淺論房地產的多級市場

游娜

摘要：我國目前國民經濟發(fā)展的基礎便是房地產市場，自從中國加入國際貿易組織以來，房地產市場的競爭力便越來越強，房地產的多級市場由最初的上海、北京、廣州等高經濟發(fā)展地帶逐一蔓延到各大中小型城市。房地產價格的高價被提高，不僅僅提高了我國的國民GDP，同時也成為了當今國內最大的經濟上的難題。房地產的多級市場的形成以及日后的防范措施，也成為了國內經濟學家爭議和商討的熱點。本文基于對房地產多級市場現狀的了解，繼而提出房地產多級市場所產生的原因，最后針對房地產多級市場的原因，分析出解決房地產多級市場的對策。

關鍵詞：房地產 多級市場 對策

隨著商業(yè)地產的不斷開發(fā)，各種問題也伴隨而來，給商業(yè)地產投資者、運營者、管理者提出了嚴峻的挑戰(zhàn)?？梢哉f，最近幾年是我國商業(yè)地產的建設高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業(yè)地產開發(fā)在設計、運營、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國城市化進程不斷引發(fā)大量城市社會問題一樣，中國商業(yè)地產開發(fā)過程中的認知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經營模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導致我國房價被大量壟斷的一個重要原因，如何防止房價無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產多級市場的產生和相關的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產多級市場的現狀

房地產市場指的是通過房地產的出租，買賣，抵押等各種經濟手段所產生的地產交易方式，它是雙方互利互惠的一種經濟交易方式，也是這個社會所有與房地產為商品交際的總稱。通過開發(fā)商對地皮的開發(fā)和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機制等經濟要素構成的一個大系統(tǒng)。所以， 房地產市場是房地產商品交換的場所和領域，也是房地產商品一切交換或流通關系的總和。房地產市場的分級運行主要是從房地產市場交易的層次和權屬內容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產一級市場即土地使用權的出讓市場， 具有壟斷經營性質， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權屬讓渡的經濟關系的綜合。

二、房地產多級市場形成的原因

1.房地產商的認知過于商業(yè)化

更多的房地產商在開發(fā)房地產的過程中更多的是看中了房地產所可以帶來的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經濟的需求解決了市場的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產多級市場的步伐。

2.房地產的開發(fā)缺乏深遠的系統(tǒng)思考

商業(yè)地產的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務與空間調整的重要手段，當前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價值，并為商業(yè)現代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產的建設和運營對區(qū)域經濟發(fā)展產生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴格約束。政府政策對商業(yè)房地產的區(qū)域選擇和未來發(fā)展前景有很大的影響。同時由于商業(yè)地產的高投入特點，決定了商業(yè)地產的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產與國家的經濟主脈所割不開的關系。

三、房地產多級市場的對策

1.努力發(fā)展二手房產市場

房地產二級、三級市場具有經營和消費性質， 即在經營與使用消費之間平行轉移， 表現為經營者與經營者， 經營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產的增量市場， 三級市場主要是存量房地產的再轉讓市場。企業(yè)和本地與外地的房地產需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產二手市場已形成了一個完整的、有機的市場體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進了城市的土地資源、房產資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產多級市場打下良好的思想基礎。同時加大中介人員的培訓力度， 不斷提高中介人員素質， 提高服務和管理水平。

2.調整我國房地產的整體結構

根據我國人多地少的特點，很多經濟開發(fā)商，想根據開發(fā)房地產項目從而來提高國民生產總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經濟相關開發(fā)者與房地產商聯(lián)合，一味的將其看作是經濟的新增長點也是不現實的。目前為止，我國的中低檔的房地產多是建在較為偏遠，離市中心較遠的地方，如此一來政府相關部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區(qū)添加相關的交通服務設施。所以， 調整住房的結構， 主要不是壓制中高檔住房市場的發(fā)展， 也不是鼓勵低檔房建設， 而是要以產品創(chuàng)新為核心來調整現有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應成為中國房地產業(yè)及其市場長期發(fā)展的重點，從而拉動房地產多級市場的發(fā)展。

總而言之，房地產多級市場由于其高投入、高產出和高回報以及建設周期長、涉及單位多等特點，決定了商業(yè)地產項耳開發(fā)經營過程中的高風險。商業(yè)地產項目除了一般項目風險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據前文的總結，筆者認為，根據我國房地產的多級市場，對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產，其經營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產而言，大多數項目依然采取在統(tǒng)一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經營的方式。

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