開縣長沙鎮(zhèn)山花街舊城更新規(guī)劃設(shè)計——小城鎮(zhèn)舊城中心區(qū)更新模式的一些探索

龍彬，張菁

（重慶大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，重慶市400030）

引言

“舊城”在城市建設(shè)層面上，是以一種落后及雜亂不堪的形態(tài)而存在，然而“舊城”同時具有歷史相對悠久，社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定等可持續(xù)的發(fā)展資源。在現(xiàn)有的舊城更新改造中，我們可以看到在整體經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展的同時，還產(chǎn)生了城市特色嚴(yán)重缺失、社會網(wǎng)絡(luò)與生活方式解體、空間特質(zhì)認(rèn)知阻斷、歷代傳承的舊城區(qū)特有的復(fù)合化功能結(jié)構(gòu)遭到破壞等嚴(yán)重的深層次問題[1]。尤其是小城鎮(zhèn)本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完全等就使其在發(fā)展上存在障礙。如何使舊城中心區(qū)所實施的更新策略成為振興小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、改善生活條件的重要契機(jī)是很值得探討的。本文以位于重慶開縣長沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的山花街地塊更新為例，試圖探尋出一種適宜于小城鎮(zhèn)舊城中心區(qū)的合理更新的途徑，并為未來激活舊城區(qū)的更新模式提供一些經(jīng)驗。

1 項目背景與地塊特征

長沙鎮(zhèn)位于重慶市開縣南部，地處開萬公路中心點，是浦里河五鎮(zhèn)（渠口鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、長沙鎮(zhèn)、南門鎮(zhèn)、岳溪鎮(zhèn)）的交通樞紐和物資集散地。原有的202省道縱貫?zāi)媳?，為長沙鎮(zhèn)的發(fā)展提供了便利的交通優(yōu)勢。近年來重慶市將開縣確定為七大區(qū)域性中心城市之一，即“渝東北區(qū)域性中心城市”。而長沙鎮(zhèn)正位于其浦里河新經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，將發(fā)展成為集商品倉儲、集散、批發(fā)、柑橘果品及農(nóng)副產(chǎn)品深加工，特色工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)加工等組合的大生產(chǎn)、大流通的開縣新經(jīng)濟(jì)增長點[2]。為了適應(yīng)新的發(fā)展戰(zhàn)略要求，長沙鎮(zhèn)原有的城市中心的主要功能依規(guī)劃將逐步轉(zhuǎn)移至新的城市中心，城市結(jié)構(gòu)將相繼產(chǎn)生變異，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大，人口分散等使得舊城中心區(qū)經(jīng)濟(jì)活力正面臨日漸衰落的危機(jī)（圖1）。

圖1 山花街在長沙鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)位

長沙鎮(zhèn)舊城區(qū)面積約4 0萬m2，其中本項目所在山花街地塊占地面積3萬m2（4 5畝），位于舊城區(qū)中部，為其鎮(zhèn)政府原所在地。項目用地包括南北兩個地塊，北部地塊長約18 0 m，寬約7 6 m，用地面積約1.3 5萬m2；南部地塊長約225 m，寬約6 4 m，用地面積約1.6 3萬m2?，F(xiàn)狀總建筑面積6萬m2。周圍教育資源集中，鄰近鎮(zhèn)區(qū)最主要的文化娛樂空間和景觀核心，曾是長沙鎮(zhèn)最重要的政治文化教育中心，在未來規(guī)劃中也處于鎮(zhèn)文化教育中心地段。

2 現(xiàn)狀分析與設(shè)計條件解析

2.1 空間發(fā)展歷程

2.1.1 功能——從多樣走向單一

山花街地塊內(nèi)部包含15 m寬的城市道路（山花街），地塊內(nèi)建筑以臨街線性分布的2～4層居民自建房為主，其形式多為底商上宅。隨著政府的搬離，由政府機(jī)能所帶動的地塊生命力逐步喪失，商業(yè)功能沒落，僅剩的居住功能也由于建筑老化，環(huán)境落后等原因在逐步衰落，只留下老年人和留守兒童成為了山花街生活場景的主要人群。這一情況與我國大多數(shù)小城鎮(zhèn)中心地塊十分相似，即復(fù)合功能向單一功能轉(zhuǎn)變，建筑品質(zhì)下降等都成為了舊城衰退的誘因（圖2）。

2.1.2 空間——從豐富走向衰落

山花街地塊作為沿街形成的線性地塊和道路交叉口，道路與建筑之間形成的交往空間自然成為了街區(qū)公共、半公共的場所，內(nèi)部街道成為了居民的主要生活場景。圍繞著街道鄰里熏肉箱、夜間的小燒烤攤等等都充分體現(xiàn)了山花街以“街”為主的空間傳統(tǒng)和生活習(xí)慣。

然而隨著9 0年代以來的房地產(chǎn)的開發(fā)，地塊外側(cè)的高層商品房建設(shè)將地塊內(nèi)部的自建住宅孤立，外加居民擅自建設(shè)及亂搭亂建的情況嚴(yán)重，整體環(huán)境變差（圖3）。

圖3 不按規(guī)劃的自建住宅區(qū)

2.2 更新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

機(jī)遇與危機(jī)同在，位于本地塊東南側(cè)的陳家中學(xué)是鎮(zhèn)區(qū)最主要的教學(xué)資源，東北側(cè)的桔子廣場正在進(jìn)行改造，旨在創(chuàng)造出適宜公眾的公共空間，其中的戲臺、廣場等重要節(jié)點的塑造正是植根于當(dāng)?shù)靥赜械膴蕵坊顒?；同時西側(cè)的現(xiàn)有過境路向城市內(nèi)部道路轉(zhuǎn)變所形成的商業(yè)氛圍也為本地塊提供了商業(yè)潛力。如何結(jié)合文教功能與公共交往空間，合理重置本地塊的功能成為本更新的重點問題之一。同時現(xiàn)狀的低層高密度也給更新帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力和形式束縛。

3 更新改造模式

通過上文對于山花街現(xiàn)狀的介紹，可以發(fā)現(xiàn)，對其進(jìn)行形如大城市的居住區(qū)規(guī)劃是不符合其發(fā)展需求的。大城市的舊城更新為居住區(qū)規(guī)劃的策略主要有以下兩個導(dǎo)向：第一，以經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向，多是以房地產(chǎn)商的資金為經(jīng)濟(jì)依托，通過高容積率來達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益。這樣的規(guī)劃策略在小城鎮(zhèn)是不適用的：高的容積率在小城鎮(zhèn)會產(chǎn)生完全不同的空間效益，對小城鎮(zhèn)的傳統(tǒng)肌理產(chǎn)生破壞。第二，以景觀效益為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)的景觀優(yōu)勢，多為單一的居住功能和少許配套功能。這種規(guī)劃策略在長沙這樣的小城鎮(zhèn)也是不適用的：山花街本已單一的社區(qū)功能如不在更新規(guī)劃上加以補(bǔ)充，將使社區(qū)無法延續(xù)其原有的生命活力。因此該方案提出以下更新框架：在規(guī)劃上結(jié)合新舊綁定開發(fā)的政策手段，引入商業(yè)的多樣化功能，采取點式高層的住宅以滿足更新開發(fā)的經(jīng)濟(jì)壓力，同時運(yùn)用建筑裙房的空間塑造來延續(xù)地塊文脈，給予居民宜人的交往空間。

3.1 政策引導(dǎo)——新舊綁定開發(fā)的政策手段

長沙鎮(zhèn)山花街更新因地塊較小，原住民較多的情況，采取大規(guī)模激進(jìn)式的開發(fā)模式在地塊經(jīng)濟(jì)性和更新可行性上是不可避免的，原因有以下兩點：原有容積率高于2.0，依據(jù)現(xiàn)有的舊城拆遷還房的經(jīng)驗以及長沙鎮(zhèn)現(xiàn)階段地價和房價之比，“拆一建三”①才能基本滿足房地產(chǎn)開發(fā)有利可圖；然而，若單一地采取以開發(fā)商利益為主體的政策導(dǎo)向，必定會導(dǎo)致不符合小城鎮(zhèn)現(xiàn)狀的城市格局和不符合原有居民居住習(xí)慣的建筑形制。

故該次更新改造積極探索適應(yīng)長沙鎮(zhèn)發(fā)展需要的多元共存互補(bǔ)的更新模式：在政策手段上，建議政府對開發(fā)商采取“新舊綁定”的政策，規(guī)避開發(fā)商利益優(yōu)先的問題，在給予新區(qū)容積補(bǔ)助的情況下，適當(dāng)降低舊城更新的容積率壓力，將山花街地塊的容積率壓力降至“拆一建二”②，同時加強(qiáng)對新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為原住民提供可選擇的居住地，這樣才能帶動新區(qū)建設(shè)和舊城更新。

3.2 開發(fā)策略——以商業(yè)為導(dǎo)向的開發(fā)方向

如前文現(xiàn)狀分析中提到，山花街現(xiàn)狀的單一的居住功能是地塊活力喪失的主要原因。簡·雅各布斯的“城市多樣性”的概念曾明確提出了若要一個地區(qū)保持活力，就必須保證內(nèi)部區(qū)域的主要功能必須要多于一個，最好是多于兩個。這些功能可確保人流的存在[3]。該次更新正是基于對于山花街地塊多樣性的分析，結(jié)合周邊環(huán)境提出以商業(yè)為導(dǎo)向。這里設(shè)置的商業(yè)并不是巨大的商業(yè)綜合體，而是適宜于小城鎮(zhèn)發(fā)展的小企業(yè)（小規(guī)模功用），這些零售業(yè)、文化和娛樂業(yè)等服務(wù)行業(yè)的入駐，確保了分時段的人流的存在：區(qū)別于單一的住宅區(qū)所導(dǎo)致的同時段出行，多樣的零售業(yè)可以將學(xué)生流聚集與此，文化與娛樂業(yè)也可以吸引晚間來廣場散步或娛樂的居民。同時商業(yè)導(dǎo)向也可以在一定程度上保證開發(fā)商的利益，也為原住民提供一定的就業(yè)機(jī)會，提高了他們的參與性。

3.3 建筑設(shè)計策略

由于在更新模式上選擇以高層點式住宅來滿足 “拆一建二”的開發(fā)經(jīng)濟(jì)壓力，對于裙房的建筑空間的營造則成為了延續(xù)城市文脈，滿足居民交往需求的主要途徑(圖4-圖5)故在設(shè)計中提出以下兩個建筑設(shè)計策略。

圖4 規(guī)劃總平面

圖5 規(guī)劃鳥瞰圖

3.3.1 以街道為主的空間模式

生活場景的保留是延續(xù)城市文脈最現(xiàn)實的思路，而街道正是山花街地塊中大部分生活場景的載體。設(shè)計中保留“街”這一空間主體，以一條曲折的街形成兩側(cè)線性的商業(yè)界面，并在轉(zhuǎn)折處形成“院”式節(jié)點，設(shè)置室外的交往空間，以進(jìn)一步完善街道空間的品質(zhì)，增強(qiáng)其吸引力；用兩層的商業(yè)裙房屋頂形成屋外平臺，使得街道的剖面及視線效果更接近傳統(tǒng)的街道尺度，二層的公共空間也起到了強(qiáng)化街道氛圍的作用。

3.3.2 以步行為主的交往模式

步行空間作為提高小城鎮(zhèn)舊城區(qū)公共聚集性，增強(qiáng)城市公共生活吸引力的重要手段，長期以來未得到足夠的重視[4]。對于小城鎮(zhèn)，步行不僅僅是交通方式，也是一種交往方式。在該設(shè)計中，步行成為了主要交通方式，車輛由場地外圍進(jìn)入地下停車庫，裙房之間步行空間與交往空間交錯布置，在這樣的步行空間中，人們聊聊家常，熏熏臘肉，老年人擁有了夏日乘涼的地方，孩童們上下學(xué)從這里穿過。這樣的街道融合了日常生活的多樣性與各式各樣的使用者，也就越能得到人們隨時隨地的包括經(jīng)濟(jì)上的支持。

4 結(jié)語

舊城的中心地塊由于小城鎮(zhèn)的發(fā)展不可避免地面臨著再開發(fā)的命運(yùn)。規(guī)劃師和建筑師如何在這樣的效率與公平的利益權(quán)衡中協(xié)助政府建立“合理價值的評判體系”；積極發(fā)揮開發(fā)商參與的優(yōu)勢，規(guī)避開發(fā)商利益為主的弊端；創(chuàng)造出激發(fā)城鎮(zhèn)活力、延續(xù)城市文脈、滿足社區(qū)利益和居民交往需求的宜人空間是具有現(xiàn)實意義的課題。山花街更新的實踐正是從現(xiàn)場調(diào)查、政策分析、開發(fā)定位，到傳統(tǒng)生活場景和交往空間的營造，全面嘗試了復(fù)雜的小城鎮(zhèn)舊城中心區(qū)更新改造的主要過程，希望能夠為以后的小城鎮(zhèn)舊城更新提供有價值的參考。

[1]武聯(lián)，王文卓.關(guān)于舊城更新思想方法的幾點思考[J].城市規(guī)劃與建設(shè)，2009（7）.

[2]蔣華林，雷亨順，李華，等.重慶市開縣區(qū)域性中心城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究[J].重慶大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2004（10）:7.

[3]簡·雅各布斯（美）.金衡山，譯.美國大城市的死與生[M].南京：鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)，2006.

[4]盧峰.山地中小城鎮(zhèn)舊城更新的策略與方法[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報，2004（4）：25

①“拆一建三”：根據(jù)本地房價與底價之比，房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的經(jīng)驗化的數(shù)據(jù)，即若本地容積率為1.0，重建項目需達(dá)到3.0的容積率，才能使得項目的經(jīng)濟(jì)收入大于經(jīng)濟(jì)支出。

②“拆一建二”：即若本地塊原有建筑容積率為1.0，重建項目容積率則為2.0。