按下葫蘆浮起瓢

在戴德梁行發(fā)布的2013年上半年上海房地產(chǎn)市場分析報告中，提到2013上半年上海整棟物業(yè)交易總成交金額超過152億元，同比上升18.7%。而寫字樓仍是上海投資市場中最受青睞的物業(yè)類型，成交占據(jù)59%的份額。上半年商鋪投資成交活躍，比去年有所增加，比重占到36%。2012年自用型的收購占到全年大宗成交總金額的41%，而2013上半年的大宗成交均為投資型收購。

政府調(diào)控房地產(chǎn)市場，除了“讓老百姓買得起房”這樣的初衷，還有另外一層意義——當(dāng)房地產(chǎn)暴利不再的時候，引導(dǎo)資金更多進入實體經(jīng)濟，改善經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)，改變地方政府靠土地求GDP的經(jīng)濟增長方式。如今住宅市場在短時間內(nèi)被調(diào)控住了，但廣義的地產(chǎn)仍然是投資熱點，可能原本會進入住宅物業(yè)的資金開始向著商業(yè)等其他物業(yè)形式推進。而金融工具的發(fā)展，使得原本有可能零散買賣的私人資金通過信托等形式以并購基金等正規(guī)軍的方式?jīng)_進了市場。因此，也許各個地方政府用各種手段控制了住宅房價，將資金引導(dǎo)回實體經(jīng)濟這一戰(zhàn)略意義的目標(biāo)卻沒有實現(xiàn)。

戴德梁行的報告還指出，廠房的平均租金為每月每平方米32.85 元，環(huán)比增長僅為1.8%。而在并購資金最為旺盛的寫字樓領(lǐng)域，2013 年二季度甲級寫字樓平均租金增長放緩，每天每平方米8.68 元，出現(xiàn)了自2010 年三季度以來的首次下降，同比降幅2.06%。這說明，當(dāng)并購資金大幅度涌入商業(yè)、寫字樓領(lǐng)域的時候，該領(lǐng)域的需求卻并沒有同比大規(guī)模增長，而實體經(jīng)濟的相對疲軟卻凸顯了對于生產(chǎn)、辦公所需物業(yè)的需求不足。

如果作為一個投資者，目標(biāo)相對短期，在自己的資產(chǎn)組合中調(diào)整不同物業(yè)的比例，瞄準(zhǔn)工業(yè)、商業(yè)等新領(lǐng)域，不失為投資的一種新策略。而作為政府調(diào)控者而言，當(dāng)看著住宅市場暫時調(diào)控住了，而另外一些地產(chǎn)物業(yè)又開始吸引大規(guī)模熱錢的時候，說明資金仍然停留在了投資（或者說投機）領(lǐng)域，仍然遠離實體經(jīng)濟所需要的流動性。從這個意義上講，我們的調(diào)控沒有完全奏效，因而任重而道遠。

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