我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

陶遜

摘要：近十幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)，并且逐漸成為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的主要力量。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模相比較其他行業(yè)來(lái)說(shuō)規(guī)模巨大，商業(yè)銀行就成為其資金來(lái)源的主要渠道，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的拓展帶來(lái)了商機(jī)，但同時(shí)也為商業(yè)銀行帶來(lái)了很多的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風(fēng)險(xiǎn)控制近十幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱行業(yè)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資既有保證基本的住房之外還有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)的行為，個(gè)人按揭不斷擴(kuò)張，作為其資金主要來(lái)源的商業(yè)銀行，在其辦理的業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在總的貸款業(yè)務(wù)中占的比重也越來(lái)越大，這種情況下房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)的增多在一定程度上增加了銀行利潤(rùn)，但是也應(yīng)看到房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行的過(guò)度依賴也會(huì)費(fèi)商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)概述

對(duì)房地產(chǎn)信貸的定義主要有廣義和狹義之分，前者指的是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)把房地產(chǎn)行業(yè)作為其服務(wù)對(duì)象，把其通過(guò)信用渠道籌集到資金的使用權(quán)讓渡給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者，供房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)。后者指的僅僅是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程中的提供的貸款。從以上定義可以看出，房地產(chǎn)信貸具有其特點(diǎn)：在房地產(chǎn)信貸的使用上具有針對(duì)性和專有性，專門為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)使用的；由于貸款數(shù)額一般比較大，因此房地產(chǎn)信貸還有長(zhǎng)期性，尤其是單個(gè)消費(fèi)者進(jìn)行的住房貸款，期限一般都在10年以上；房地產(chǎn)信貸資金必須在有關(guān)部門的監(jiān)督管理之下進(jìn)行?？顚Ｓ?。

從以上對(duì)房地產(chǎn)定義和特征的概述中可以得出房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的定義，它是指商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放貸款的過(guò)程中由于主觀和客觀的因素的影響和變化給房地產(chǎn)的信貸資產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失同時(shí)也使銀行等金融機(jī)構(gòu)自身的價(jià)值貶值。這種信貸風(fēng)險(xiǎn)既有借款人無(wú)法償還本息帶來(lái)的實(shí)際損失也有借款人信譽(yù)下降或者償還能力降低帶來(lái)的潛在的損失。中國(guó)人民銀行對(duì)信貸進(jìn)行了分為，主要分為五個(gè)類別：正常類、關(guān)注類、次級(jí)類、可疑類和損失類，后三者被成為不良貸款。對(duì)這幾種類別的劃分需要不斷對(duì)借款人的實(shí)際情況進(jìn)行更新。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也逐漸成為金融機(jī)構(gòu)和投資者以及消費(fèi)者面臨的一個(gè)重要的問(wèn)題。2012年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額7.5萬(wàn)億元，比2011年同期增長(zhǎng)12.9%。2012年個(gè)人住房信貸政策保持了較強(qiáng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。全年個(gè)人住房貸款投放呈現(xiàn)總體增速回升、利率穩(wěn)步下行、局部風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)等特征。

二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸及主要風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀分析

我國(guó)的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展起步比較晚，僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間。由于房地產(chǎn)信貸的發(fā)展對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響比較大，因此，針對(duì)不同階段的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展我國(guó)政府也會(huì)相應(yīng)的出臺(tái)不一樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。我國(guó)的房地產(chǎn)信貸主要經(jīng)歷了四個(gè)階段：我國(guó)房地產(chǎn)信貸的萌芽階段、成長(zhǎng)階段、快速發(fā)展階段和調(diào)整階段。目前來(lái)說(shuō)我國(guó)的商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)信貸的種類主要有房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)進(jìn)行的貸款和個(gè)人住房進(jìn)行的貸款。1998年以前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸量數(shù)量較少，1998年之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，為了適應(yīng)新的市場(chǎng)的要求，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)猛增，僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長(zhǎng)了近35倍。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國(guó)政府也相繼出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，其中主要的調(diào)控內(nèi)容就是信貸政策的制定。目前房地產(chǎn)信貸的主要情況為：商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款逐年增加；個(gè)人的住房貸款在整個(gè)房地產(chǎn)信貸中占的比重越來(lái)越高；房地產(chǎn)貸款在商業(yè)銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展帶動(dòng)了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的增加。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)在帶來(lái)巨額利潤(rùn)的同時(shí)也具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地長(zhǎng)行業(yè)所需資金數(shù)額巨大，因此這就決定了其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中所需的大量資金除了少部分依靠?jī)?nèi)部融資之外，其余全部靠外部資金也即是依靠商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的籌資。銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了信貸既能分享房地產(chǎn)利潤(rùn)同時(shí)也必須承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)特殊的國(guó)情決定了我國(guó)的房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

第一，國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。1998年以來(lái)，我國(guó)的房改帶動(dòng)了房地長(zhǎng)行業(yè)的迅速發(fā)展，這個(gè)行業(yè)并成為我國(guó)GDP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ瑸榇宋覈?guó)政府不斷出臺(tái)寬松的信貸政策和貨幣政策支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)國(guó)務(wù)院也先后出臺(tái)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以防房地產(chǎn)價(jià)格虛增和過(guò)快增長(zhǎng)。近年來(lái)我國(guó)政府不斷出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，土地管理制度不斷完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，這就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)。政府政策的每一次變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，不僅有貨幣政策還有財(cái)政政策，這些波動(dòng)也會(huì)使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)損失的可能性越大。中國(guó)住房的不斷貨幣化使得我國(guó)特殊的政策環(huán)境對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸承受了很多的政策風(fēng)險(xiǎn)。2005年至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了收緊期，金融政策也不斷緊縮銀根，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈面臨著斷掉的風(fēng)險(xiǎn)，大量的房地產(chǎn)在商業(yè)銀行的貸款無(wú)法償還，使得商業(yè)銀行出現(xiàn)了信貸風(fēng)險(xiǎn)。

第二，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲容易造成價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，一旦泡沫破滅就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成重要一擊，房產(chǎn)價(jià)格下降，作為對(duì)商業(yè)銀行抵押物的房產(chǎn)就會(huì)大幅貶值和縮水，這是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的直接表現(xiàn)。從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況看，房?jī)r(jià)的上漲基本上都是金融政策推動(dòng)的結(jié)果，房地產(chǎn)信貸的迅速擴(kuò)張將銀行的資金快速向房地產(chǎn)聚攏，這樣就會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。但是從周邊國(guó)家房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一旦破滅，遭受損失最大的是向這些房地產(chǎn)業(yè)提供信貸的商業(yè)銀行，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮和衰敗都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，經(jīng)濟(jì)衰敗時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)出現(xiàn)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)信貸的定義可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)都需要大量的資金和較高的技術(shù)水平，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)從土地獲得、項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目的投標(biāo)、施工到最后的驗(yàn)收和銷售環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險(xiǎn)。而且每一個(gè)環(huán)節(jié)都緊密相連，一旦其中一個(gè)環(huán)節(jié)斷掉就會(huì)使得整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位上，一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位直接影響到后期房產(chǎn)的銷售，一旦前期市場(chǎng)定位出現(xiàn)偏差就會(huì)導(dǎo)致銷售出現(xiàn)不景氣；還有項(xiàng)目自身的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，

在房產(chǎn)的設(shè)計(jì)階段和建設(shè)階段，以及在工程施工過(guò)程中出現(xiàn)監(jiān)管不力就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量糾紛。

第四，企業(yè)和個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于主觀和客觀的原因出現(xiàn)的不能按時(shí)償還銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因既包括企業(yè)在建設(shè)經(jīng)營(yíng)上的管理不善也包括企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的欺騙。個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)人在按揭償還房貸時(shí)由于各種原因不能按時(shí)足額償還銀行貸款，導(dǎo)致商業(yè)銀行的個(gè)人貸款出現(xiàn)問(wèn)題。

三、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)不僅關(guān)系到我國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定程度，而且這在一定程度上還會(huì)影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，必須高度重視我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理。

首先，我國(guó)應(yīng)該積極發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控的作用。面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，我國(guó)政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行不斷創(chuàng)新，不僅要為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供良好的環(huán)境還要為房地產(chǎn)行業(yè)資金的籌集提供多個(gè)渠道。建立多層次的資本市場(chǎng)，放松政府對(duì)股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)的政策限制，鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)采用國(guó)內(nèi)國(guó)外多個(gè)渠道進(jìn)行資金的融通，同時(shí)簡(jiǎn)化房地產(chǎn)企業(yè)籌資過(guò)程的審批流程和周期。

其次，我國(guó)的商業(yè)銀行應(yīng)該借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，建立企業(yè)和個(gè)人的征信體系，加強(qiáng)對(duì)不良資產(chǎn)的管理。由于信息不對(duì)稱的存在，使得我國(guó)的商業(yè)銀行對(duì)借款人資金的狀況不能掌握，我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在征信體系建設(shè)上的經(jīng)驗(yàn)，在符合法律法規(guī)的規(guī)定下，銀行應(yīng)該建立以個(gè)人為單位的一人一個(gè)賬戶的信用制度體系，提高個(gè)人信用的觀念；此外，還可以建立銀行客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣更方便的掌握客戶的資料和以往的信用歷史，還可以將這些客戶的信息在銀行之間共享，提高銀行經(jīng)營(yíng)的效率，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)防范。

最后，發(fā)揮房地產(chǎn)信貸利率的調(diào)節(jié)作用，對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定不同的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。對(duì)市場(chǎng)聲譽(yù)較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)其信貸采用優(yōu)惠的利率政策；而對(duì)于一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，則采取高利率政策，利用這些措施可以促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的良性循環(huán)。（作者單位：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行審計(jì)局濟(jì)南分局）

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