城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的誤區(qū)

“城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的黃金十年”。

這一誘人的論斷完全是一個誤區(qū)。

有人認為城鎮(zhèn)化就是城市固定資產(chǎn)投資快速增長，如果未來10 年新增城鎮(zhèn)人口達到4 億，那么按較低口徑計算，農(nóng)民市民化以人均10 萬元的固定資產(chǎn)投資，就能夠增加40 萬億元的固定資產(chǎn)投資需求。比如有人認為城鎮(zhèn)化將培養(yǎng)6 億中產(chǎn)階層，而隨著中國中產(chǎn)階層的強大，城市居民消費自然會增長，居民巨大的消費力將成為經(jīng)濟增長的動力。比如有人認為城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生巨大的住房需求，而巨大的住房需求不僅可以讓前10 年住房市場繁榮的模式得以繼續(xù)，帶動與住房相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且能讓住房市場的價格永遠上漲而不會下跌，房地產(chǎn)企業(yè)及住房投資者的暴利模式可以持續(xù)。

上述對新型城鎮(zhèn)化的理解與解讀，不能說沒有一點可取之處，但是如果中國“城鎮(zhèn)化”發(fā)展走的是這樣的路，那么中國“城鎮(zhèn)化”還沒有開始就已經(jīng)進入了一個嚴重誤區(qū)。因為，這樣的城鎮(zhèn)化不僅與中央政府的城鎮(zhèn)化精神相背離，與城市化實質(zhì)和發(fā)展規(guī)律相違背，而且無法讓農(nóng)村居民市民化。

無論是“城鎮(zhèn)化”還是“城市化”，其核心就是讓農(nóng)民進城，讓農(nóng)民進入城市后享有一般市民的待遇。這樣不僅能夠提高整個社會的經(jīng)濟效益，提高整個社會公共服務的效率，降低整個社會經(jīng)濟的交易成本，而且能夠改變農(nóng)民的生活方式，為廣大農(nóng)民提供更多的教育、就業(yè)以及增加收入的機會。只有這樣，廣大農(nóng)民才有擴大消費的能力。如果農(nóng)民不進城或就近進入城鎮(zhèn)，如果農(nóng)民不能夠尊嚴、體面地進入城市，成為一個真正的城市市民，那么中國的城鎮(zhèn)化不僅無法讓國內(nèi)居民潛在的消費需求得以擴展，更無法成為中國未來經(jīng)濟增長的動力。

城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化。填平農(nóng)田變廣場，推倒農(nóng)房建高樓，趕走集市引商圈……不少地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展正在呈現(xiàn)房地產(chǎn)化趨勢，這是一個誤區(qū)。“高樓大廈只是表象，人的城鎮(zhèn)化才是本質(zhì)。農(nóng)民進城要安居樂業(yè)，必須解決好他們的就業(yè)、居住、教育、醫(yī)療、社保、戶口等問題?！比珖舜蟠泶骱Ｈ卣f。

張兆安代表說，一個城市最基本的要素之一就是產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有就業(yè)；另一個基本要素是人口，有人才能把產(chǎn)業(yè)支撐起來。目前，不少地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展以房地產(chǎn)化為帶動，沒有制造業(yè)和服務業(yè)為支撐，所以往往只見空城不見人，這有點本末倒置。城鎮(zhèn)化發(fā)展要以產(chǎn)城融合為基礎(chǔ)，以小城鎮(zhèn)原有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引當?shù)剞r(nóng)民工就近就業(yè)，讓他們不必長途遷徙，在當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展中就能賺到錢。隨著人的聚集，城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵才能不斷充實。

“產(chǎn)城融合”首先是要把產(chǎn)業(yè)和人口合理地融合在一起，讓城市里不僅有生產(chǎn)，還有生活?！叭诤稀笔前旬a(chǎn)業(yè)和城市看作一個良性互動的有機整體，簡單來講，可以把一個組團式區(qū)域看作一個復合型社區(qū)，除了產(chǎn)業(yè)功能外，再加入相關(guān)的城市服務功能，使其基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，有文化設(shè)施、娛樂設(shè)施、生活設(shè)施等。融合后，人們的各種需求可以就近解決了。同時，“產(chǎn)城融合”還要注重城市各種設(shè)施的全面發(fā)展。城市發(fā)展涉及各個方面，并且是動態(tài)。除了規(guī)劃設(shè)計師前瞻性的預判，預留出合理的建設(shè)空間、配套設(shè)施外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自然環(huán)境、文化歷史等內(nèi)容都需要相關(guān)專業(yè)的參與配合，特別是幾方面要相互融合。

城鎮(zhèn)化不等于落戶口。全國人大代表、東華大學經(jīng)濟發(fā)展與合作研究所所長嚴誠忠指出，在保障城鎮(zhèn)化健康推進的社會系統(tǒng)工程中，除基本社會保險、最低生活保障和保障性住房等制度的建立與完善之外，教育體系的覆蓋與優(yōu)化同樣刻不容緩。按照2020 年之前全國每年城鎮(zhèn)化率提高1 個百分點的規(guī)劃，只有子女就學得到有效的保障，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)才能真正稱得上“落戶”。在這一點上除了個人的努力和智慧以外，也依賴社會服務尤其是中高端繼續(xù)教育與專門化教育服務的提供狀況。