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    2013福州樓市正遭遇最淡季

    2013-04-29 01:31:18張芬
    市場(chǎng)瞭望·投資者 2013年9期
    關(guān)鍵詞:房貸利率二手房成交量

    張芬

    或許正是上半年調(diào)控之下出現(xiàn)的反常的銷(xiāo)售火爆情況,將福州樓市潛藏的巨大剛需消耗殆盡,以致“金九銀十”的預(yù)期落空。

    國(guó)慶假期結(jié)束后,各地樓市9月“成績(jī)單”也相繼公布。從全國(guó)范圍來(lái)看,“金九”的表現(xiàn)不俗。根據(jù)中指院的研究數(shù)據(jù)顯示,北上廣深一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊漲,成交量環(huán)比增長(zhǎng)16.1%;部分二三線(xiàn)城市還上演了久違的搶房現(xiàn)象;三線(xiàn)城市同比增幅最大,增長(zhǎng)2.4%,這也凸顯了“金九”的成色。

    然而,與其它城市“金九”火爆的行情相比,今年9月,福州樓市不僅折戟沉沙,縱使是有國(guó)慶“黃金周”相伴的10月,也未出現(xiàn)令人驚喜的開(kāi)局。就目前而言,福州樓市正遭遇今年的最淡季,“金九銀十”成福州樓市滑鐵盧。

    “金九”成“銅九”

    縱觀(guān)整個(gè)9月,福州一手房市場(chǎng)在這個(gè)月伊始就沒(méi)有博得好彩頭。根據(jù)騰訊房產(chǎn)福州站公布的數(shù)據(jù)顯示,9月總成交量?jī)H835套,日均成交還不足28套,其中第一周僅成交83套,創(chuàng)下4年來(lái)同期最低值。盡管第二周和第三周的成交量分別上漲到171套和239套,但和正常時(shí)期每周平均400~500套的成交量相比,仍然不值得一提。

    就連常規(guī)淡季的7月,單周平均成交量也在300套以上。該成交數(shù)據(jù)環(huán)比今年8月份1424套的成交量減少589套,環(huán)比下跌41.3%;相比去年同期2013套的成交量減少1178套,同比下跌s8.5%。而6月至8月,這三月單月的簽約總量分別是2430套、1284套、1406套?!敖鹁拧卑档梢?jiàn)一斑。今年福州的“金九”樓市,已然創(chuàng)下19個(gè)月以來(lái)月成交量的最低值。

    二手房的情況也不容樂(lè)觀(guān)。9月份,從各大中介公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,福州二手房的成交量仍在繼續(xù)下降?!霸瓉?lái)福州市場(chǎng)一般一個(gè)月成交二手房4000套左右,但現(xiàn)在基本上每月成交量都不到2000套?!彪p安房產(chǎn)董事長(zhǎng)鄭愛(ài)新表示,9月份二手房成交量較8月環(huán)比下滑20%左右,而相比今年3月和4月,二手房成交量縮水超一半。

    一般來(lái)說(shuō),國(guó)慶黃金周是樓市銷(xiāo)售最旺時(shí)段,可是今年“十一”黃金周,福州樓市卻呈現(xiàn)出“活動(dòng)熱,購(gòu)房淡”的另類(lèi)現(xiàn)象。從成交數(shù)據(jù)看,長(zhǎng)假7天,不管是五城區(qū)還是閩侯區(qū)域,成交量并沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象,10月樓市的開(kāi)局可謂冷清。

    放貸吃緊觀(guān)望潮漸濃

    進(jìn)入三季度,關(guān)于銀行房貸吃緊的消息不脛而走,銀行個(gè)人房貸放款時(shí)間一拖再拖的消息屢見(jiàn)報(bào)端,導(dǎo)致不少銀行紛紛調(diào)整房貸利率。不少專(zhuān)家認(rèn)為,銀行利率的上調(diào),也讓不少準(zhǔn)備入市的購(gòu)房者遲疑入市。

    進(jìn)入8月份以來(lái),光大銀行、工商銀行等仍按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行,而中信銀行對(duì)于普通客戶(hù)一般上浮10%左右。而交通銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員介紹,目前他們網(wǎng)點(diǎn)執(zhí)行上浮5%的政策。

    交通銀行福建省分行則回復(fù)稱(chēng),他們銀行目前執(zhí)行差異化房貸定價(jià),貸款購(gòu)買(mǎi)首套商品住房首付款比例不低于30%,利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%;貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,二套房利率不低于基準(zhǔn)上浮10%。

    房貸利率的上調(diào),牽動(dòng)了購(gòu)房者尤其是剛需族的神經(jīng),房貸利率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn),月供就有可能增加一二百元甚至更多,單獨(dú)來(lái)說(shuō)不是大數(shù)目,但是總體而言,還款就要增加數(shù)萬(wàn)元。這對(duì)原本支付能力就捉襟見(jiàn)肘的那波剛需而言無(wú)疑是雪上加霜?!胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融具有很強(qiáng)的敏感性,而當(dāng)前正向全國(guó)蔓延的房貸利率收緊也造成了樓市的短暫降溫?!彼间J營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理李輝表示,7、8月份以來(lái),銀行貸款政策不斷收緊,目前不少銀行都已取消了首套房貸的利率優(yōu)惠,部分銀行甚至?xí)和0l(fā)放房貸,而一些仍在辦理房貸的銀行,審批時(shí)間則普遍由一個(gè)月以?xún)?nèi)延長(zhǎng)至兩三個(gè)月甚至更久?!般y行貸款收緊加重了許多潛在購(gòu)房者的觀(guān)望態(tài)度,一些投資客或是改善型需求的客戶(hù)在申請(qǐng)貸款時(shí)卡殼,只好無(wú)奈選擇觀(guān)望。”李輝說(shuō)。

    房?jī)r(jià)畸高成主因之一

    目前銀行貸款額度收緊,審批、放貸等一系列進(jìn)程被押后,拉長(zhǎng)了整個(gè)貸款流程的周期,一些購(gòu)買(mǎi)力不足的群體難以人市,也壓制了一部分購(gòu)房需求。

    9月份一手房成交量月環(huán)比下滑超四成,從數(shù)據(jù)上看就不存在合理性,但二手房20%的成交跌幅屬于正常范圍,對(duì)市場(chǎng)具有一定的參考價(jià)值。當(dāng)然,二手房市場(chǎng)一向被看作樓市的“晴雨表”。“對(duì)樓市成交量來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)上漲是一把雙刃劍。一方面,根據(jù)‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的消費(fèi)心理,房?jī)r(jià)上漲可能造成恐慌性購(gòu)房:但另一方面,如果房?jī)r(jià)太高,部分購(gòu)房者將暫時(shí)放棄購(gòu)房計(jì)劃,進(jìn)入觀(guān)望?!庇袠I(yè)內(nèi)人士指出,近幾個(gè)月福州房?jī)r(jià)上漲速度加快,顯然對(duì)交易也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

    全國(guó)指數(shù)研究院昨日發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,9月份福州一手房?jī)r(jià)格環(huán)比下滑0.53%,樣本均價(jià)達(dá)到15041元/平方米。不過(guò),即便如此也難以逃避目前福州房?jī)r(jià)上漲迅速的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示,去年9月,福州一手房?jī)r(jià)格樣本均價(jià)為13081元/平方米,房?jī)r(jià)一年上漲1960元/平方米,漲幅達(dá)15%。

    此外,多家中介負(fù)責(zé)人介紹,今年初以來(lái),福州二手房?jī)r(jià)格也累計(jì)上漲了15%—20%。去年大儒世家的一套安置房二手房房源掛牌價(jià)60平方米60萬(wàn)元左右,到了今年8月份已經(jīng)賣(mài)到了80多萬(wàn)元。

    或許正是上半年調(diào)控之下出現(xiàn)的反常的銷(xiāo)售火爆情況,將福州樓市潛藏的巨大剛需消耗殆盡,以致“金九銀十”的預(yù)期落空。從中國(guó)人均收入水平來(lái)說(shuō),根本沒(méi)有可能支撐房?jī)r(jià)上漲,面對(duì)福州市區(qū)的房?jī)r(jià),除去剛需,恐怕也只有少數(shù)人能負(fù)擔(dān)得起。

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