土改為“鄉(xiāng)下人”重新定位

馬紅漫

“城里人”與“鄉(xiāng)下人”的身份標(biāo)簽將隨著新一輪土地改革而變得模糊。據(jù)悉，國(guó)土部門目前已形成關(guān)于改革完善土地管理制度的框架建議。未來“農(nóng)地”有望通過招拍掛等方式進(jìn)行市場(chǎng)化流通，權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)化分配。

根據(jù)現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。但近年來城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速在實(shí)際上形成了大量土地需求。囿于法律束縛，許多農(nóng)村土地交易不得不游走在灰色地帶，各種糾紛隱患醞釀滋生，在整治聲中“頑強(qiáng)”生長(zhǎng)的小產(chǎn)權(quán)房就是一個(gè)典型現(xiàn)象。這些建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋沒有房產(chǎn)證，交易行為也不受法律認(rèn)可。

據(jù)媒體報(bào)道，在供求雙方的強(qiáng)力推動(dòng)下，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)呈現(xiàn)出欣欣向榮之景，在許多城市的比重已達(dá)10%至40%的市場(chǎng)份額。一方面，農(nóng)民可借由小產(chǎn)權(quán)房銷售突破制度瓶頸，獲得一定經(jīng)濟(jì)收入；另一方面，由于小產(chǎn)權(quán)房與同區(qū)域商品房相比具有突出的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且無需繳納土地出讓金及各種手續(xù)費(fèi)，這些房源意外承擔(dān)起了保障房的供給功能。值得一提的是，小產(chǎn)權(quán)房雖然具有存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但其間隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素也不容忽視。從長(zhǎng)期看，隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革的深入，未來在農(nóng)地征補(bǔ)過程中農(nóng)民獲得的補(bǔ)償收益將大幅提高。以此而論，當(dāng)初“賤賣”小產(chǎn)權(quán)房使農(nóng)民未能得享與市場(chǎng)定價(jià)相匹配的經(jīng)濟(jì)利益，一旦由此產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，買房者的切身利益無從保障。

從更為宏觀的角度看，在打通農(nóng)村集體用地流通渠道之后，全國(guó)將形成城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)，地方政府壟斷建設(shè)用地的局面將會(huì)打破，隨著住宅用地供給的有效增加，商品房市場(chǎng)的供求矛盾也將迎刃而解。這意味著，長(zhǎng)期困擾決策部門的房?jī)r(jià)調(diào)控難題將獲得實(shí)質(zhì)性突破。而且，農(nóng)村集體土地在被納入到市場(chǎng)交易體系之后，社會(huì)資本可以通過批量購(gòu)置農(nóng)村土體投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加速我國(guó)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化耕種模式轉(zhuǎn)型。此外，當(dāng)農(nóng)民以土地所有者的身份得享城鎮(zhèn)化紅利之后，他們中的一部分人可以根據(jù)自己的意愿擺脫小塊土地束縛，自由選擇生活方式：或進(jìn)城務(wù)工，或利用當(dāng)?shù)靥厣Y源開發(fā)鄉(xiāng)村旅游業(yè)，也可融入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大軍中之中成為一名農(nóng)場(chǎng)主。

可見，當(dāng)農(nóng)村集體土地在空間上實(shí)現(xiàn)優(yōu)化組合，將使農(nóng)民有了多種分享經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展成果的渠道。故而，以市場(chǎng)機(jī)制盤活農(nóng)村土地資源已不僅僅是一項(xiàng)重要的宏觀政策改革，也因其直接涉及眾多經(jīng)濟(jì)個(gè)體利益而備受民眾關(guān)注。但需要強(qiáng)調(diào)的是，土地是農(nóng)民生存保障的最后一道防線，農(nóng)村集體土地入市改革須放置在“保護(hù)農(nóng)民利益”大框架下謹(jǐn)慎推進(jìn)。農(nóng)村土地制度成功改革的前提，就是首先要讓原本模糊的“集體土地”明晰、公平地劃歸到農(nóng)民個(gè)體名下。顯然，這并非易事，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革尚需邁過“確權(quán)”與規(guī)范流通這道坎。

實(shí)踐表明，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革邁過“確權(quán)”與規(guī)范流通這道坎并非易事。因?yàn)樵凇稗r(nóng)村集體”這個(gè)抽象概念下，集體所有土地主體實(shí)際上是虛置的。按照《土地管理法》規(guī)定，每戶農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，而歷經(jīng)多輪土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變化更迭、再加上一些地方承包政策操作失序、不同基層單位執(zhí)法尺度不一，農(nóng)村土地權(quán)屬關(guān)系已呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的局面，“有地?zé)o證、有證無地、一地多證、一證多地、無地?zé)o證”等現(xiàn)象頻出，各種利益糾結(jié)其中、千頭萬緒。恰因此，將農(nóng)村集體名義下的土地權(quán)屬清晰地劃分到每個(gè)農(nóng)民個(gè)體，相關(guān)確權(quán)過程十分繁雜，也給后續(xù)土地流轉(zhuǎn)帶來了技術(shù)性難題。此外，農(nóng)村集體土地高效流轉(zhuǎn)，離不開規(guī)范的交易環(huán)境，決策部門也需要同時(shí)督促各地建立信息公開透明的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，在引入專業(yè)第三方評(píng)定的前提下，將待售地塊、成交價(jià)格、交易對(duì)象等供求信息充分披露，以此規(guī)避在集體名義下農(nóng)村土地“灰色”交易等問題的發(fā)生。