涉港房產(chǎn)遺囑繼承變更登記實(shí)務(wù)初探

李潔琦

【摘 要】本文從房產(chǎn)權(quán)屬判斷、遺囑效力認(rèn)定、繼承人確定和接受繼承的意思表示、變更登記方案設(shè)計(jì)等方面對(duì)涉港房產(chǎn)因遺囑繼承發(fā)生的變更登記實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】遺囑繼承；房產(chǎn)變更登記；涉港繼承

一、涉港房產(chǎn)遺囑繼承變更登記的概念和法律效力

（1）涉港遺囑繼承的概念和法律適用。涉外遺囑繼承，指在遺囑繼承關(guān)系的構(gòu)成要素中有一個(gè)或幾個(gè)涉及國(guó)外的遺囑繼承。本文擬主要討論房產(chǎn)在內(nèi)地，而當(dāng)事人為香港居民及法律事實(shí)發(fā)生在香港情形下，遺囑繼承房產(chǎn)變更登記的實(shí)務(wù)問(wèn)題。基于香港和內(nèi)地存在區(qū)際法律沖突，涉港遺囑繼承參照涉外民事關(guān)系法律適用的規(guī)定處理。（2）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度和法律效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。處分該物權(quán)時(shí)，依法需登記的，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。因此，繼承人于繼承開(kāi)始時(shí)即獲得遺產(chǎn)的所有權(quán)，在進(jìn)行遺產(chǎn)的分配和處理后，辦理房產(chǎn)變更登記，使繼承人處分該等房產(chǎn)不存在障礙。

二、房產(chǎn)變更登記方案設(shè)計(jì)

（1）公證后登記或訴訟后登記。繼承開(kāi)始時(shí)繼承人即獲得遺產(chǎn)所有權(quán)，但繼承人不能僅持親屬關(guān)系證明、遺囑或法定繼承人關(guān)于遺產(chǎn)的分配協(xié)議申請(qǐng)變更登記。因?yàn)榉抗懿块T對(duì)申請(qǐng)僅作形式審查，對(duì)于實(shí)體問(wèn)題，如遺囑的效力認(rèn)定、繼承人的確定和意思表示等需通過(guò)有權(quán)機(jī)關(guān)出具一份明確不動(dòng)產(chǎn)歸屬的生效法律文書(shū)，而后房管部門依文書(shū)登記。上述文書(shū)主要指公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書(shū)或法院的判決。（2）不能依據(jù)香港出具的遺囑、繼承有關(guān)公證辦理變更登記。辦理房產(chǎn)公證事項(xiàng)，除證明遺囑、贈(zèng)與書(shū)或委托書(shū)等單方法律行為，可以在遺囑人、贈(zèng)與人或委托人住所地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理外，其他應(yīng)在房產(chǎn)所在地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。（3）不能依據(jù)香港法院作出的確認(rèn)房屋屬繼承人所有的判決辦理變更登記。不動(dòng)產(chǎn)所在地法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有專屬管轄權(quán)。

三、涉港房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)確認(rèn)

（1）辦理涉港遺囑繼承、房產(chǎn)登記的先決事項(xiàng)。辦理遺囑繼承、房產(chǎn)登記的先決事項(xiàng)就是確認(rèn)房產(chǎn)的性質(zhì)。繼承開(kāi)始前財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，將影響被繼承人作出遺囑的效力，進(jìn)而影響繼承時(shí)遺產(chǎn)的處理。（2）涉港房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)所涉法律關(guān)系之識(shí)別。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。此處涉及識(shí)別問(wèn)題。識(shí)別的結(jié)論不同，其應(yīng)適用的沖突規(guī)范不同。涉外民事關(guān)系的定性，適用法院地法律。內(nèi)地法律體系中，物權(quán)法律關(guān)系主要受《物權(quán)法》調(diào)整。另有單行法如《海商法》、《婚姻法》等對(duì)特殊物權(quán)關(guān)系進(jìn)行規(guī)定。因此，對(duì)于婚姻期間購(gòu)入房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定，應(yīng)依據(jù)內(nèi)地物權(quán)法，除有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤外，以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容為準(zhǔn)。同時(shí)，被繼承人及其配偶對(duì)房產(chǎn)是否共有，基于物權(quán)法無(wú)法判斷，應(yīng)適用夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系沖突規(guī)范確定準(zhǔn)據(jù)法。（3）沖突規(guī)范及準(zhǔn)據(jù)法判斷房產(chǎn)權(quán)屬。夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系沖突規(guī)范的連結(jié)點(diǎn)包括經(jīng)常居所地、國(guó)籍國(guó)及主要財(cái)產(chǎn)所在地。如依沖突規(guī)范指向內(nèi)地法，婚姻存續(xù)期間購(gòu)入的房產(chǎn)，除非婚姻法及其司法解釋規(guī)定的特定情形，如夫妻另有約定、被指定贈(zèng)與等外，應(yīng)被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

四、遺囑效力的確定

遺囑效力，適用遺囑人立遺囑時(shí)或者死亡時(shí)經(jīng)常居所地法律或者國(guó)籍國(guó)法律。而內(nèi)地法律亦規(guī)定，遺囑人在香港設(shè)立的遺囑，處分其在內(nèi)地的房產(chǎn)，遺囑內(nèi)容應(yīng)符合我國(guó)法律。當(dāng)事人申辦公證時(shí)，公證機(jī)關(guān)檢驗(yàn)內(nèi)容包括：確認(rèn)遺囑是否本人所立，立遺囑時(shí)是否符合行為地法律；所處分的財(cái)產(chǎn)是否屬本人所有；遺囑受益人有無(wú)變化，有無(wú)取消缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源的繼承人的繼承權(quán)等。對(duì)于前兩項(xiàng)立遺囑人及行為法律效力，應(yīng)由香港高等法院進(jìn)行檢定。為確認(rèn)遺囑檢定書(shū)的真實(shí)性，可要求司法部委托的香港律師辦理公證證明。依法檢定并公證的遺囑，如其內(nèi)容與我國(guó)法律無(wú)抵觸，應(yīng)視為有效遺囑等等。

五、繼承人的確定和接受繼承的意思表示

遺產(chǎn)管理等事項(xiàng)，適用遺產(chǎn)所在地法律。通過(guò)繼承人對(duì)被繼承人婚姻情況、子女情況、父母情況的聲明（根據(jù)香港法律聲明人對(duì)聲明內(nèi)容承擔(dān)法律責(zé)任），及結(jié)婚證明書(shū)、子女出生證明書(shū)等法律文件確定繼承人之合法身份。通過(guò)《繼承遺產(chǎn)聲明書(shū)》愿意繼承房產(chǎn)之內(nèi)容確定繼承人接受繼承的意思表示。

綜上所述，在涉港房產(chǎn)遺囑繼承的變更登記中，房產(chǎn)權(quán)屬、遺囑效力、繼承人與接受繼承的意思表示等法律事實(shí)和法律效果需依不同沖突規(guī)范及準(zhǔn)據(jù)法確認(rèn)，并應(yīng)考慮國(guó)內(nèi)法律的限制性規(guī)定。根據(jù)明確反映上述事實(shí)的符合法定形式的相關(guān)文件，通過(guò)公證或訴訟程序取得確認(rèn)房產(chǎn)歸屬的法律文書(shū)，進(jìn)而辦理變更登記。

參 考 文 獻(xiàn)

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