世邦魏理仕：青島寫字樓市場風險猶存

于洋

“大力發(fā)展新興CBD的地方政府應(yīng)根據(jù)未來市場對寫字樓的實際需求而調(diào)整甚至暫緩其寫字樓土地供應(yīng)，同時加速在這些新興區(qū)域建設(shè)及完善各項基礎(chǔ)配套設(shè)施，并提供鼓勵政策來吸引企業(yè)進駐?！?/p>

2013年4月25日，世邦魏理仕青島分，公司召開新聞發(fā)布會。會上世邦魏理仕發(fā)布了《中國辦公樓實情調(diào)查》，以十四個主要一二線城市的數(shù)據(jù)為樣本，探討未來四年寫字樓的供需情況。

據(jù)世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在未來四年，如果所有項目如期交付，這十四個城市的寫字樓總量將增加4.080萬平方米，增幅達80%。當然，由于普遍存在的工程滯后現(xiàn)象，寫字樓在未來四年的實際供應(yīng)未必如上述數(shù)據(jù)顯示一般嚴峻。然而各大城市是否有足夠的需求來吸納未來的供給也有不同的解答。世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉評論道：“從未來四年的供需關(guān)系上看，北京辦公樓供應(yīng)不足的情況將持續(xù)，上海、廣州及杭州的供需關(guān)系則相對平衡，而像天津、沈陽和重慶市場在未來幾年將出現(xiàn)供過于求的情況。”

相對于北京、上海、廣州等成熟的市場，大多二線城市政府為刺激財政收入，大力發(fā)展新CBD并在這些城市新興區(qū)域推出大量的土地發(fā)展商業(yè)物業(yè)。據(jù)世邦魏理仕收集的數(shù)據(jù)顯示，在未來四年的所有新增供應(yīng)當中，約有52%是來自于城市的新興區(qū)域，而這個比例在天津則達到了72.9%。在這些新興區(qū)域，商業(yè)氛圍還有待提升，各項公共生活配套設(shè)施也往往不到位，而基礎(chǔ)設(shè)施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。

世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛表示，實際上，在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長并非是由經(jīng)濟增長而帶來的需求所推動，很大程度上，這種快速擴張是受地方政府的政策引導(dǎo)所致。對此，她建議道，“大力發(fā)展新興CBD的地方政府應(yīng)根據(jù)未來市場對寫字樓的實際需求而調(diào)整甚至暫緩其寫字樓土地供應(yīng)，同時加速在這些新興區(qū)域建設(shè)及完善各項基礎(chǔ)配套設(shè)施，并提供鼓勵政策來吸引企業(yè)進駐。”

在談及青島房地產(chǎn)市場話題時，世邦魏理仕青島分公司董事張春雨指出，目前青島優(yōu)質(zhì)寫字樓存量中有90.5%的散售項目，而到2016年散售項目比例依然較高，預(yù)計占存量的92.2%，約176萬平方米。由于散售項目在后續(xù)的管理和保持租金穩(wěn)定性方面均有一定難度，無論從項目的持有者和投資者角度來說，市場風險不斷增大。其次，新增寫字樓75.1%將位于傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)外的次中心區(qū)域，上述區(qū)域的交通、配套設(shè)施及商務(wù)氛圍仍需不斷完善。

展望后市，張春雨表示，截止2013年第一季度，青島市市場整體空置率達15%，維持在相對較高的位置，如經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)，辦公樓主力租戶物流、貿(mào)易類企業(yè)辦公樓需求將回升，但面對未來供給偏多的狀況下，預(yù)計市場整體空置率會繼續(xù)攀高。