劉楊
經(jīng)多年奮斗,不知名房企當(dāng)代置業(yè)“鯉魚跳龍門”——于7月12日成功在香港上市(股票代碼為01107. HK)。據(jù)招股材料顯示,招股價(jià)最終定價(jià)為下限1.49港元,凈籌5.454億港元。由于募資額較少,被業(yè)內(nèi)稱為“迷你版”IPO。
但上市后股價(jià)表現(xiàn)不盡如人意,首日掛牌即跌穿招股價(jià),上市一個(gè)月來,其股價(jià)依舊在發(fā)行價(jià)左右徘徊。當(dāng)代置業(yè)上市之后,所募集的絕大部分資金將用于獲取土地,今后發(fā)展的主要方向仍是綠色科技產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,企業(yè)所打出的“理念牌”與市場、消費(fèi)者之間存在著一定偏差,企業(yè)的綜合實(shí)力也有待進(jìn)一步提高。
“拿地是第一要?jiǎng)?wù)”
作為一家經(jīng)歷了樓市“黃金十年”并發(fā)展了十多年的房企,當(dāng)代置業(yè)近幾年的合約銷售額仍在30億元以下,在上市地產(chǎn)軍營中屬第三陣營。其土地儲(chǔ)備過少也一直被人詬病,招股書顯示,截至 3月 31日,當(dāng)代置業(yè)土地儲(chǔ)備 223. 5萬平米。
赴港上市讓當(dāng)代置業(yè)拾得了再次出發(fā)的資本。當(dāng)代置業(yè)副總裁張鵬向記者明確表示,今年會(huì)繼續(xù)補(bǔ)充土地,此次上市集資所得的絕大部分將用于獲取土地,主要還是在已經(jīng)進(jìn)駐的二、三線城市中補(bǔ)充。
據(jù)記者了解,上市至今,當(dāng)代已召開過十余次拿地研討會(huì)?!澳玫厥堑谝灰?jiǎng)?wù),目前已經(jīng)全部動(dòng)員,目標(biāo)是在下半年至少取得兩塊土地,中南區(qū)域一塊,華北區(qū)域一塊。公司負(fù)責(zé)拿地的經(jīng)營開發(fā)部門,最近也在全國各地頻繁考察?!睆堸i告訴記者。
據(jù)媒體報(bào)道,在當(dāng)代置業(yè)的IPO推介會(huì)上,其執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官兼首席經(jīng)濟(jì)官鐘天降也表示,公司于內(nèi)地有效覆蓋北京、太原、長沙、南昌、九江及仙桃6個(gè)城市的中高端市場,短期內(nèi)仍會(huì)以這6個(gè)城市為主,有合適機(jī)會(huì)時(shí)會(huì)選擇性進(jìn)入其他城市,如上海等。
對此,北京中原市場總監(jiān)張大偉分析,對于規(guī)模并不算太大的房企而言,在一線城市拿地難度確實(shí)非常大,而在二、三線城市投資,競爭壓力則會(huì)較小,如果是繼續(xù)加碼已有項(xiàng)目的城市,在拿地方面也會(huì)有所便利。張大偉同時(shí)強(qiáng)調(diào),二、三線城市房企利潤率普遍較低,“不過也因具體的執(zhí)行情況,因人而異?!?/p>
實(shí)際上,在土地價(jià)格高漲、政策風(fēng)險(xiǎn)高企的情況下,拿地風(fēng)險(xiǎn)也是必須考慮的因素。
張鵬認(rèn)為,最穩(wěn)妥的模式是依托現(xiàn)有項(xiàng)目來獲取土地?!昂喍灾?,就是在已有項(xiàng)目的開發(fā)地,并且有成功經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域獲取土地。由于直接可以進(jìn)行產(chǎn)品和團(tuán)隊(duì)復(fù)制,至少可以減少人員風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”
綠色難突圍
業(yè)內(nèi)普遍的印象是,當(dāng)代置業(yè)區(qū)別與其他房企的最大特征,就是其綠色節(jié)能的產(chǎn)品技術(shù)。據(jù)當(dāng)代置業(yè)方面提供的數(shù)據(jù)顯示,其擁有100多項(xiàng)綠色節(jié)能技術(shù)專利。在其發(fā)展版圖中,今后幾年的業(yè)績年增幅擬定在30%,這其中不僅有自身獲取土地出售項(xiàng)目的收益,還包括合作開發(fā)以及代建和輸出綠色節(jié)能舒適技術(shù)管理。
但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其綠色節(jié)能技術(shù)與當(dāng)前市場的匹配度稍低。企業(yè)所打出的“理念牌”與市場、消費(fèi)者之間存在著一定偏差,企業(yè)的綜合實(shí)力也有待進(jìn)一步提高。
目前,人們對健康、空氣、恒溫恒濕等各方面有了更多關(guān)注,可是就當(dāng)前市場環(huán)境而言,建筑本身的綠色節(jié)能更多時(shí)候只是一個(gè)附加值?!敖^大多數(shù)購房者買房還是更加注重地段、配套、環(huán)境這些外在因素?!睆埓髠フf。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉也認(rèn)為,當(dāng)代在一線城市拿地能力弱,主要布局在二三線城市,但對綠色概念接受度較強(qiáng)、支付能力強(qiáng)的人群主要集中在一線城市?!皬陌l(fā)展戰(zhàn)略方面來看,企業(yè)主打綠色科技,與當(dāng)前市場的匹配度稍低。一定程度上可以說企業(yè)所提出的理念有所超前,這會(huì)造成企業(yè)在營銷、研發(fā)等方面支付更高的成本,同時(shí)產(chǎn)品的可復(fù)制性不強(qiáng)?!?/p>
同樣在二、三線城市耕耘多年的陽光100常務(wù)副總裁范小沖也表示,借助科技優(yōu)勢,當(dāng)代或可在與地方政府的拿地博弈中占有一定先機(jī),因?yàn)榈胤秸敢庖M(jìn)這樣的科技企業(yè)??墒?,過于依賴土地財(cái)政的地方政府也不會(huì)就此輕易讓利,“能否將科技優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢才是當(dāng)代發(fā)展的關(guān)鍵?!?/p>
值得注意的是,這些年來綠色節(jié)能建筑越來越被重視,而限購限貸也加劇了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品品質(zhì)的競爭優(yōu)勢,或許這正是當(dāng)代節(jié)能的機(jī)會(huì)所在。
在張鵬看來,當(dāng)代相信憑借自己的建筑節(jié)能技術(shù)和多元的產(chǎn)品組合,最終能夠?qū)崿F(xiàn)傾注于舒適節(jié)能的科技建筑、生活方式和綠色家園的愿景。上市將有助于擴(kuò)大公司規(guī)模,加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率。