調(diào)控風(fēng)聲再起 地產(chǎn)何去何從

陳斌

本周房地產(chǎn)板塊遭遇蛇年第一次沖擊。春節(jié)后的4個交易日，地產(chǎn)板塊累計跌幅達4.83%。在房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大政策出臺的前一日，即2月19日，曾有相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺的傳言，該傳言導(dǎo)致地產(chǎn)板塊重挫3.65%。傳言旋即得到證實，2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作并提出新國五條。其中最主要的是：堅決抑制投機投資性購房，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。距離3月份召開的全國“兩會”只剩一周多的時間，本屆政府任期也將滿，這種承前啟后的時刻通常不會出臺重大的政策。而此時本屆政府最后一次國務(wù)院會議專門研究討論地產(chǎn)市場并推出一系列的政策舉措頗為耐人尋味。新年伊始，部分城市住房公積金貸款政策頻頻收緊，自1月份以來，昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這與去年下半年30多個地市紛紛松綁公積金政策形成反差。全國兩會前后是否將成為樓市政策的分水嶺？限購和房產(chǎn)稅試點雙擴容下，房地產(chǎn)究竟何去何從呢？

房產(chǎn)稅試點范圍擴大

新政明確提出要擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍、推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。但又并未明確具體的時間和對象，充分說明了房產(chǎn)稅出臺依然遙遠。從現(xiàn)階段來看，房價上漲過快的一線城市和江浙區(qū)域部分熱點省會城市更容易被納入擴大試點范圍。

此前，2011年1月27日，個人住房房產(chǎn)稅開始在上海、重慶先行先試。從滬、渝兩地的試點實踐來看，實際征收的范圍和金額都有限，對房價的影響甚微；特別是一線城市樓價上漲的趨勢依舊不改。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%～1.2%。2012年，上海市稅務(wù)部門對20.8萬套住房完成了房產(chǎn)稅征免認定，其中應(yīng)稅住房約3.7萬套。重慶方面，試點啟動后10個月內(nèi)主城區(qū)確定應(yīng)稅住房8563套，征收金額超過9000萬元。這和土地出讓金動輒過千億的規(guī)模相比完全不在一個檔次。

對于房產(chǎn)稅的改革，中信建投認為，房產(chǎn)稅的明確并不一定成為地產(chǎn)股中期走勢的關(guān)鍵，針對行業(yè)的頂層設(shè)計才是市場估值提升的核心問題。房產(chǎn)稅是完善住房差別化政策重要的一環(huán)。房產(chǎn)稅的真正意義在于稅制改革，完善住房差別化政策。中長期看，房產(chǎn)稅對遏制炒房投機、引導(dǎo)理性消費起到了一定作用，利于行業(yè)的長期發(fā)展。

因此，房產(chǎn)稅改革試點范圍的擴大，會降低房價漲幅，但改變不了房價中長期趨勢。對房地產(chǎn)股也僅僅產(chǎn)生短期的沖擊。

限購緊箍咒重提

相比房產(chǎn)稅，限購才是真正的“殺手锏”。限購二字在此次國務(wù)院常務(wù)會議中被重申。具體來說，就是要嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。這意味著原實施“限小不限大”，“限內(nèi)不限外”等限購政策的城市，比如長沙、貴陽、沈陽、珠海、石家莊及重慶等，將面臨限購收緊風(fēng)險，或?qū)碓摬糠殖鞘谐山涣考s5%～10%的縮減。

但就實質(zhì)內(nèi)容而言，新政調(diào)控房地產(chǎn)的邏輯與以往并無不同，依然是打擊需求為主，增加供給為輔，強化限購和限貸的執(zhí)行，但歷史充分證明靠打擊需求調(diào)控房價收效甚微；

樓市限購始自2010年，當時北京、深圳、廈門、上海等城市陸續(xù)實施，到2011年1月出爐的“新國八條”，限購擴展到全國所有省會城市、計劃單列市和部分房價上漲過快的城市；當年7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確二三線城市也要限購。限購最直接的效果是擠出了投機和投資性的需求，對壓制房價上漲起到了實際效果。但去年上半年，伴隨著宏觀經(jīng)濟走弱，地方財政出現(xiàn)困難，加上政策執(zhí)行出現(xiàn)疲勞期，嚴格性出現(xiàn)減弱，一些地方開始對限購有所放松。房價上漲勢頭又現(xiàn)，中央此次再度強調(diào)嚴格限購屬于給地方緊螺絲。

經(jīng)歷了11、12兩年的限購，市場對限購的影響的擔(dān)憂較以往已有所弱化。限購范圍會擴大到哪些城市，也還是未知數(shù)。一、二線城市早已入列，未限購的城市對整體地產(chǎn)市場的影響效果自然不會明顯，也就無需過度擔(dān)心。

休息片刻再出發(fā)

此次國五條政策表明了房價反彈已經(jīng)受到中央的高度關(guān)注，在現(xiàn)有調(diào)控框架下微調(diào)，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是政府最終要義。但新政無新意、政策面未超預(yù)期。普遍預(yù)計此次國五條出臺的影響力將遠不如2011 年1 月底出臺的國八條。從政策調(diào)控與地產(chǎn)指數(shù)走勢的表現(xiàn)來看（圖一），被稱為史上最嚴調(diào)控措施的國八條和隨后的擴大限購范圍僅僅讓地產(chǎn)徘徊了兩年。最終，剛性需求推動行業(yè)再度復(fù)蘇。在即將開幕的今年兩會中，加快推進全國城鎮(zhèn)化建設(shè)將會是重點，這也或多或少對沖了本次政策的負面預(yù)期。

總的來說，隨著兩會窗口期的釋放，假如不出現(xiàn)重大的政策和制度變化，預(yù)計市場的反應(yīng)會較為有限，房地產(chǎn)板塊的調(diào)整力度會小于去年6 月中。但是新國五條并未明確具體的操作標準，因而其真實的影響力還有待相關(guān)部委或地方政府出臺相關(guān)的配套細則后才能確定。

在目前靴子尚未落地的情況下，地產(chǎn)股將由估值修復(fù)行情轉(zhuǎn)化為博弈為主導(dǎo)的行情。因而在在投資策略方面，要分清短、長期投資的側(cè)重點；短期博政策未落實或者落實不嚴帶來的個股反彈。長期則關(guān)注公司基本面區(qū)別對待。

房價上漲帶來的政策風(fēng)險會始終伴隨行業(yè)曲折前進，主流企業(yè)在過往兩年中已經(jīng)練就抗壓的能力，業(yè)績的增速不會因為本次新政的出臺而受動搖，12年新增3家銷售過千億的房企就是明證。全國性的以快銷模式為主導(dǎo)的龍頭地產(chǎn)公司如保利地產(chǎn)、萬科A以及區(qū)域中積極成長的企業(yè)，如陽光城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等可長期關(guān)注。同時，不次新政也不涉及商業(yè)地產(chǎn)，受調(diào)控影響小的公司，比如國貿(mào)、金融街等也可以重點關(guān)注。