劉曉光 未來十年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年

近幾年，在中國城市化進程以及國家宏觀調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)進入到一個前所未有的發(fā)展高潮。但同時我們也看到，快速發(fā)展的同時，各種問題也逐漸顯現(xiàn)，這其中包括心態(tài)不足、經(jīng)驗不足、規(guī)劃不足、人才不足、可持續(xù)發(fā)展不足等。而問題的顯現(xiàn)同時也意味著產(chǎn)業(yè)變革契機的到來，中國商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷從粗放式發(fā)展向精細化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，這對整個產(chǎn)業(yè)鏈而言都有很大的發(fā)展機遇。

我們地產(chǎn)商也在轉(zhuǎn)型。最近幾年，首創(chuàng)正打造一個在大城市的周邊或者城際之間，以名牌折扣店為龍頭，集度假、休閑、娛樂等為一體的“城市新中心”，我們起了非常美的名字叫“芭蕾雨”?！鞍爬儆辍睂嶋H上是我們構(gòu)建的一個新的模式。任何模式的創(chuàng)新都是要建立在對趨勢的判斷上，我們?yōu)槭裁匆x擇做這樣的事情，就是看到未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

在全球和中國經(jīng)濟企穩(wěn)、增速放緩的前提下，伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)以其高效益、長期性和可投資性迎合了各級政府、開發(fā)商及消費者的需求。同時，回暖的經(jīng)濟也促進位于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下端的需求不斷，比如企業(yè)數(shù)量及規(guī)模擴大、人均可支配收入增長、消費支出穩(wěn)定等。外加制造業(yè)過剩，大量資金、熱錢尋找出口，又為商業(yè)地產(chǎn)贏得金融來源的助力。相對于2012年下半年開始的新一輪更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使商業(yè)地產(chǎn)從2011年下半年開始，出現(xiàn)了商業(yè)用地需求逐漸大于房產(chǎn)用地的拐點。這些全方位的利導(dǎo)因素，無疑使商業(yè)地產(chǎn)即將迎來下一個“天時、地利、人和”的春天。

雖然未來十年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好，可是一窩蜂地上商業(yè)地產(chǎn)項目所帶來的共性化發(fā)展問題逐漸顯現(xiàn)。在之前大而化之和單純逐利的發(fā)展模式中，商業(yè)地產(chǎn)遭遇了不小的困境。結(jié)構(gòu)性過剩、甲級寫字樓緊缺、同質(zhì)化造成低利潤、運營能力偏低、融資困境、泡沫化、邊緣化等問題接踵而來。進而導(dǎo)致市場供求失衡：一邊是高端商業(yè)地產(chǎn)一鋪難求；一邊是運營艱難的商業(yè)地產(chǎn)項目無人問津，空置率居高不下。亟需專業(yè)運作，細分市場和運營人才。

商業(yè)地產(chǎn)要想在這個市場中突出重圍，可能需要自己的特點，避免同質(zhì)化。就首創(chuàng)集團打造的奧特萊斯項目而言，我們提出來做純正的奧特萊斯，一定要構(gòu)架出具有國際運營管理能力的、有充足國際品牌貨源而優(yōu)惠價格的奧特萊斯體系，而不是做一個簡單的、品牌的折扣店。要做好這么一個項目，這其中可能要下的功夫更大一些。經(jīng)過實地考察，我發(fā)現(xiàn)目前國外的奧特萊斯也出現(xiàn)了很多有意思的現(xiàn)象。比如英國和美國的奧特萊斯商場就出現(xiàn)了貨源不夠、品種檔次下降、價格折扣提高等問題；而國內(nèi) 200多家奧特萊斯干脆是很多都沒有建立國際貨源通道，直接導(dǎo)致了物業(yè)難以經(jīng)營。所以一定要先把運營規(guī)劃好，我們才敢再往下投資，把利益和職能分清，解決品牌的數(shù)量、品牌的長期性和折扣優(yōu)惠力度是項目得以展開的基石。

可以預(yù)見，中國商業(yè)地產(chǎn)正在進入一個重新洗牌的階段，這是任何一個行業(yè)發(fā)展都必然要經(jīng)歷的陣痛。當(dāng)然無論如何，中國商業(yè)地產(chǎn)都會擁有一個美好的未來。立足于城市發(fā)展，立足于客戶需求，立足于長遠經(jīng)營，一種長續(xù)性、高端化、具有特色、專業(yè)化、服務(wù)化的“綜合營運”模式將是中國商業(yè)地產(chǎn)未來可持續(xù)發(fā)展的道路。