李 平 劉澤剛
(1.麗水市房地產(chǎn)管理處,浙江 麗水 323000;2.麗水職業(yè)技術(shù)學(xué)院,浙江 麗水 323000)
近年來,關(guān)于商品房面積的糾紛愈來愈多,購房人往往將矛頭指向房地產(chǎn)開發(fā)商,認(rèn)為面積有水分歸根到底是一些不法開發(fā)商“玩弄面積貓兒膩”所致。事實上隨著《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及《房產(chǎn)測繪管理辦法》等規(guī)范化管理辦法的出臺后,房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行面積作假的情況大為減少,房地產(chǎn)開發(fā)公司不是專業(yè)的房產(chǎn)測繪單位,其往往不能對各種面積做出詳細(xì)而又合理的解釋。房地產(chǎn)行政管理部門往往也是精于產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定,具體的面積測算往往是直接采用房產(chǎn)測繪成果,而無力單獨核算。因此有必要采用簡單易行的方法進(jìn)行貌似復(fù)雜的房產(chǎn)面積測算,讓房地產(chǎn)市場的主體即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)管理部門、購房人找到他們需要的答案。
1)房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容。房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。2)房屋的面積。房屋建筑面積:指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影的建筑物面積。建筑物的層高在2.20 m及以上。使用面積:房屋戶內(nèi)全部可以使用空間面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積:指房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定的擁有所有權(quán)的建筑面積。房屋共有建筑面積:各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。3)面積測算的要求。各類面積測算必須獨立測算兩處,其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi),取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以m2為單位,取至0.01 m2。分?jǐn)傁禂?shù)取至小數(shù)點后6位。4)建筑面積的計算。按照功能、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定,建筑的面積分為全部計入建筑面積(如永久性單層房屋、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在2.20 m以上部位等),一半計入建筑面積(如與房屋相連有上蓋無柱的走廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑物,未封閉的陽臺、挑廊等),不計入建筑面積(如凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層等)。
根據(jù)規(guī)定共有建筑面積的攤算方法,分成按幢一次進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)?俗稱一級分?jǐn)?和共有建筑面積分級依次分?jǐn)?俗稱多級分?jǐn)?。
1)按幢一次進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偟挠嬎隳P汀?/p>
計算全幢共有建筑面積:全幢共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間等。單獨具備使用功能的獨立使用空間按現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定主要指車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等。為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等,均不計入共有建筑面積。
圖1 1層建筑平面圖
2)計算共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):全幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=全幢共有建筑面積/全幢各套內(nèi)建筑面積之和。
3)計算套所得共有建筑面積:套所得共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積×全幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
4)計算套建筑面積:套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套分?jǐn)偨ㄖ娣e。
按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?,按下式計?
其中,k為面積的分?jǐn)傁禂?shù);si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e,m2;Δsi為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e,m2;∑Δsi為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和,m2;∑si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和,m2。
多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的分?jǐn)傆嬎氵M(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
圖2 2層~5層建筑平面圖
某商住綜合樓1層~5層商住樓平面示意圖如圖1與圖2所示,其中1層為商業(yè)用房,北側(cè)為全封閉陽臺;2層~5層為住宅樓,南北兩側(cè)為全封閉陽臺,共有分?jǐn)偳闆r如圖1,圖2所示。用Excel表格程序?qū)Υ松套【C合樓的房產(chǎn)面積測算如下。
通對圖1與圖2可以計算得出如表1所示數(shù)據(jù)。
表1 根據(jù)平面圖計算所得各項面積 m2
在層序號與房序號對應(yīng)格填寫套內(nèi)面積(單位:m2),如表2所示 B4 為74.63,C4 為74.11,依次類推,填完表格。
計算公式如下:
商業(yè)套內(nèi)面積為:445.70(H4)。
商業(yè)功能區(qū)套內(nèi)面積為:445.70(I4)。
住宅臺內(nèi)面積為:1 884.08(I6=H6+H8+H10+H12)。
住宅單獨分?jǐn)偯娣e為:47.31 ×4=189.24。
商業(yè)住宅共同分?jǐn)偯娣e為:24.15 ×5+47.31 ×4=168.06。
總分?jǐn)偯娣e:353.70(D18+189.24)。
功能區(qū)1分?jǐn)偯娣e:29.74(C2×(D18/(C18+C19)))。
功能區(qū)2分?jǐn)偯娣e:327.56(E18-F18)。
分?jǐn)傁禂?shù)k1=0.066 716(F18/C18)。
分?jǐn)傁禂?shù)k2=0.173 859(F19/C19)。
功能區(qū)1分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e為:房屋面積×(1+k1)。
功能區(qū)2分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e為:房屋面積×(1+k2)。
表2 分?jǐn)傁禂?shù)與房屋面積測算詳細(xì)表 m2
本文通過電子表格Excel簡易程序?qū)崿F(xiàn)了一個商住綜合樓的面積測算工作,程序簡單明了,過程條理清晰,結(jié)果合理可靠,程序快速地實現(xiàn)了分?jǐn)傁禂?shù)計算,各套房屋的建筑面積計算,并在表格中完成對計算結(jié)果的校核。其他類型的房屋面積測算完全可以仿照上述過程進(jìn)行。通過上述計算可以幫助房地產(chǎn)管理部門判定開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積測算成果是否合格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)定房產(chǎn)測繪部門提供的成果是否符合各項規(guī)范,成果計算是否準(zhǔn)確,購房人了解其所購買的房屋的各項面積是否真實,對參與房地產(chǎn)市場活動的各個主體具有一定參考價值。
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