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    “國五條”能抑制房?jī)r(jià)嗎?

    2013-04-29 00:44:03
    決策探索 2013年7期
    關(guān)鍵詞:細(xì)則二手房所得稅

    事件回顧

    2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施,重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房。這是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來,調(diào)控政策第五次升級(jí)。

    兩會(huì)召開前夕,國務(wù)院出臺(tái)“國五條”細(xì)則,要求對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,應(yīng)嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。這一細(xì)則引發(fā)熱議,有人擔(dān)憂20%個(gè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中,引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。有人認(rèn)為進(jìn)一步加大調(diào)控力度是必要的。

    新“國五條”將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么影響?房?jī)r(jià)到底會(huì)得到抑制還是上漲?看專家如何共同探討“國五條”及其細(xì)則帶來的相關(guān)問題。

    韓復(fù)齡:

    房?jī)r(jià)飆漲時(shí)代已過去

    二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅,這個(gè)政策的初衷就是想抑制一下過熱的二手房交易,加大交易成本,但是實(shí)際上執(zhí)行起來很難,如果中介和賣房者、買房者串通起來搞成陰陽合同,100萬買的110萬賣,另外再補(bǔ)差價(jià),這種規(guī)定也執(zhí)行不了。這就是上有政策下有對(duì)策。

    還有一個(gè)問題是怎樣核實(shí)。比如,原來很多房子是房改房,按照當(dāng)時(shí)的市價(jià),再加上工齡減免,成本是很低的,現(xiàn)在這個(gè)房子也漲到很高,這樣原來持有的初始價(jià)值怎么算,細(xì)則并沒有規(guī)定。還有新買房屋,買房時(shí)在銀行貸款,貸款利息、裝修成本算不算?這個(gè)方案出來是好的,但是具體執(zhí)行起來難上加難。

    我們很多買房需求是剛性需求。國外有個(gè)統(tǒng)計(jì),英國平均買房的年齡是37歲,這是靠自己的積累來買的。中國為什么一線城市房?jī)r(jià)高漲?因?yàn)楹芏鄬W(xué)生畢業(yè)的時(shí)候,雙方父母共出若干資金作為首付,自己月供。這是靠全家的力量,靠社會(huì)資金的流入撐起來的。

    支撐房?jī)r(jià)的還有一個(gè)特殊的因素,就是投機(jī)型購房。“國五條”中二手房交易所得差價(jià)部分要按照20%來收所得稅,如果嚴(yán)格執(zhí)行的話,對(duì)于持有住房,想投機(jī)獲利的人,通過這個(gè)杠桿應(yīng)該會(huì)有所影響。

    對(duì)二套房貸款的利率上調(diào),貸款的乘數(shù)也下降了,這樣的話會(huì)起到資金的杠桿效應(yīng)。從源頭上來說,還有一點(diǎn)就是政府放開或是鼓勵(lì)土地的供應(yīng)。一個(gè)是限制需求,再一個(gè)加大供給,達(dá)到平緩市場(chǎng)的作用。

    陳寶存:

    “國五條”將推漲房?jī)r(jià)

    實(shí)際上,國內(nèi)很多保障房是濫竽充數(shù)。北京保障房是在商品房小區(qū)里配了30%左右的保障房,本來樓盤地價(jià)是每平米六七千元,加上保障房后一算就是一萬三千元,這樣房?jī)r(jià)一定會(huì)漲到每平米2.5萬~3萬元,會(huì)帶動(dòng)周圍的房?jī)r(jià),這一定不能大搞。

    還有土地供應(yīng),北京四環(huán)以內(nèi)沒有保障房用地,這樣二手房才暴漲。去年的北京二手房銷售竟然達(dá)到16萬套,新房反而才10萬套。新房全在五環(huán)以外,10年以內(nèi)不能居住,只能在四環(huán)以內(nèi)租一套房子住。這樣房源少了,房租會(huì)漲。新“國五條”給我們帶來的就是新房銷售大漲,租賃價(jià)格暴漲。

    二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅,5年前就有這種政策,就是利的部分,有一部分的所得稅。為什么執(zhí)行不下來呢?這個(gè)評(píng)估相當(dāng)吃力。按照什么評(píng)估,需要一個(gè)依據(jù)。

    這10年調(diào)控政策恰恰是推漲房?jī)r(jià)的政策,幾乎都是有副作用的政策。2009年是雙緊,銀根地根緊,另外試圖加大供應(yīng)的時(shí)候沒有土地可供應(yīng)了,這樣能降房?jī)r(jià)?所以說房?jī)r(jià)是降一點(diǎn),暴漲一下,就這么過來的。

    王書城:

    新政未除漲價(jià)病因

    “國五條”出來,特別是二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅之后,我認(rèn)為房?jī)r(jià)可能上漲甚至是飆漲。實(shí)際上“國五條”有三個(gè)矛頭,第一個(gè)是對(duì)準(zhǔn)了開發(fā)商;第二個(gè)是對(duì)準(zhǔn)了房地產(chǎn)中介,服務(wù)機(jī)構(gòu);第三個(gè)是對(duì)準(zhǔn)了購房者,可能是剛需的,也可能是投資的。

    如果要想降低房?jī)r(jià),可以從四個(gè)方面做。第一是土地出讓金。這是地方政府所有的,如果地方政府在土地出讓金方面讓利,那么房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)下降。但是地方政府從來沒有這么做過;第二是稅費(fèi)。中國的房地產(chǎn)方面的稅和費(fèi)加起來有十種之多,是很高的;第三是開發(fā)商的利潤。開發(fā)商是商人,讓利的空間很小;第四是銀行的利率。我們貸款的銀行利率非常高,購房者支出當(dāng)中利率占了很大的比例。

    二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅的依據(jù)是2006年國稅總局的文件,但是這個(gè)拿到地方上可操作性不強(qiáng)。

    目前階段調(diào)控政策是必要的。我們現(xiàn)在認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)熱,一個(gè)人如果發(fā)熱的話,醫(yī)生應(yīng)該采取三個(gè)層次的治療。第一個(gè)層次是物理降溫;第二個(gè)層次是對(duì)癥治療;第三個(gè)層次是去除病因。我們現(xiàn)在的調(diào)控政策處于物理降溫的階段。物理降溫階段有壓制性,但沒有去除房?jī)r(jià)上漲的根本性病因。那么力圖靠打壓的方法降低房?jī)r(jià)是短暫地改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期,并沒有改變市場(chǎng)本身。

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