論城市地權(quán)屬性對空間格局及建筑型制的影響

李麥產(chǎn)

(河南大學(xué) 黃河文明與可持續(xù)發(fā)展研究中心，河南 開封 475001)

一、問題的由來

在討論城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)，特別是做城市建筑設(shè)計(jì)時(shí)，專業(yè)技術(shù)人員一般所要面對和解決的問題是，在已給定的城市空間條件下，如何盡可能地優(yōu)化方案，做出既能滿足預(yù)設(shè)功能目標(biāo)，又具有美感和時(shí)代特征等指標(biāo)要求的作品來，以備在其后具體實(shí)施的時(shí)候使用之。這種純粹技術(shù)性的推進(jìn)路線，體現(xiàn)了規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作高度的專業(yè)色彩和特征。然而，進(jìn)行城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)也好，還是進(jìn)行更微觀、更具體的城市建筑設(shè)計(jì)也罷，其實(shí)都必須從城市土地、城市空間是怎樣狀態(tài)這樣一個(gè)邏輯元點(diǎn)開始。大陸法系里面“附著于土地之物而屬土地”的法諺，［1］彰顯了城市土地制度對建筑形制和城市建設(shè)格局的先在影響。城市土地、城市空間的不同供給方式，從根本上制約著城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)以及城市建筑所能夠?qū)崿F(xiàn)的樣式和程度。

然而，在我國大規(guī)模的城市建設(shè)實(shí)踐中，城市土地的整理與供給曾一度完全由城市政府來提供保證，至今仍然如此。如何在不同性質(zhì)或曰多樣化的土地與空間資源供給條件下開展設(shè)計(jì)和規(guī)劃創(chuàng)作，或者說不同性質(zhì)的土地及空間資源在何等意義上與規(guī)劃設(shè)計(jì)具有相關(guān)性，并未成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)感很強(qiáng)的問題直接來臨到規(guī)劃與設(shè)計(jì)人員的面前。

這種割裂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與其牢不可破的基地、臺面關(guān)系的操作方法，屏蔽了事情的真相，似乎城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)僅是在城市政府圈定問題域內(nèi)的命題作文或應(yīng)答，是一項(xiàng)與法律等社會問題無涉的專業(yè)技術(shù)性活計(jì)。其實(shí)，如果在城市建設(shè)與實(shí)施上堅(jiān)持一種實(shí)事求是的歷時(shí)性態(tài)度與觀點(diǎn)，而不是像現(xiàn)在這樣依然對建設(shè)的完整流程做環(huán)節(jié)截?cái)喟愕奶幚砗蛯Υ湍軌蚝茏匀坏匕l(fā)現(xiàn)，剝離開對城市土地權(quán)屬的依賴分析，城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是多么偏頗。

隨著國家法制建設(shè)的完善、城市化的繼續(xù)推進(jìn)，以及體制改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段，市民社會的權(quán)利意識進(jìn)一步蘇醒，社會利益呈現(xiàn)不斷分化，單位城市空間載體上所凝結(jié)、聚集的社會關(guān)系與矛盾的密度一并上升。在此境況下，城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)所依托的背景條件和政府支撐資源必將發(fā)生重大改變，多樣權(quán)屬性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)既定條件也將放大城市政府為繼續(xù)實(shí)施城市建設(shè)而預(yù)先拓清、整理土地與空間資源的成本。這種阻力與代價(jià)將會傳導(dǎo)給城市規(guī)劃和建筑等實(shí)際操作領(lǐng)域，修正原來那種在由城市政府所強(qiáng)力保障的類似白紙一般的地面上進(jìn)行自由創(chuàng)作的操作方式。未來的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，是在限制因素愈益增多的框架下開展的藝術(shù)性專業(yè)發(fā)揮。

鑒于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)在尺度大小和抽象程度上的差異，后者會以具體而微的實(shí)施特質(zhì)而比較明顯地體現(xiàn)出城市土地不同權(quán)屬性質(zhì)對其的影響。

二、城市地權(quán)屬性的意義及其對城市空間格局發(fā)展的影響

(一)城市地權(quán)屬性的一般意義

從最一般的意義上來說，土地或城市土地是城市賴以形成、存在和發(fā)展的最基本的物質(zhì)要素，至始至終制約著城市化進(jìn)程和城市空間的形成及發(fā)展演變。而在社會、法律關(guān)系的分析框架下，作為資源的城市土地超越了僅是一類實(shí)用的價(jià)值物的界定，又具有內(nèi)涵豐富、外延寬泛的社會性質(zhì)。

由于進(jìn)入城市的人口等資源要素在物理空間上高度集中、疊加，相應(yīng)結(jié)成了不盡的各樣社會關(guān)系，其中不少社會關(guān)系便映射、落實(shí)到城市土地這一恒定不變的載體上，形成了特定的社會關(guān)系與土地的密切互動(dòng)，城市土地相對于鄉(xiāng)村土地便帶有了更多、更復(fù)雜的社會色彩。就圍繞城市土地所產(chǎn)生的各種權(quán)益屬性的種類來看，也表現(xiàn)得最為豐富和典型。

從權(quán)利主體對客體的控領(lǐng)程度來說，土地的權(quán)屬類型雖有所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等，但這個(gè)與土地相關(guān)的發(fā)達(dá)的權(quán)利體系只有在城市里才充分的表現(xiàn)出來:各種類的土地權(quán)屬都以更加動(dòng)態(tài)的方式從根底上影響、制約著城市具體建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，以及城市空間格局的逐步演化。

(二)國外城市發(fā)展中地權(quán)因素對城市格局形成的影響

1.英國近代城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)

作為發(fā)生工業(yè)革命最早的國家，英國近代城市的發(fā)展在全球范圍內(nèi)也是最早、最具典型性的。因此，首先來觀察英國近代城市發(fā)展的路徑與城市地權(quán)屬性的關(guān)系。

從17世紀(jì)中葉到19世紀(jì)中葉的三百年，英國近代城市逐步發(fā)展起來，一直等到進(jìn)入現(xiàn)當(dāng)代階段才漸趨穩(wěn)定下來，并保持一個(gè)高水平的城市化率。英國在近代城市發(fā)展的時(shí)候，雖然爆發(fā)了資產(chǎn)階級革命，但革命不夠徹底，封建的因素遺留下來的較多，其中之一就是土地的貴族地主所有制形式?jīng)]有受到根本動(dòng)搖。所以，在英國近代城市發(fā)展的長期歷程中，所需要的土地及空間資源的供給，都只能仰仗于城市貴族地主。

另外，由于城市政府缺乏足夠的組織動(dòng)員能力和充分權(quán)威，城市貴族地主于是主導(dǎo)了包括街道、廣場、市場、住宅等在內(nèi)的各項(xiàng)城市建設(shè)事業(yè)的開發(fā)權(quán)和進(jìn)程方向。英國近代城市的發(fā)展，無法擺脫開城市貴族地主的影響，深深地烙印上了他們的意識和觀念。［2］英國城市貴族地主之所以在城市發(fā)展中有此種影響力，憑借的即是其對城市發(fā)展所需土地權(quán)屬的擁有。

2.當(dāng)代新興國家城市建設(shè)的實(shí)踐

當(dāng)代一些新興國家或地區(qū)的城市發(fā)展，由于不曾像歐美那些成熟型城市經(jīng)歷過一個(gè)較長時(shí)期的成長階段，而是在短時(shí)間內(nèi)快速城市化并展開城市布局的，所以這些新興國家的城市格局的形成過程往往具有標(biāo)本價(jià)值，能夠比較鮮明地說明諸如地權(quán)等因素對城市發(fā)展和形成的意義。

印度、巴西等國家的一些大城市的邊緣，之所以出現(xiàn)貧民窟，與城市最亮麗的部分構(gòu)成截然不同的圖景對照，即與城市特定地段或區(qū)域所存在的寬松地權(quán)因素相關(guān)。譬如，即將承辦2014年世界杯的里約熱內(nèi)盧，城市山腰處等密布著大量的簡陋民居，成為這座“上帝之城”的另類色彩，跟允許離開土地、來到城市的人們在此處的率性建設(shè)有關(guān)。

越南的胡志明市，也是一個(gè)能夠說明地權(quán)因素是如何直接影響城市格局形成的較好例證。為了解決城市住房，政府把一份份的小地塊分配給城市家庭，以便讓居民在其上自建住房。此法在一定時(shí)期解決了很多人的居住需要，但也由此不能形成大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，直接影響了胡志明市的城市形象、建筑型制的形成。［3］

(三)我國城市空間格局對地權(quán)屬性的依賴

城市土地權(quán)屬的性質(zhì)及其變化也直接影響著我國城市發(fā)展的歷程，與城市空間特征的形成和建筑型制等有著密切的關(guān)系。為了詳細(xì)說明之，本部分從我國城市土地的權(quán)屬性質(zhì)演進(jìn)的一般影響、城中村的形成、當(dāng)代不同供地方式(實(shí)質(zhì)上是程度不等的土地權(quán)屬)對城市格局和特定城市區(qū)域的影響等三個(gè)方面展開。

1.地權(quán)屬性對我國封建城市格局的影響

我國是世界聞名的幾個(gè)文明古國之一。在數(shù)千年的歷史長河中，我國城市不斷得到孕育、成長、發(fā)展、嬗變，形成和積累了具有東方神韻的城市格局、城市體系乃至城市建設(shè)方面的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)等。我國城市與西方城市有別的諸種特征，是在奴隸、封建制的土地制度鉗制下逐漸形成的。

在漫長的奴隸與封建時(shí)代，我國土地的所有制形式一直糾纏在國有與私有之間。西周井田制時(shí)期，土地名義上屬于周天子，不存在土地私有的現(xiàn)象，阡陌等鄉(xiāng)野土地和國都、城邑等城市土地均歸國有。后來，井田制崩潰，封建制確立，地主階級占有土地的制度得以形成。這樣，在城市范圍內(nèi)有不少土地歸私人所有的現(xiàn)象便存在、延續(xù)下來。

然而，由于當(dāng)時(shí)封建社會生活的重心是農(nóng)村而不在城市，我國封建時(shí)代的城市規(guī)模相對有限，城市核心區(qū)域例如皇宮、衙署、宗廟等用地屬于官地，其他土地則多為私有屬性。盡管如此，由于封建城市自身發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制不足，沒有出現(xiàn)普遍性的官地侵入、逼迫外圍私有土地的事態(tài)，城市私有土地圍繞官地等國有土地的態(tài)勢曾長期保持均衡，在私有土地的空間內(nèi)便出現(xiàn)了大量的民居民宅乃至私家園林等。我國封建城市的特定空間格局就是在官地、私有土地之間長期緩慢對話的過程中形成的。

2.城中村形成的基礎(chǔ)是我國當(dāng)代城市土地的二元制結(jié)構(gòu)

對于我國當(dāng)代的城中村，眾多學(xué)者和城市相關(guān)政府部門都進(jìn)行了廣泛研究和深入探索。圍繞城中村，目前分歧還不小。其中，一個(gè)具體問題是，怎樣認(rèn)識和看待城中村?是承認(rèn)城中村存在的某種合理性，還是繼續(xù)堅(jiān)持改造它的基調(diào)，從而讓城中村真正與城市統(tǒng)一體的融合，實(shí)現(xiàn)城市形象和功能的對接。

如果擱置所有的價(jià)值取向上的爭議，僅僅就城中村形成的基礎(chǔ)性條件看，卻不能不承認(rèn)，城中村的形成或存在與我國新時(shí)期以來，在快速推進(jìn)的城市化過程中所出現(xiàn)的土地所有權(quán)二元制結(jié)構(gòu)有密切關(guān)系。對此，有學(xué)者看到了城域內(nèi)這種不同的土地權(quán)屬的“重要性和巨大影響”。［4］

我國當(dāng)代土地(涵蓋城市土地)在所有權(quán)層次上，可分為國有與農(nóng)村集體所有兩大類。具體而言，就是城市范圍內(nèi)的土地屬于國家所有，其他土地，如果不屬于國家所有，即是農(nóng)村集體所有。國有土地與農(nóng)村集體所有都是公有制。我國當(dāng)代不承認(rèn)土地私有。

在新時(shí)期快速城市化的過程中，為了提高行動(dòng)的效率與效益，我們曾經(jīng)繞開原來城市周邊村莊實(shí)施城市擴(kuò)張，遂形成了今天若干村莊被城市建成區(qū)包圍的城中村現(xiàn)象。由于我國在城鄉(xiāng)建設(shè)上曾經(jīng)實(shí)行分類管理的模式，城市和城中村走上了不同的發(fā)展路徑。國家正式力量可以規(guī)范國有土地上的一切建設(shè)行為，卻無法有效地對城中村這樣的農(nóng)村集體土地上的建設(shè)行為發(fā)揮等效的作用，城中村以村民的自發(fā)建設(shè)為主。因此，在我國許多大中城市的主城區(qū)，出現(xiàn)了很多城中村“斑塊”，顯得格格不入，影響著城市完整、協(xié)調(diào)格局的形成。

3.改革開放后我國城市格局的新變化與地權(quán)屬性

新中國建立后直至改革開放前，我國城市土地逐步形成了國家所有的單一權(quán)屬狀況。

市場化的改革取向確立并實(shí)施后，城市得到不斷的發(fā)展，城市土地的市場交換價(jià)值也在長期休眠之后復(fù)蘇、實(shí)現(xiàn)，凝聚在城市國有土地之上的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系不斷疊加、豐富。雖然城市土地在所有權(quán)層次上僅有國家這個(gè)唯一的主體，但為了實(shí)現(xiàn)多重經(jīng)濟(jì)社會目標(biāo)，發(fā)展出多種國有土地的使用方式，在國有土地上衍生出更精細(xì)的權(quán)屬種類，而這些完滿程度不等的國有土地使用權(quán)，可以說就是不同性質(zhì)的土地權(quán)屬。例如，有的城市土地使用權(quán)是通過無償撥付獲得，有的是低價(jià)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，有的是走完全市場道路的招、拍、掛，因此，這些不同的土地使用權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)是不完全一樣，在市場實(shí)現(xiàn)時(shí)所受到的限制程度不一。這種差異的存在，直接對城市土地的利用形式、實(shí)現(xiàn)程度，乃至對城市建設(shè)面貌的呈現(xiàn)等都帶來了重大影響。

一般而言，對劃撥或低價(jià)協(xié)議轉(zhuǎn)讓得來的城市國有土地的使用，常常不如對通過市場招、拍、掛等方式獲得土地的開發(fā)利用來得緊湊、高效。在建設(shè)結(jié)果上就是，前類用地的城區(qū)不如后類用地匯集區(qū)那樣密集。相對于后類用地匯集區(qū)的縱向發(fā)展而言，前類用地集中的城區(qū)表現(xiàn)出水平橫向上的擴(kuò)張，攤大餅的趨勢和壓力相伴始終。

這可以深圳城市空間格局的局部特征的形成為例來分析。

(四)深圳個(gè)案

深圳是我國當(dāng)代城市迅速發(fā)展最具典型性的代表。從一個(gè)小漁村(嚴(yán)格來說是從一個(gè)10萬人左右的小縣城)發(fā)展成為一個(gè)常住人口1400萬左右、戶籍人口200余萬的國際化社會主義示范市，深圳僅僅用了區(qū)區(qū)30年，不僅是我國城市發(fā)展史上的奇跡，也是世界城市發(fā)展史的奇跡。

雖然深圳現(xiàn)在的城市建設(shè)密度、開發(fā)強(qiáng)度在整體上是比較高的，但在城市內(nèi)部的不同區(qū)域間并不均質(zhì)、均衡:有的城區(qū)其土地開發(fā)得比較充分，如羅湖火車站、東門、華強(qiáng)北等片區(qū);有的地方則相對開發(fā)建設(shè)得弱一些。之所以出現(xiàn)此種現(xiàn)象，除不同類型的用地規(guī)劃限制因素之外(如公園、廣場等城市公共空間用地，政府、醫(yī)院、學(xué)校等行政和公益事業(yè)單位用地，決定了只能進(jìn)行低密度開發(fā)建設(shè)，而商業(yè)用地和金融、保險(xiǎn)、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地則應(yīng)進(jìn)行高強(qiáng)度開發(fā)，以節(jié)約寶貴的土地資源)，還與深圳在快速城市發(fā)展過程中提供土地的具體方式的不同有關(guān)。這些不同的供地方式對業(yè)主而言，即是土地權(quán)屬性質(zhì)不同:法律權(quán)利的深度及市場化實(shí)現(xiàn)的程度有別。城市土地的不同權(quán)屬性質(zhì)與城市空間格局風(fēng)貌的形式、具體建筑型制等遂產(chǎn)生了緊密的相關(guān)性。

1979年和上世紀(jì)80年代初，深圳在全國范圍率先對城市土地制度進(jìn)行改革，以市場化的形式轉(zhuǎn)讓了若干土地，但同時(shí)期深圳還以劃撥、協(xié)議低價(jià)轉(zhuǎn)讓的方式向一些市場主體提供了土地使用權(quán)。這些不支付或較少支付對價(jià)的開發(fā)建設(shè)主體，不僅獲取了本應(yīng)由政府財(cái)政掌握的土地收益，還可能是相對低效地運(yùn)用這些土地資源的原因之一。這就一定程度上導(dǎo)致了后來在不同性質(zhì)權(quán)屬用地上開發(fā)、建設(shè)強(qiáng)度的差異。

例如，深圳曾向位于香港的招商局協(xié)議轉(zhuǎn)讓蛇口工業(yè)區(qū)用地，并為其他開發(fā)建設(shè)主體劃撥高科技工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)、南油工業(yè)區(qū)、彩電工業(yè)區(qū)等用地。這些低價(jià)協(xié)議轉(zhuǎn)讓或無償劃撥的土地所在的區(qū)域，如今都已成為深圳建成區(qū)的重要組成部分。其中，像八卦嶺工業(yè)區(qū)因其開發(fā)時(shí)間早、又緊鄰城市核心區(qū)、具有較好的區(qū)位優(yōu)勢、城市的更新與改建始終不斷等實(shí)現(xiàn)高密度建設(shè)開發(fā)外，其他工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)普遍表現(xiàn)為建設(shè)密度低、各類建筑之間關(guān)系疏散、城市空間呈現(xiàn)出相對漫散的狀態(tài)，不如那些通過市場交易方式而取得土地權(quán)屬地區(qū)那樣的緊湊合理。為了在內(nèi)部挖潛的基礎(chǔ)上提高土地資源的使用效率，彩電工業(yè)區(qū)已于2005年提出了提高城區(qū)空間密度和建筑容積率的城區(qū)規(guī)劃變更申請，南油工業(yè)區(qū)也于2006年提出了功能轉(zhuǎn)型、城區(qū)改造的謀劃。

深圳的例子并不是說在城市土地制度改革的探索上，曾經(jīng)出現(xiàn)過什么曲折和不足，而僅是要證明了不同權(quán)屬性質(zhì)的土地對城市空間形成、城市建筑型制有著不同的影響:以市場交易方式獲得的比較完滿的土地使用權(quán)會被充分、最大化地實(shí)現(xiàn)，而以劃撥或協(xié)議低價(jià)轉(zhuǎn)讓而得來的土地，則可能會造成土地空間資源的低效使用，城市開發(fā)的強(qiáng)度會相對要低一些。這也是價(jià)值規(guī)律發(fā)生作用的表現(xiàn)。

三、城市地權(quán)屬性直接決定著建筑型制及其實(shí)施

城市地權(quán)屬性對宏觀的城市空間格局演化、城市不同區(qū)域特征形成等的影響，是通過對城市建筑型制及其具體實(shí)施而實(shí)現(xiàn)的。城市建筑型制指的是建筑的類型或種類、建筑的風(fēng)格、城市空間整體與具體建筑項(xiàng)目的耦合處理、具體建筑項(xiàng)目所受到牽制因素的多寡，以及建筑步驟實(shí)施的邏輯順序安排等。城市土地的權(quán)屬性質(zhì)有異，建筑型制就會產(chǎn)生差別。

(一)以園林等特定建筑的實(shí)施來看建筑型制與地面的關(guān)系

在城市這個(gè)特定空間進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、實(shí)施，必須尊重地面狀況這個(gè)基礎(chǔ)條件。建筑與“地面”的關(guān)系在建筑設(shè)計(jì)中具有重要的意義，并且還“影響整體的空間效果”。［5］只有在明晰地權(quán)屬性的前提下，才能夠根據(jù)城市土地權(quán)屬性質(zhì)的不同狀況，有針對性地進(jìn)行建筑型制的安排。例如，從縱向的歷時(shí)性角度看，城市土地曾有私有、以國家所有的形式所呈現(xiàn)的公有之分。在公有與私有這樣兩種不同性質(zhì)的地權(quán)屬性下，城市建筑型制能夠允許的選擇幅度范圍是大不相同的:公有土地下建筑型制的選擇及其實(shí)施受到更多社會外部性的制約，而私有土地情況下建筑類型的選擇及其實(shí)施則有較大的自由度。這個(gè)可以我國城市園林的嬗變?yōu)槔齺碚f明。

在我國漫長的封建社會時(shí)期，城市土地除府衙、癢校、宗廟、街道用地等屬于官地外，其他主要是私有土地，其正式形式表現(xiàn)為發(fā)達(dá)的城市地契或租佃制度。與這個(gè)城市土地權(quán)屬狀況相適應(yīng)的是，城市中的富有者、官僚階層等為了追求舒適的生活享受，便建起了私家園林，成為古代城市空間格局里一種有機(jī)構(gòu)成元素，例如，西晉時(shí)期洛陽建有金谷園等。而古代園林又以蘇州、揚(yáng)州園林等處為典型。作為“維揚(yáng)勝地”之一的“張氏觀察所居”即私家園林住宅，規(guī)模宏大，“園廣數(shù)十畝”。［6］而上海豫園，在明朝建園初期，更因其“占地七十余畝，為當(dāng)時(shí)江南有數(shù)的名園”。［7］在當(dāng)時(shí)城市土地私有的背景下，特權(quán)或富有者階層能夠在其住宅或其他地方構(gòu)建園林，客觀上應(yīng)對了古代城市缺乏現(xiàn)代公園等公共空間的問題。當(dāng)然，在古代城市，一般民眾能夠進(jìn)入的公共空間只有城隍廟或市肆等地方。封建時(shí)代的私家園林雖然無法實(shí)現(xiàn)廣泛的社會共享，不過也確實(shí)改善了當(dāng)時(shí)城市空間結(jié)構(gòu)的單調(diào)，還是有積極意義的。

我國當(dāng)代城市建設(shè)中，廣建了公園、影劇院等公共空間，但由于堅(jiān)持的是城市土地國有原則，禁止土地私有，所以，不僅私家園林作為一種空間建筑類型從此一去不復(fù)返了，而且連包括私人享有地面所有權(quán)的別墅這一居住建筑種類、建筑實(shí)體也湮滅了。雖然在某些城市，也有一些低密度的別墅區(qū)，但由于古今地權(quán)的不同，這些別墅實(shí)質(zhì)上與私有制條件下的別墅建筑居住已有了根本性的改變，二者不可同日而語。

明清時(shí)期，江浙地方誕生過像計(jì)成、石濤等在內(nèi)的諸多園林營造專家。他們可能以其專業(yè)技能主要為富有階層從事塑造服務(wù)。而在今天，建筑、園林專家無論如何不會再有類似的從業(yè)機(jī)會了，即使從事職業(yè)生涯，也只能為公共主體服務(wù)，例如政府或單位。同時(shí)，現(xiàn)代城市規(guī)模的擴(kuò)大，公眾參與程度的提高，現(xiàn)代城市公園也早已超過了原來那種私家園林時(shí)代的較小尺度的建造規(guī)模。城市土地權(quán)屬的變化，對當(dāng)代建筑型制的不同側(cè)面都產(chǎn)生了影響。

(二)相鄰權(quán)爭議的實(shí)質(zhì)是建筑過程中土地權(quán)屬的外顯

就建筑的具體實(shí)施過程來看，更是與土地權(quán)屬的性質(zhì)、狀況有著密切的關(guān)系。特定的土地權(quán)屬因素，如期限、方位、大小等都應(yīng)該成為在建筑型制逐漸形成與明確過程中必須自覺參酌的方面。只有事先對這些土地權(quán)屬狀態(tài)有一個(gè)全面、深刻的認(rèn)識，才能夠在建筑設(shè)計(jì)時(shí)做到有的放矢、增強(qiáng)方案的科學(xué)性與可行性，也才能夠在實(shí)施建筑方案時(shí)順暢地梳理和協(xié)調(diào)諸種社會關(guān)系，保證在建設(shè)實(shí)施環(huán)節(jié)不出現(xiàn)較大波動(dòng)，或?yàn)橹T種糾紛所紛擾。我國近年來在城市建設(shè)中所增多的相鄰權(quán)之爭現(xiàn)象，從反面支持了這一點(diǎn)。

在過去傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市規(guī)劃作為經(jīng)濟(jì)社會計(jì)劃的實(shí)施形式之一，土地分類與建設(shè)項(xiàng)目是高度統(tǒng)一的。然而，市場化的改革之后，土地用途與建筑用途的分離現(xiàn)象愈益明顯。圍繞城市土地的紛爭也便增多。［8］我國當(dāng)代城市建設(shè)實(shí)踐中，慣常出現(xiàn)的問題是相鄰權(quán)爭議，已經(jīng)成為對建筑實(shí)施及其型制有較大影響的因素。

從法理上來看，我國城市建設(shè)各個(gè)主體所使用的土地皆屬于國家，但由于獲得土地使用權(quán)的方式方法不一，各類土地使用權(quán)參與市場的資格、能力、程度不同，其權(quán)屬性質(zhì)亦有別，這就導(dǎo)致了相關(guān)主體對捍衛(wèi)土地權(quán)利的不同激變反應(yīng)，或強(qiáng)或弱，或大或小，一切又內(nèi)在地遵循著價(jià)值規(guī)律。那些在城市建筑實(shí)施中位于四鄰的相關(guān)利益方，會以土地權(quán)屬的變相形式提出包括相鄰權(quán)在內(nèi)的各種主張與訴求，以制約具體建筑實(shí)施方的行為模式。建筑實(shí)施過程中的利益相關(guān)方之所以能夠提出諸如通風(fēng)、采光、通行、流水等在內(nèi)的相鄰問題，憑借的正是自己對比鄰他方的土地所享有的土地權(quán)屬。如果失去這個(gè)與建筑實(shí)施方毗鄰的土地的相應(yīng)權(quán)益，相鄰方就無法提起各種具體的相鄰權(quán)主張。

建筑實(shí)施中的利益相關(guān)方提出相鄰權(quán)的異議，通常在老城區(qū)改造，或者在建成區(qū)進(jìn)行新建、添加項(xiàng)目時(shí)最容易出現(xiàn)。規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師如果考慮到此種情況的存在，并主動(dòng)調(diào)整、修改規(guī)劃或設(shè)計(jì)方案，在滿足建設(shè)項(xiàng)目預(yù)定目標(biāo)功能的前提下協(xié)調(diào)好顯性可見的相鄰關(guān)系，則將會有利于建筑方案的實(shí)施。在這個(gè)過程中，土地權(quán)屬的性質(zhì)也自然對城市建筑形制發(fā)生了作用。

(三)土地權(quán)屬借助城市規(guī)劃的渠道對建筑實(shí)施發(fā)生影響

在我國的城市建設(shè)中，城市政府的規(guī)劃建設(shè)部門對建筑型制也具有重大的影響。不過，這種影響產(chǎn)生的根源既可以理解為政治權(quán)威性質(zhì)——此種理解是當(dāng)前一種無意識的共識，但也可認(rèn)為是城市政府憑借最本源、最全面的土地權(quán)屬(即土地所有權(quán))對建筑實(shí)施主體施加的影響。

例如，特定城市區(qū)域內(nèi)所能夠允許的開發(fā)建設(shè)種類或類型、密度與強(qiáng)度、建筑物的立面裝飾風(fēng)格等，都是在先前由規(guī)劃建設(shè)主管部門所審核過的。在建設(shè)實(shí)踐中，則表現(xiàn)為各項(xiàng)行政許可。這比較明顯地揭示了城市政府在具體建筑項(xiàng)目中的政治權(quán)威，似乎是城市政府以政治權(quán)威主導(dǎo)了城市建設(shè)進(jìn)程，牽制了各項(xiàng)建筑型制的實(shí)施。

其實(shí)，這里面似乎還有一種更科學(xué)地解釋城市政府何以能夠與需要主導(dǎo)城市成長形態(tài)和過程的隱喻。城市政府是各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)用地的真正提供者，要想獲得深淺層次不同的各項(xiàng)土地權(quán)屬，就應(yīng)該與城市政府做一個(gè)類似市場的交易:只有那些能夠自覺配合政府的城市發(fā)展愿景，調(diào)適自己行為以求與城市政府建設(shè)宏觀目標(biāo)相一致的開發(fā)建設(shè)者，才能夠獲得土地權(quán)屬并進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)。這也就是為什么大約20年前就有專家指出，無論何種形式的土地權(quán)屬，其開發(fā)與建設(shè)都會受到國家這一權(quán)利主體的制約。［9］

應(yīng)該說，后一種解釋在試圖說明城市政府主導(dǎo)當(dāng)代城市建設(shè)、影響城市建筑型制方面更加具有說服力，也更加符合市民社會發(fā)展的需要。

四、結(jié)語

從分類的角度看，城市空間整理與疏導(dǎo)、城市建筑創(chuàng)作與實(shí)施等，是一項(xiàng)技術(shù)性的事業(yè)，似乎與城市土地權(quán)屬這一社會事物沒有多少密切的聯(lián)系，因此也就出現(xiàn)了城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)業(yè)界較少關(guān)注土地權(quán)屬的現(xiàn)象，似乎只要把規(guī)劃、設(shè)計(jì)本身做好即可。其實(shí)，城市空間建設(shè)與建筑型制及其實(shí)施作為涉及面廣泛的當(dāng)代系統(tǒng)性工程，不可能不與城市土地權(quán)屬狀況發(fā)生關(guān)系。

在我國，受階段性憲法理念、制度文化等的影響，很多情況下，城市土地的不同權(quán)屬對建筑形制等的影響并沒有直接、顯性地表現(xiàn)出來。各種具體內(nèi)容差異的土地權(quán)屬以相鄰權(quán)這樣一種隱晦的形式發(fā)揮著對建筑型制選擇的作用?？v向來看，城市土地權(quán)屬的性質(zhì)卻自始至終在起著影響。

因此，為了保證規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的順利實(shí)現(xiàn)，就要求規(guī)劃、設(shè)計(jì)人員在做方案的時(shí)候務(wù)必參酌土地權(quán)屬性質(zhì)這一社會因素，并把它作為確定技術(shù)性變量、參數(shù)之前的先決因子給搞清楚，然后再進(jìn)行技術(shù)性創(chuàng)作。惟有如此，才能夠還原規(guī)劃與設(shè)計(jì)的完整流程，在具體的業(yè)務(wù)中，才會增進(jìn)工作的有效性，順利推進(jìn)城市建設(shè)、實(shí)施具體的建筑項(xiàng)目、遴選合適可行的建筑方案等。

［1］ 謝在全.民法物權(quán)論(上冊)［M］.北京:中國政法大學(xué)出版社，1999.349.

［2］ 歐陽萍.“城市的無冕之王”——論貴族地主在近代英國城市發(fā)展中的作用［J］.蘭州學(xué)刊，2011，(4):168-173.

［3］ 朱介鳴.西方規(guī)劃理論與中國規(guī)劃實(shí)踐之間的隔閡［J］.城市規(guī)劃匯刊，2012，(1):9-16.

［4］ 李培林.巨變:村落的終結(jié)——都市里的村莊研究［J］.中國社會科學(xué)，2002，(1):168-179.

［5］ 陳越.小談建筑與地面的關(guān)系［J］.南方建筑，2006，(5):111-113.

［6］ (清)歐陽兆熊，金安清 撰.水窗春囈［M］.謝光堯 點(diǎn)校.北京:中華書局，1984.56.

［7］ 陳從周.梓翁說園［M］.北京:北京出版社，2011.169.

［8］ 周劍云，戚冬瑾.我國城市用地分類的困境及改革建議［J］.城市規(guī)劃，2008，(3):45-49.

［9］ 宋春華.《城市房地產(chǎn)管理法》:房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法律保障［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，1994，(11):23-26.

［10］ 秦文玉，江冰河.“地改”在深圳的探索［J］.中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，1999，(20):11-13.