房地產投資財務分析

楊安琪

河南建筑材料研究設計院有限責任公司（450002）

1 房地產投資財務分析的目標及方法

房地產財務分析是房地產投資企業(yè)經營分析的重要內容。財務報表分析是指以財務報表和其他資料為依據和起點，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現在的經營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。房地產項目財務分析是在房地產市場調查與預測,項目策劃,投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上,通過編制基本財務報表,計算財務分析指標,并與有關標準進行比較，對房地產項目的財務盈利能力、償債能力和資金平衡能力進行分析,據以判別項目的財務可行性或從中選擇最佳方案。

進行房地產財務分析首先要將大量的報表資料轉換成對特定決策有用的信息，減少決策的不確定性。

1.1 房地產投資財務分析的目標

對房地產投資項目而言,財務分析的目標有：1）房地產項目的獲利能力目標；2）房地產項目的償債能力目標。

1.1.1償債能力目標

房地產企業(yè)為了維持日常經營活動和進行長期發(fā)展的需要，以及對財務杠桿的運用考慮，一般會采用向外舉債的方式籌集資金，從而形成企業(yè)負債。房地產企業(yè)對債務形成兩種責任：1）償還債務本金的責任；2）支付債務利息的責任。償債能力是企業(yè)償還各種債務的能力。

1.1.2獲利能力目標

獲利能力是指房地產企業(yè)獲取利潤的能力，反應房地產企業(yè)的財務狀況和經營績效。企業(yè)獲利水平的高低,直接關系到所有者的投資收益水平，關系到長期債權人債權保障程度的大小，關系到經營者的經營業(yè)績和職工的收入待遇，同時也從另一個側面反映了企業(yè)資本保值和增值情況。因此，獲利能力是企業(yè)償債能力和營運能力的綜合體現，企業(yè)活力對于投資者、債權人以及企業(yè)經營者和職工都有著極其重要的意義。

1.2 房地產投資財務分析的方法

房地產投資財務分析的方法,包括比率比較法、結構分析法、比較分析法、因素分析法等。

1.2.1比較分析法

比較分析法也稱對比分析法。它是通過對兩個或幾個有關的資料進行對比，揭示差異和矛盾的一種分析方法。比較是分析的基礎，也是分析的最基本方法。

比較分析的具體方法很多。按比較對象分類：與本企業(yè)歷史比，即不同時期指標相比，也稱 “趨勢分析”；與同類企業(yè)比，即與行業(yè)平均數或競爭對手比較，也稱 “橫向比較”；與計劃預算比，即實際執(zhí)行結果與計劃指標比較，也稱 “差異比較”。

按比較內容分類：比較會計內容的總量；比較結構百分比；比較財務比率。

分析的核心在于解釋原因，并不斷深化：尋找最直接的原因。

1.2.2比率分析法

比率分析法是計算對比指標的比率，進而進行比較分析的方法。比率分析是利用同一報表兩個特定項目之間、不同報表兩個有關項目之間相除而產生的比率來與預算、歷史或同行平均標準比率相比較，以發(fā)現、評價企業(yè)的財務狀況和經營中存在的問題?？梢姳嚷史治龇烧J為是一種相對數比較法。常用的比率有以下三種：

1）動態(tài)比率，是將同一項目指標的不同時期的數值相除求出比率，其作用是分析研究指標的變化過程、變化趨勢及其變動規(guī)律，統(tǒng)計的具體做法是分析指標的數值按時間順序排成動態(tài)序列，然后用定基比的方式計算發(fā)展速度、增長速度、平均發(fā)展速度和平均增長速度。

2）構成比率，是某項指標的各組成部分占總體的百分比,其作用在于觀察指標的構成內容及變化，認識事物的本質和客觀發(fā)展規(guī)律。

3）相關比率，是指根據相關經濟活動客觀存在的相互依存、相互聯系的關系，將兩個性質不同但是又相關的指標相除計算出的比率。其作用在于可以把原來某些絕對指標的不可比轉化為一些相關比率指標后成為可比指標，從而更深入的認識房地產企業(yè)的生產經營狀況。

1.2.3因素分析法

因素分析法又稱因素替代法，它是分析某項綜合指標變動及其影響因素的關系，從數量上確定各因素對指標的影響程度。企業(yè)的活動是一個有機整體，每個指標的高低，都受到若干因素的影響。從數量上測定各個因素的影響程度，可以幫助人們抓住主要矛盾,或更有說服力地評價經營狀況。按照具體的分析方法與步驟的不同,因素分析法又分為三種。

差額分析法：這是直接利用某項綜合指標變動的差額來計算各因素指標變動的影響程度的方法。

指標分解法：將某項綜合指標分解為多個影響因素的方法。

連環(huán)替代法：將某項綜合指標的影響因素依次用分析值替代標準值，測定各因素對其的影響。

2 房地產投資財務分析指標

房地產投資財務分析指標主要分為償債能力指標和獲利能力指標。

2.1 償債能力指標

償債能力是指企業(yè)償還到期債務的能力。

2.1.1流動比率

流動比率是企業(yè)的流動資產和流動負債之比，它表示每單位流動負債有多少單位流動資產來做還款的保證。該比率用于衡量企業(yè)流動資產在短期債務到期以前可以變?yōu)楝F金并用于償還流動負債的能力。其計算公式為：

流動比率=流動資產／流動負債

一般認為流動比率越高，其償還短期負債的能力越強。從保障債權人的利益和保障房地產企業(yè)的償負能力來說，流動比率越高越好。但是綜合考慮，流動比率應有一個合理的限度。一方面，企業(yè)流動資產在清償到期債務后應有余力維持日常經營活動所需要的現金；另一方面，要最有效地運用現金，流動資產和固定資產應配置合理。因此流動比率也不宜太高，一般認為流動比率為2比較合理。但不能絕對化，要同房地產行業(yè)性質及企業(yè)本身的理財和營業(yè)活動特點等相聯系。

流動比率有一定局限性，過高的流動比率可能是由于過多的存貨或過多的資金占用流動資產，甚至存貨成本的計算方法也會影響流動比率的計算。

2.1.2速動比率

速動比率是企業(yè)速動資產與流動負債的比率。速動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款，其他應收款項等流動資產。而存貨、預付賬款、待攤費用等則不應計入。這一比率用于衡量企業(yè)流動資產中可以立即用于償付流動負債的財力。

速動比率的計算公式為：

速動比率=速動資產／流動資產

其中，速動資產=流動資產-存貨-預付賬款-待攤費用

速動比率可用作流動比率的輔助指標。有時房地產企業(yè)的流動比率雖然較高但流動資產中易于變現、可立即支付的資產很少，則企業(yè)的短期償債能力仍然較差。因此，速動比率能更準確的反映企業(yè)的短期償債能力。一般而言，速動比率接近100%比較合適，這也是提供貸款的機構愿意接受的。

2.1.3資產負債率

資產負債率又稱負債比率，是企業(yè)負債總額與資產總額的比值。其計算公式為：

資產負債率=負債總額／資產總額×100%

該比率是從總資產對總負債的保障程度的角度來說明企業(yè)的長期償債能力的。相對而言，其比值越低,表明企業(yè)資產對負債的保障程度越高，企業(yè)的長期償債能力越強；否則，反之。具體對該指標的認識和運用應把握以下兩點：

1）公式中的負債總額不僅包括長期負債，還包括短期負債。這是因為就單個短期負債項目而言，可以認為它與長期性資本來源無關；但若將短期負債作為一個整體，企業(yè)卻總是長期的占用者。所以可作為企業(yè)長期性資本來源的一部分。

企業(yè)利益主體的身份不同，看待該項指標的立場就不同，具體地說：①從債權人的立場來看，他們所關心的是貸款的安全程度，即能否按期足額地收回貸款本金和利息；之逾期貸款能給企業(yè)股東帶來多少利潤則不是他們所關心的問題。因此，債權人總是希望企業(yè)的資產負債率越低越好。②從股東的立場看,他們所關心的主要是舉債的財務杠桿效益，即全部資本利潤率是否超過借入資本的利息率。因此，對于企業(yè)股東來說，在資本利潤率是否超過借入資本的利息率時，負債比率越大越好。③從經營者的立場看，他們所關心的是如何實現收益和風險的最佳組合，即以適度的風險獲取最大的效益。在他們看來，若資產負債率過高，將會給人以財務狀況不佳、融資空間和發(fā)展?jié)摿τ邢薜脑u價；反之，又會給人以經營者缺乏風險意識，對企業(yè)發(fā)展前途信心不足的感覺。因此，要權衡利弊得失，求得風險和收益的最佳組合。

2.1.4產權比率

產權比率是負債總額與股東權益總額的比值，又稱為債務股權比率。其計算公式為：

產權比率=負債總額／股東權益總額×100﹪

該比率是企業(yè)資本結構重要與否的重要標志，一般來說，借入資本小于股東資本為好，但盈利水平會受到影響。產權比例高，是高風險,高報酬的資本結構；產權比例低，是低風險低報酬的資本結構。

熱情是學習的動力之源，跨境電商可以很好地調動學生自主創(chuàng)業(yè)的激情。學校可以組織學生在教師的指導下，創(chuàng)立個人小微企業(yè)，尋找本地貨源，通過跨境電商平臺在網上尋找客戶進行銷售，一旦達成交易賺取利潤，則可以極大地激發(fā)學生的創(chuàng)業(yè)激情，使其自覺地投入跨境電商實踐中鍛煉自己的實踐技能。與此同時，學校還可以積極地組織學生參加各個層次的跨境電商創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽，根據學生所代理的企業(yè)店鋪運營情況的好壞來衡量學生的實踐技能水平。通過參加該類型的比賽也可以讓學生比較直觀地體驗到跨境電商工作流程，并幫助他們認清自己的不足之處，從而達到以賽促學的效果。

2.2 獲利能力指標

獲利能力是指房地產企業(yè)獲取利潤的能力，反應企業(yè)的財務狀況和經營績效。無論是投資者、企業(yè)管理者還是債權人，都十分關心這個指標。因為從長遠看，企業(yè)的償債能力、股利的分配、股票的價值最終取決于企業(yè)的盈利能力。

2.2.1內部收益率

內部收益率是指一個項目實際可以達到的最高報酬率。從計算角度上講，凡是能夠使投資項目凈現值等于零時的折現率就是內部收益率。內部收益率反映擬投資項目的實際投資的收益水平。

1）根據項目計算期現金流量的分布情況判斷采用何種方法計算內部收益率：如果某一投資項目的投資是在投資起點一次投入、而且經營期各年現金流量相等，此時可以先采用年金法確定內部收益率的估值范圍，再采用插值法確定內部收益率。如果某一投資項目的現金流量的分布情況不能同時滿足上述兩個條件時，可先采用測試法確定內部收益率的估值范圍，再采用插值法確定內部收益率。

2）采用年金法及插值法具體確定內部收益率時，由于知道投資額(即現值)、年金(即各年相等的現金流量)、計算期三個要素，因而：首先可以按年金現值的計算公式求年金現值系數，然后查表確定內部收益率的估值范圍，最后采用插值法確定內部收益率。

2.2.2投資利潤率

投資利潤率又可稱為投資收益率或投資效果系數，主要用來評價項目的獲利水平。其計算公式為：

式中，投資額是包括貸款利息的總投資；利潤額是房地產開發(fā)商品的銷售凈利潤，如住宅銷售凈利潤，土地使用權轉讓凈利潤等。

2.2.3投資利稅率

投資利稅率是項目利稅額與投資額的比值，是投資效果的一種指標。其計算公式為：

投資利稅率=利稅額／投資額×100%

利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。其中，利潤額可以是稅前利潤，也可以是稅后利潤。計算出的投資利稅率要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進行比較，若前者大于后者，則認為項目可以考慮接受。

2.2.4銷售凈利率

銷售凈利率是凈利潤與銷售收入的百分比，用來衡量每元銷售收入所獲得的凈利潤。其計算公式為：

銷售凈利潤=凈利潤／銷售收入×100%

式中的凈利潤，即為銷售收入減去一切生產成本、稅金和各項費用后的凈額。銷售凈利率越高，企業(yè)的獲利能力越強。從銷售凈利率的指標關系看，凈利潤與銷售凈利率成正比關系；而銷售收入與銷售凈利率成反比關系。因此，企業(yè)在增加銷售收入的同時，必須努力增加更多的利潤，才能保證銷售凈利潤有所提高。

2.2.5總資產利潤率

總資產利潤率是指公司運用全部資產所獲得凈收益的比率，反應每1元資產所獲得收益。其計算公式為：

總資產利潤率=凈利潤／資產平均總額×100%

該指標反應企業(yè)資產利用的綜合效果。比率越高，表明企業(yè)的資產利用效益越好，企業(yè)的盈利能力就越強，經營管理水平就越高。

2.2.6現金流量法

房地產投資中最重要的就是投資項目在經濟上要可行。現金流量法就是依據企業(yè)的現金流量表,對企業(yè)的財務狀況進行財務分析的一種方法。其基本思路是將投資方案的現金流出量和項目完成后每年的現金流入量進行對比,確定現金凈流量,據此評價方案的經濟可行性,為最終的投資決策提供依據。若現金的流入量大于流出量,則投資方案可行；若現金的流入量小于先進的流出量，則投資方案不可行。

3 房地產投資財務分析的意義

隨著我國市場經濟的逐步完善，房地產業(yè)逐步成為國民經濟的一大支柱。從事房地產投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術性極強的投資活動,同時也是一項高投資、高收益、高風險的投資。投資者在投資前、投資運行中都應該進行定期財務分析,可以預測投資項目是否可行,為投資決策提供依據；可以通過財務分析來評價企業(yè)的盈利能力、清償能力、資產管理情況、綜合財務狀況等；進行及時而合理的財務分析,可以有助于投資者及時發(fā)現風險并規(guī)避風險，以達到風險和收益的完美組合，從而有利于投資者獲得最大的利潤。

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