房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃研究

單寅南

河南省省直機關(guān)房屋建設(shè)開發(fā)公司（450000）

0 前言

房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中貫穿于項目開發(fā)整個運營周期的一項關(guān)鍵活動。因此，房地產(chǎn)業(yè)為提升房地產(chǎn)項目成本管理水平，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導、控制及創(chuàng)新是房地產(chǎn)工程取得項目成功的重中之重。文章旨在分析房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理，對其規(guī)劃研究提出合理化建議。

1 房地產(chǎn)工程中開發(fā)管理的內(nèi)容

工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性環(huán)節(jié)，如何做好工程管理對保障建筑工程順利進行、促進國民經(jīng)濟穩(wěn)定具有重要意義。下面我將簡要介紹一下房地產(chǎn)工程管理內(nèi)容，其大體可分為三個方面。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理

俗語說:“好的開始是成功的一半?！币?guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。這一階段工作的關(guān)鍵，就是明確建筑規(guī)劃方案。建筑規(guī)劃方案關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，必須認真探究分析建筑方案的可行性和可取性，使得建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中的作用得到發(fā)揮和充分體現(xiàn)[1]。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理

優(yōu)秀的設(shè)計是一個建筑的靈魂，設(shè)計管理直接決定建筑工程目標的實現(xiàn)。為此，對于如何做好房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理，有如下建議。

1.2.1 提高設(shè)計單位的市場準入

嚴格以《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《中華人民共和國招標投標法》等法律法規(guī)為準繩，優(yōu)化對設(shè)計單位的選擇，使得擁有良好資質(zhì)和實力的設(shè)計單位進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。

1.2.2 與設(shè)計人員加強溝通

保證施工人員和設(shè)計人員的工作溝通，如施工要求、項目目標、施工進度等。雙方協(xié)調(diào)合作，及時有效解決工作中的問題，提升工作效率。

1.2.3 加強對設(shè)計單位的工作監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)商要嚴格監(jiān)督設(shè)計單位執(zhí)行國家技術(shù)標準，提升設(shè)計技術(shù)含量；開發(fā)商要按要求進行施工圖審查，對有需要改進的地方，嚴格按照有關(guān)程序進行，不得單方面操作[2]。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)施工管理直接關(guān)乎工程管理目標的實現(xiàn)，自身具有周期長、內(nèi)容繁、影響深遠、涉及廣的特點。在施工過程中，要嚴格執(zhí)行國家法律法規(guī)和規(guī)范要求，擇優(yōu)選擇施工單位以保證房地產(chǎn)工程的順利開展。對此，要做好以下幾個方面的工作。

首先，管理好施工合同。施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設(shè)項目進行施工管理的法律憑證，開發(fā)企業(yè)和施工單位要嚴格執(zhí)行項目合同。其次，保證施工質(zhì)量。質(zhì)量是一個建筑的生命，保證施工質(zhì)量是施工管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)工作人員要把握全局，與施工單位通力協(xié)作，共同保證施工質(zhì)量。再次，嚴格執(zhí)行工期。工期順利完成不僅關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位的根本利益，還涉及到購房者的利益，三者不可分割。為順利交工，要督促施工單位結(jié)合實際，制定詳細且切實可行的施工計劃并嚴格實施。

2 房地產(chǎn)工程中開發(fā)管理面臨的挑戰(zhàn)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理中出現(xiàn)的問題越來越多，對此進行分析，可為提升房地產(chǎn)開發(fā)管理水平提供依據(jù)和憑證。

2.1 房地產(chǎn)工程前期準備不足

房地產(chǎn)開發(fā)商在前期準備工作中，較多關(guān)注房地產(chǎn)建筑市場價值、升值空間、配套設(shè)施等，往往對技術(shù)方面的工作掌握不足；還有部分開發(fā)商為加快進度，提早工程交付，對工程建設(shè)缺乏了解，這些都對以后工作的開展留下了隱患。

2.2 開發(fā)商對有關(guān)施工規(guī)定缺乏重視

開發(fā)商往往為了趕工期，提早交房實現(xiàn)利潤最大化，對建筑許可證辦理重視不夠。部分開發(fā)商還未等到許可證審批下來就使工程匆匆上馬，等到相關(guān)管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，便造成嚴重后果，最終使得開發(fā)商處于極為被動的位置，影響工程交付并有損企業(yè)信譽。

2.3 工程驗收和備案管理不到位

開發(fā)商往往在工程實施過程中對有關(guān)分部分項驗收、消防驗收等環(huán)節(jié)缺乏足夠重視，以致到工程竣工時出現(xiàn)驗收材料準備不齊全、結(jié)算依據(jù)不充分等問題，使得驗收無法開展，造成工程拖延交付使用等不良后果，最終得不償失，影響工程收尾。

3 對房地產(chǎn)工程中開發(fā)管理的對策探討

既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)企業(yè)做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導、控制等工作是項目取得成功的關(guān)鍵因素。

3.1 掌握工程管理的絕對控制權(quán)

開發(fā)商必須全面統(tǒng)籌整個工程建設(shè)，配備具有專業(yè)知識和相關(guān)管理經(jīng)驗的領(lǐng)導團體進行整體工程質(zhì)量、進度、各部門協(xié)調(diào)配合等方面的工作。

開發(fā)商在策劃階段就要做好全局控制計劃，這就需要高級工程管理人員深入介入，使得工程計劃和營銷計劃、資金計劃有效配合，以便形成切實可行的項目計劃書，這有利于公司面對全局的把握和統(tǒng)籌?？刂茩?quán)掌握在開放商手中，可隨時糾正施工中的項目偏差，保證項目管理目標的實現(xiàn)，可最大限度的確保各個階段合理使用人力、物力、財力，減少工程損耗，實現(xiàn)雙方利潤最大化。

3.2 選擇高素質(zhì)施工單位

施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)乎工程質(zhì)量和工程進度。房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇高素質(zhì)施工單位和專業(yè)性強、經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理。開發(fā)商在進行選擇時，可從以下幾個方面進行考量:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)設(shè)備配備、近幾年施工業(yè)績、企業(yè)誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工整體水平等[3]。只有從多方面了解和掌握相關(guān)信息，加大篩選力度，提高項目準入門檻,選擇優(yōu)秀的項目班子從事項目施工工作，為建筑的順利交工、保證項目質(zhì)量、提升開發(fā)商和施工方企業(yè)價值、獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

3.3 加強對工程的有效管理

開發(fā)商為保證工程質(zhì)量，必須建立高效且合理的管理制度。這一制度包括:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理。

工程隊伍是工程建設(shè)的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理,如對工程進行合理的組織設(shè)計、實施獎懲制度、督促工程施工等，保證工程進度和工程質(zhì)量。工程材料是建筑工程的骨骼，開發(fā)部門要加大對建筑材料的市場調(diào)查，嚴格建筑材料市場準入機制，合理選材，多角度、全方位加以比較和區(qū)分，嚴格把握材料質(zhì)量關(guān)，保證建筑材料供應(yīng)鏈，提高材料供應(yīng)速度，為加快工程進度、提高工程質(zhì)量及降低工程成本提供切實保障。

3.4 嚴格房地產(chǎn)工程前期準備工作

面對房地產(chǎn)業(yè)前期準備不足，留下大量的安全隱患等弊端，開發(fā)商要轉(zhuǎn)變觀念，嚴格做好前期準備工作。設(shè)計階段要做足準備，要審查設(shè)計圖紙的合理性、可行性、安全性和完整性，及時發(fā)現(xiàn)和糾正設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題；審查總體規(guī)劃、戶型要求及建筑要求；監(jiān)察工程概算使之經(jīng)濟合理，為工程招標和控制建筑成本提供建設(shè)性依據(jù)。在施工招標階段，嚴格審查施工單位資質(zhì)，制定施工方案和措施并確保投標企業(yè)嚴格執(zhí)行；雙方共同制定施工承包合同，明確有關(guān)建筑條款，遵守相關(guān)法律法規(guī)和各項規(guī)章制度。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)工程項目管理體系先進與否、業(yè)務(wù)和技術(shù)水平的質(zhì)量高低等，這些因素都直接影響工程建設(shè)的質(zhì)量和經(jīng)濟效益。因此，加強房地產(chǎn)業(yè)的工程管理具有深刻意義，在這個過程中，用系統(tǒng)工程的理念和方法進行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)等管理工作，實現(xiàn)項目管理的科學性和準確性，對建設(shè)項目具有深遠影響。

[1]呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[J].遼寧教育行政學院學報,2011,(2)：132.

[2]畢星，翟麗.房地產(chǎn)工程開發(fā)管理探析[J].中國房地產(chǎn),2012,(2)：15.