嚴(yán)重的住房問(wèn)題，市中心（Minato）土地購(gòu)買成本能占住房成本的比率高達(dá)98．5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。紐約是世界特大都市之一，是美國(guó)最大的金融、商業(yè)和文化中心，1898年，由曼哈頓等五個(gè)區(qū)合并而成。1900年，紐約人口達(dá)到343萬(wàn)，到1930年人口達(dá)到693萬(wàn)，成了世界上最擁擠的地區(qū)，因此紐約市的人口壓力一直處于超負(fù)荷狀態(tài)，其住宅短缺現(xiàn)象在全國(guó)也是最為突出的，美國(guó)平均每套住房居住5．45人，紐約高達(dá)18．52人，1900年，紐約有150萬(wàn)人住在43000個(gè)貧民窟中［3］。人口激增使住房等公共設(shè)施相對(duì)緊張，房租上漲較快，1919年，紐約哈萊姆社區(qū)平均房租為每月21或22美元，到1927年，租金就翻了一倍，許多人收入的45%花在住房上。特別是1930年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一方面造成許多人家庭因付不起房租及貸款而被趕出家門，另一方面空房率達(dá)到了歷史高點(diǎn)，紐約市政府為了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，解決住房問(wèn)題，啟動(dòng)了對(duì)三大貧民窟的改造，拆遷了許多舊住宅，建設(shè)了大量了公有住房。在德國(guó)柏林，19世紀(jì)上半葉，柏林的紡織、服裝等工業(yè)急速發(fā)展，來(lái)自周邊地區(qū)的大量勞工不斷涌入柏林城市，成為了產(chǎn)業(yè)工人。1950年，柏林居民激增至45萬(wàn)，1971年，又躍至100萬(wàn)人，到1900年，達(dá)到188．8萬(wàn)，大量的工人和普通市民居住在擁擠的出租房屋內(nèi)，住房條件非常惡劣，柏林由此獲得了“出租營(yíng)城市”的惡名［17］。一戰(zhàn)前，大柏林地區(qū)約有60萬(wàn)居民至少4人合住一間，一戰(zhàn)后由于東部難民潮的涌入，住房緊缺更加突出，約缺少10－13萬(wàn)套住房。

三、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房問(wèn)題產(chǎn)生的原因及發(fā)展變化

建設(shè)一個(gè)像樣的城市所要求的人的努力是巨大的。城市的發(fā)展必須建設(shè)街道、并且鋪路與照明；必須修建供水系統(tǒng)，需要污水處理設(shè)施；要組織公共汽車交通等等，還要為新進(jìn)入城市的人口修建大量住宅等。所有這一切都需要資源，就是說(shuō)，需要足夠的人力、物力、財(cái)力來(lái)進(jìn)行組織和建設(shè)。Harvey指出“城市”就是大量的資本流向建設(shè)環(huán)境（built environment，指對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和物質(zhì)環(huán)境的建設(shè)）和絕大多數(shù)各種各樣的社會(huì)消費(fèi)被吸收的地方。城鎮(zhèn)化就是資本的三次循環(huán)，即對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)資料、基礎(chǔ)設(shè)施和物質(zhì)環(huán)境、科教文衛(wèi)和福利三個(gè)層次的投入，并指出資本第二層次的循環(huán)是城市發(fā)展變化的決定因素［18］。如果在工業(yè)化迅速發(fā)展的情況下，大量人口進(jìn)入城市，而相應(yīng)的資源卻沒(méi)有相應(yīng)地向城市集中，即資源城鎮(zhèn)化，就必然出現(xiàn)城市設(shè)施不足和組織混亂，即“城市病”。住房奇缺和衛(wèi)生狀況惡化是城市病的最初表現(xiàn)形式。這些都是城市設(shè)施不足和組織混亂所造成的。

庫(kù)茲尼茨研究了十九世紀(jì)末到二十世紀(jì)50年代的有關(guān)社會(huì)各階層收入情況，通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、荷蘭、丹麥、挪威，瑞典等一些發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化發(fā)展的歷史材料研究。研究發(fā)現(xiàn)，總的看，半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)上述國(guó)家最富有階層所占有的收入比例下降了，而最貧窮階層收入所占比例反而上升了。這也就是說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)歷了早期的貧富差距擴(kuò)大的痛苦之后，如今貧富差距縮小了，這就是著名的庫(kù)茲涅茨倒U型曲線。同時(shí)指出了收入不平等的降低通常伴隨著人均真實(shí)收入的增加，且低收入群體的人均收入增長(zhǎng)速度高于高收入群體的增長(zhǎng)水平［19］。庫(kù)茲涅茨認(rèn)為在早期（工業(yè)化和城鎮(zhèn)化）的發(fā)展階段，收入不平等會(huì)逐漸增加，而當(dāng)工業(yè)化后期（工業(yè)部門已經(jīng)吸收了大量農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力后）收入不平等程度會(huì)逐漸降低。隨著一國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量不斷減少，收入不平等程度先擴(kuò)大后減少。

庫(kù)茲涅茨［20］和繆爾達(dá)爾［21］指出在發(fā)展中國(guó)家，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程導(dǎo)致了收入分配的趨于惡化，只有到收入水平相當(dāng)高時(shí)，才能通過(guò)收入轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)再分配才有可能。后來(lái)，錢納利（Chenery）和賽爾昆（Syrquin）證明了庫(kù)茲涅茨和繆爾達(dá)爾的理論［22］。從以上分析中可以看出，城鎮(zhèn)化發(fā)展階段導(dǎo)致了人口大量流入城市，產(chǎn)生住房短缺，房?jī)r(jià)租金進(jìn)一步上漲，同時(shí)，由于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的進(jìn)程導(dǎo)致了收入分配的惡化。對(duì)于房?jī)r(jià)與收入分配的關(guān)系，陳燦煌［23］、湯浩、劉旦［24］等都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲拉大了城鎮(zhèn)居民收入差距。張傳勇在其博士論文中，詳細(xì)分析了房?jī)r(jià)的收入分配效應(yīng)，指出房?jī)r(jià)上漲與城鎮(zhèn)基尼系數(shù)增加之間幾乎是同步的，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)當(dāng)年城鎮(zhèn)基尼系數(shù)的貢獻(xiàn)率為0．065［25］。因此，城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)都對(duì)收入分配產(chǎn)生了正的影響。按照庫(kù)茲涅茨的研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)行到一定程度，美國(guó)在城鎮(zhèn)化率50%以后、德國(guó)在60%時(shí)，收入差距逐步縮小，人們收入提高，特別是低收入階層收入提高較快，那么低收入階層的住房支付能力將增強(qiáng)，住房短缺問(wèn)題逐步解決。

四、結(jié)論及啟示

城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵性推動(dòng)因素，實(shí)施積極的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，既是城鎮(zhèn)化發(fā)展本身客觀規(guī)律的需要，又是工業(yè)化由初期階段進(jìn)入中期階段的根本要求，尋求實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的必要條件和前提。但在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，帶來(lái)了或多或少的問(wèn)題，一個(gè)很重要的方面就是住房問(wèn)題，住房緊張問(wèn)題是每個(gè)國(guó)家在其高速城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期都會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。國(guó)外許多發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化過(guò)程中，都伴隨著房?jī)r(jià)租金的上漲，居住條件的惡化。但是隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展和政府對(duì)低收入階層住房的供給政策，住房緊張的局面將會(huì)逐步緩解。

本文主要分析了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率40%－60%時(shí)的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)以上分析，本文的主要結(jié)論如下：

1．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，居住條件惡化，伴隨著房?jī)r(jià)租金的上漲。無(wú)論是美國(guó)、英國(guó)或是德國(guó)等，由于大量人口從農(nóng)村涌入城市，對(duì)住房的需求增加，居住條件都惡化，住房設(shè)施不全，住所擁擠，房?jī)r(jià)租金進(jìn)一步上漲。

2．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，出現(xiàn)了房屋空置與無(wú)房居住并存現(xiàn)象，出租房屋較多。由于人員的流動(dòng)，許多人住房支付能力弱及無(wú)房可住，但也存在著許多空置的住房。為了緩解住房短缺問(wèn)題，政府建造了許多出租房，租房比例很高。

3．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，存在著建造新城、房地產(chǎn)投機(jī)行為等現(xiàn)象。政府抑制投機(jī)行為以及建造了大量的保障房。

4．隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，人們收入提高，收入差距降低，住房問(wèn)題逐步緩解。

5．城市集中度高的大城市人口流入更多，房?jī)r(jià)都比其他城市上漲的幅度大。

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)越過(guò)了50%，城市住房也面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。由于國(guó)情不同，每個(gè)國(guó)家的住房解決的具體措施和方法也不盡相同，要根據(jù)國(guó)家具體情況，了解國(guó)外城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，借鑒國(guó)外的做法，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有很大啟示：

1．把握住城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展規(guī)律，認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，有的放矢，逐步完善市場(chǎng)。住房短缺是城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)特征，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量人群涌入城市，形成住房需求，要大力建造保障房，著力做好保障工作，提高保障房建造、分配、管理效率性和公平性，達(dá)到和諧發(fā)展目標(biāo)，體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性。

2．城鎮(zhèn)化過(guò)程中，北京、上海等中心城市由于大量人口的流入，住房問(wèn)題更加嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲更高，房?jī)r(jià)上漲下降的速度更快。為了降低人們的投資行為，要事先采取調(diào)控措施，防止房?jī)r(jià)的大起大落，政府要從全局角度出發(fā)，拓展城市范圍面積，加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入，在外圍等建立衛(wèi)星城，逐步分散城區(qū)人口數(shù)量，形成大都市區(qū)。

3．大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。培育、規(guī)范和完善租賃市場(chǎng)，發(fā)展適合不同租賃需求的租賃體系，發(fā)展公共租賃住房和建立與發(fā)展投資于規(guī)?；》孔赓U的房地產(chǎn)投資基金等。

4．保持房?jī)r(jià)合理穩(wěn)定，大力增加人們收入水平。目前，低收入階層的人均收入增長(zhǎng)率高于比高收入階層收入增長(zhǎng)率，基尼系數(shù)有變小趨勢(shì)，隨著低收入群體收入的提高，其住房支付能力將逐步提高，住房短缺問(wèn)題將逐步降低。

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Urbanization and the Development of the Real Estate M arket——From International Comparative Perspective

WANG Yuan-hua1，2，ZHANG Yong-yue1
（1．School of Business，East China Normal University，Shanghai200241，China；2．School of Management engineering，Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

At present，urbanization in our country has reached a new stage，and the real estatemarket has attracted extensive attention．Aiming at urbanization and the real estatemarket，this article，starting with the process of urbanization in developed countries such as the UK，USA and so on，analyzes the condition of real estatemarket in the process of urbanization and finds that urbanization was always accompanied with such issues as housing shortage，and that the problems of real estatemarketweremore prominent in citieswith high concentration degree of population．But，with economic development，the income differencewill decrease gradually，the housing affordability of low-income groupswill improve，and the situation of housing shortage will ease up．

urbanization；real estatemarket；housing shortage

F293．35

A

1008－2670（2013）05－0072－08

（責(zé)任編輯劉小平）

2013－06－05

上海市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題資助項(xiàng)目“新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程上海市‘雙體系’研究——基于效率與公平視角”（2013BJB010）。

王元華，男，山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院講師，華東師范大學(xué)商學(xué)院博士研究生，研究方向：國(guó)際房地產(chǎn)；張永岳，男，上海市人，華東師范大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。