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房產(chǎn)稅擴(kuò)容猜想 陳國強(qiáng)

5月，國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制重點工作的意見》，明確提出擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅試點范圍，再度將敏感的房產(chǎn)稅議題推向輿論的風(fēng)口浪尖。

房產(chǎn)稅的話題其實已熱議多年，何以此番舊話重提卻引來N多的市場眼球呢？

自然是事出有因，首先還得從當(dāng)前的市場僵局中尋求答案。2月中旬以來，以“國五條”出臺為標(biāo)志，房地產(chǎn)調(diào)控再度升級，但其對市場的降溫效應(yīng)并不明顯，由此引發(fā)了“房地產(chǎn)調(diào)控越調(diào)越漲”的質(zhì)疑；其次是政府換屆因素，新一屆政府對于上屆政府關(guān)于樓市調(diào)控的政策到底是照單全收還是選擇性地接收？房地產(chǎn)調(diào)控是否轉(zhuǎn)向等等同樣備受關(guān)注。不過，其核心內(nèi)容或主要圍繞于以下幾個猜想。

猜想一：哪些城市可能被列入試點？這里其實延伸出幾個新問題：一是當(dāng)年上海重慶兩地何以雀屏中選？二是房產(chǎn)稅試點城市有無入圍標(biāo)準(zhǔn)？前一個問題坊間雖有不同版本但無從查考，不討論也罷；第二個問題可如下思路來設(shè)定入圍標(biāo)準(zhǔn)：房價水平高、上漲壓力大、調(diào)控意愿強(qiáng)的城市；其二、選擇有代表性的不同類型城市，比如在東中西部不同區(qū)域范圍各選城市若干；再比如從一線二線三線不同規(guī)模和量級城市中選擇代表性城市；其三、與各地正在推進(jìn)中的改革試點相配套，比如成渝的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試點、兩湖地區(qū)的兩型社會綜合改革試點等。

猜想二：試點方案是否參照滬渝版本？滬渝兩地的試點方案各有側(cè)重各具特色，比如上海方案主要針對增量住房市場，重慶方案主要針對高端住宅（包含存量），但兩個方案也有共同點，即稅基、稅率均低，涉及面有限，與此相對應(yīng)的是實際征收的房產(chǎn)稅數(shù)額也有限。將來的試點城市如簡單參照上海版本或者重慶版本，那充其量只是城市數(shù)量的增加，試點意義大打折扣了，因此在試點方案選擇上，應(yīng)考慮既借鑒現(xiàn)有模式又要有所區(qū)別，甚至另起爐灶。

猜想三：房產(chǎn)稅能否降低房價？房產(chǎn)稅的征收有助于改變市場預(yù)期，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，抑制過度需求和超前需求，引導(dǎo)合理住房消費，但是作為一種長效性調(diào)節(jié)工具，房產(chǎn)稅對于住房市場的“療效”猶如中藥，藥性較溫，見效較慢，遠(yuǎn)不如“限購”、“限貸”這類行政性手段來得立竿見影。房價的漲跌歸根到底仍主要取決于供求關(guān)系。

猜想四：試點擴(kuò)容是否意味長效機(jī)制啟動？過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控，有成效也有失誤，比如在調(diào)控目標(biāo)上我們偏重短期而輕長期，有短期目標(biāo)而缺長效機(jī)制；在調(diào)控手段上偏重行政之手而輕無形之手；在政策運用上偏重政策制定而輕實際執(zhí)行及執(zhí)行狀況；在稅收手段上偏重開發(fā)環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié)而輕持有環(huán)節(jié)等。這次國辦通知以深化經(jīng)濟(jì)體制改革的形式推出，顯示其改革的意味十分明顯，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制或由此啟動。

為什么建材價影響不到房價 郭凡禮

“國五”條黯然失色，全國各大中城市房地產(chǎn)市場再度火爆，房價上漲的態(tài)勢非常明顯，新房開盤、二手房成交均呈現(xiàn)良好的回暖景象。在國家調(diào)控日趨嚴(yán)厲、房地產(chǎn)稅擴(kuò)容的當(dāng)下，建材市場因何未能成功上演“屌絲”逆襲，各種原因值得深思探究。

一般來講，我國地價占房價的比重在20%左右，土地成本占房地產(chǎn)項目開發(fā)直接成本比例超過40%，而建筑安裝成本占房價的30%，其中鋼材、水泥的比重更為明顯，約占整個建筑安裝成本的四成。按照正常的邏輯思維，建材市場稍有波動，新建商品房成本支出和開盤價格會立即有所體現(xiàn)。

從2005年全國物價大幅瘋漲可以看出，鋼材、水泥價格一路上揚，而此時國內(nèi)房地產(chǎn)市場也異?；鸨?，部分城市在短短兩年之內(nèi)房價翻番。建材市場價格上揚成為了房價飆升的推手，也將中國的購房難、租房難等問題暴漏無疑，進(jìn)而迅速演變成為全民大探討的社會問題。

四萬億計劃的完結(jié)給我們的經(jīng)濟(jì)周期畫上了不圓滿的句號，基建、房地產(chǎn)、光伏等被寄予厚望的明星行業(yè)“集體變異”，產(chǎn)能過剩、結(jié)構(gòu)失衡、企業(yè)盈利能力低下等問題仿若火山噴發(fā)不可收拾。鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)更是首當(dāng)其沖，大宗商品價格的暴跌徹底打垮了行業(yè)巨頭的抗風(fēng)險能力，鋼材、水泥價格下行走勢非常明顯。原本以為建材市場的贏弱能為房價下調(diào)做出些許貢獻(xiàn)，建材沒準(zhǔn)能夠成功上演“屌絲逆襲”，誰曾想，房地產(chǎn)市場卻“又紅又?！狈€(wěn)若磐石。

毋庸置疑，國家調(diào)控房地產(chǎn)的初衷是非常好的，為了穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)增長、為了穩(wěn)定房價、為了穩(wěn)定居民生活，然而保障房和商品房未能嚴(yán)格分離、只治標(biāo)不治本、僅關(guān)注企業(yè)而不關(guān)注地方政府的做法使得調(diào)控政策弊病叢生：建材市場的變化與政府宏觀調(diào)控沒有“半毛錢關(guān)系”，建材價格下調(diào)對房價走勢絲毫沒有影響，2013年上半年的房地產(chǎn)市場仿若房市政策的“死敵”。

而從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中最為基本的供求關(guān)系分析，房屋供給量和購房者需求之間的嚴(yán)重失衡，確實能在一定程度上揭示房價高歌猛進(jìn)的原因。尤其是改革開放后富起來的第一批、第二批國民已經(jīng)或者正在擠入房地產(chǎn)市場，自用、投資普遍存在，一套房顯然已經(jīng)無法滿足充裕資金對房產(chǎn)的渴求。一二線城市的迅速發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場的繁榮，而房地產(chǎn)市場在進(jìn)行財富再分配之時卻進(jìn)一步拉大了貧富差距。

“政策市”是房地產(chǎn)市場的核心原則，地方政府是房價上漲的原動力，宏觀經(jīng)濟(jì)的萎靡或復(fù)蘇均不會阻礙房價飆升，唯有徹底轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、改變地方政府政績考核標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場方能回歸理性。若能如此，建材市場對房價的影響才能真正體現(xiàn)出來，“逆襲”才能名正言順，而被肆意炒作的“地王”也會接連消失。