社區(qū)商鋪投資價值凸顯

隨著樓市調(diào)控的不斷升級，住宅投資受政策打壓，越來越多的投資者將目光投向了不在限購范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。作為商業(yè)地產(chǎn)中不可或缺的一種業(yè)態(tài)，商鋪受到越來越多投資者的青睞，然而在林林總總的商鋪類型中，社區(qū)商鋪往往是容易被人輕視忽略的一環(huán)，但其中的投資收益，相較于是其他種類的商鋪確實絲毫不讓。

“別看買一間商鋪一出手動輒就是需要幾十萬的資金，而投入的資金并沒有消失，只不過由鈔票轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，平時租賃出去，補貼日常開銷，在需要用錢的時候，把商鋪一賣，錢就回來了?！弊鳛橐幻Y深的社區(qū)商鋪投資者，吳鋒這些年在成都分批購入的七處社區(qū)商鋪足以令他過上讓人艷羨的“包租公”生活?！吧衔绾炔瑁挛缃∩?，晚上麻將。偶爾到處逛逛，看看有沒有合適下手的鋪子。這就是我生活的全部?！眳卿h笑言，閑逸舒適的寬松環(huán)境已經(jīng)讓這個不到40歲的男人提前進入了“老齡化”生活。

七處商鋪，大的42平米，小的甚至不足10平米，卻能為吳鋒帶來超過45萬的年收益。“這主要考的還是投資人的眼光。”以吳鋒投資的石人小區(qū)為例：在2003年購入這處坐落在石人公園附近的商鋪時，這一片區(qū)的人氣尚未聚集，27平米的商鋪售價僅需21萬，租金也不過區(qū)區(qū)的4萬余元。但隨著城市建設進程的加快，這一片區(qū)的常住人口及人流量逐漸增大，一環(huán)路、二環(huán)路、蜀都大道西線等多條交通樞紐近在咫尺，公交車?？空径?，借著附近各類小區(qū)陸續(xù)建成的“東風”，人氣越發(fā)旺了起來，這里開的店種類多，茶館、燒烤、洗浴等一應俱全，由于地理位置原因，其商網(wǎng)面對社區(qū)內(nèi)部的同時又面對來往路過行車的消費群體，停車消費帶來的娛樂休閑商業(yè)模式同時又符合周邊居民的消費訴求，從而市民喝茶、休閑生活就去石人小區(qū)已經(jīng)形成一種習慣，這里的聚集效應明顯?！澳曜饨鹨矎淖畛醯?萬元漲到了現(xiàn)在的11萬。” 在吳鋒看來，具備長遠目光是投資社區(qū)型商鋪必不可少的基本素質(zhì)。

吳鋒告訴記者，作為商鋪的一種類型，社區(qū)商鋪同街區(qū)型商鋪、市場型商鋪等相比，一般面積不大，單價也不算高，由于面對穩(wěn)定的消費群，不可控因素較少，故而風險相對較小，很適合中小投資者投資或經(jīng)營。當然，個中風險，也很值得投資者細細考慮，懂得如何選擇很重要。

一般的社區(qū)商鋪，從總體形式上看，不外乎兩種，出售或出租。一般來說，規(guī)模較大的臨街型商鋪或底層商鋪，以出售居多。而小區(qū)內(nèi)部規(guī)模較小的商業(yè)街或零星的店鋪，則以出租為主。

如果單從收益上看，出租無疑對房地產(chǎn)商更有利一些，長期算下來，收益較出售要高得多，但出租對開發(fā)商的要求也較高，首先要有資金實力，不急于回籠資金；其次要有良好的管理團隊，還要有對商業(yè)地產(chǎn)的管理經(jīng)驗，熟悉各種商業(yè)業(yè)態(tài)，能支付較高的管理成本等。而出售則顯得簡單一些，只要項目規(guī)劃設計好，和住宅互相補充，相得益彰，就能很快收回成本。

吳鋒認為，社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升。社區(qū)商鋪適合機構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。不過，吳鋒也告誡對有社區(qū)商鋪購買意向的投資客，社區(qū)商鋪盡管風險較低，但有一個前提，就是購買商鋪時，不能被出售者的過分炒作所迷惑，不要買得太貴，否則仍有被套牢的風險。

延伸閱讀：社區(qū)商鋪投資種類

社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩類。

社區(qū)商鋪主要提供與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務設施等配套服務。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

社區(qū)商鋪的特點

社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。

1、零售型社區(qū)商鋪

（1）規(guī)模特點

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。

（2）規(guī)劃設計特點

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

（3）經(jīng)營特點 社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式。

投資回收形式

社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。

2、 服務型社區(qū)商鋪

（1）規(guī)模特點

服務型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務設施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。

（2）規(guī)劃設計特點

服務型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。

（3）經(jīng)營特點

社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。

鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局。

有些社區(qū)建設專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。

▲投資回收形式

目前，不少從事服務類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。

從上面的分析可以得出結(jié)論，服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。