北京甲級(jí)寫(xiě)字樓半年內(nèi)需求放緩

2013年上半年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求低于去年同期，問(wèn)詢(xún)和租賃成交量在經(jīng)濟(jì)放緩和企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃縮減的背景下呈下降趨勢(shì)。但由于2012年至今新增供應(yīng)非常有限，市場(chǎng)空置率仍保持在歷史較低水平。

上半年內(nèi)租賃需求主要源自金融行業(yè)（含投資、銀行、保險(xiǎn)、證券等）。分區(qū)域看，由于企業(yè)辦公租賃預(yù)算減少，一些企業(yè)從甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)中遷出，使得市場(chǎng)去中心化趨勢(shì)有所加強(qiáng)。CBD、東長(zhǎng)安街、東二環(huán)、燕莎等一些租金較高的傳統(tǒng)核心區(qū)域租賃需求，在一定程度上被以望京為首的新興區(qū)域所削弱，這些新興區(qū)域?qū)?lái)自傳統(tǒng)制造、傳統(tǒng)媒體、高科技、研發(fā)等成本控制嚴(yán)格、區(qū)位敏感性較低的行業(yè)租戶(hù)而言，吸引力更大。

面對(duì)前述一些特定行業(yè)租戶(hù)的搬遷，從2012年下半年起，這些傳統(tǒng)核心區(qū)域中的很多業(yè)主在給予一定租金優(yōu)惠以消化空置面積的同時(shí)，亦在租戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整上更多地向金融、高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)、醫(yī)療等利潤(rùn)空間較高、區(qū)位敏感性較強(qiáng)的行業(yè)租戶(hù)傾斜。

與需求減弱及企業(yè)辦公租賃預(yù)算減少相一致，今年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)平均凈有效租金，自2009年第四季度以來(lái)首次環(huán)比下降1.7%，至322.6元每月每平米。

按子市場(chǎng)劃分，CBD區(qū)域租金環(huán)比降幅2.6%，至362.9元/月/平米，為季內(nèi)各區(qū)域最大租金跌幅，其余子市場(chǎng)按租金跌幅從大到小排序，依次為中關(guān)村、望京、燕莎、東二環(huán)和東長(zhǎng)安街，截至季末，其平均租金（單位：每月每平米）分別為253.1元、252.8元、290.2元、252.8元和261.3元。金融街是唯一租金沒(méi)有下跌的子市場(chǎng)，季內(nèi)環(huán)比上升0.2%至381元。

此外，第二季度季內(nèi)，北京寫(xiě)字樓整售及散售投資市場(chǎng)均十分活躍。重要交易包括招商銀行以總價(jià)39.02億元向金融街控股購(gòu)買(mǎi)一棟在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于西城區(qū)月壇南街。中銀國(guó)際證券有限責(zé)任公司購(gòu)買(mǎi)硅谷亮城4號(hào)樓及鉆石廣場(chǎng)。

總體而言，未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求將繼續(xù)受到經(jīng)濟(jì)放緩和企業(yè)租賃預(yù)算收緊影響。兩個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓（財(cái)富金融中心、潤(rùn)世中心）預(yù)計(jì)將于2013年下半年入市，為市場(chǎng)帶來(lái)21.58萬(wàn)平米辦公面積。在新項(xiàng)目入市后，整體空置率將小幅上升。預(yù)計(jì)業(yè)主間的租金競(jìng)爭(zhēng)仍將激烈，導(dǎo)致市場(chǎng)整體租金在未來(lái)兩個(gè)季度內(nèi)小幅下降。

另外，北京物流物業(yè)市場(chǎng)方面，可出租面積緊缺的情況將在中短期內(nèi)持續(xù)，租值和資本值長(zhǎng)線(xiàn)表現(xiàn)看漲。而中高端購(gòu)物中心承租速度將放緩，主要因素包括經(jīng)濟(jì)增速放緩、政府限制三公消費(fèi)使中高端餐飲行業(yè)及奢侈品牌銷(xiāo)售下滑、電子商務(wù)增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)物中心的部分商品銷(xiāo)售形成沖擊等。2013年下半年，鑒于有新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)北京中高端購(gòu)物中心市場(chǎng)空置率將小幅上升。