房地產(chǎn)價格與土地城鎮(zhèn)化：傳導(dǎo)機制與實證研究

李永樂， 舒幫榮， 吳 群

（1.南京財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院， 江蘇 南京 210023；2.南京財經(jīng)大學(xué)城市發(fā)展研究院， 江蘇 南京210023；3.江蘇師范大學(xué)測繪學(xué)院， 江蘇 徐州 221116；4.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院， 江蘇 南京210095）

房地產(chǎn)價格與土地城鎮(zhèn)化：傳導(dǎo)機制與實證研究

李永樂1，2， 舒幫榮3， 吳 群4

（1.南京財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院， 江蘇 南京 210023；2.南京財經(jīng)大學(xué)城市發(fā)展研究院， 江蘇 南京210023；3.江蘇師范大學(xué)測繪學(xué)院， 江蘇 徐州 221116；4.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院， 江蘇 南京210095）

研究目的：探討房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化的影響機制。研究方法：理論分析與面板數(shù)據(jù)模型相結(jié)合。研究結(jié)果：（1）房價上漲有利于地方政府土地財政收入增加、促進房地產(chǎn)企業(yè)購地需求和人們購房需求增加，進而引致土地城鎮(zhèn)化進程加快；（2）通過2000—2011年省級面板數(shù)據(jù)模型證實，不管是全國還是3大地區(qū)商品房價格對土地城鎮(zhèn)化的影響均顯著為正，商品房價格提高1%，城市建成區(qū)面積將增加0.18個百分點；（3）不同類型（住宅、商業(yè)和其他）房價對土地城鎮(zhèn)化的作用存在差異，商業(yè)和其他用房價格變動對土地城鎮(zhèn)化的影響并不顯著。研究結(jié)論：通過抑制住宅價格過快上漲可以有效減緩?fù)恋爻擎?zhèn)化進程。

土地管理；房地產(chǎn)價格；城鎮(zhèn)化；機制；財政自主度

1 問題的提出

不斷上漲的城市房地產(chǎn)價格成為社會各界關(guān)注的焦點，也成為影響中國未來城鎮(zhèn)化質(zhì)量提升的關(guān)鍵問題。由于商品房價格過高、上漲過快，提高了城鎮(zhèn)化成本，已經(jīng)開始阻礙人口城鎮(zhèn)化進程。在人口城鎮(zhèn)化受到高房價阻礙的同時，土地城鎮(zhèn)化卻呈現(xiàn)加速的狀態(tài)。2000—2010年的土地城鎮(zhèn)化速率是人口城鎮(zhèn)化速率的1.85倍，城鎮(zhèn)用地增長彈性系數(shù)大大超過了合理值。因而，《我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要（全文）》明確指出：“提高建成區(qū)人口密度，調(diào)整優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，防止特大城市面積過度擴張。”

中國目前的土地城鎮(zhèn)化主要由地方政府主導(dǎo)。地方政府具有強烈的土地城鎮(zhèn)化沖動，緣于地方政府的財政激勵需求，尤其是土地財政需求[1]，土地財政的實現(xiàn)需要有不斷上漲的房價支撐和保障[2]。房價波動不僅會影響隸屬于預(yù)算外的土地出讓金變動，而且還會帶來預(yù)算內(nèi)的直接稅收效應(yīng)和間接稅收效應(yīng)[3]。已有的研究證實：1994年分稅制后中國省級政府在預(yù)算內(nèi)收入上存在利己的策略性行為[4]，當財政資源不足，政府有激勵過渡使用更多的資源來擴大自己的稅收收入[5]，并沒有意愿去制定法規(guī)來限制當?shù)鼐用襁^渡開采和使用資源[6]，更沒有意愿去阻礙能增加自身財政收入的土地城鎮(zhèn)化進程。因而房價上漲可能是現(xiàn)階段土地城鎮(zhèn)化加快的影響因素之一，而且中國2004—2010年的商品房價格漲幅與土地城鎮(zhèn)化增幅呈現(xiàn)一致的變化趨勢（圖1）。

圖1 2004—2010年中國商品房價格漲幅與土地城鎮(zhèn)化增幅變化趨勢圖Fig.1 The change trend graph between housing price and land urbanization growth rate of China from 2004 to 2010

由此引發(fā)的思考是：房地產(chǎn)價格上漲是否會導(dǎo)致土地城鎮(zhèn)化進程加快？如果是，其內(nèi)在機制是怎樣的？假設(shè)房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化存在影響，其影響是否存在地區(qū)差異？不同類型房價對土地城鎮(zhèn)化的影響是否存在差異？基于此，本文將以房地產(chǎn)價格為切入點，以地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和居民行為為分析重點，建立房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化影響的綜合分析框架，揭示中國房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化影響的傳導(dǎo)機制，并利用2000—2011年的省級面板數(shù)據(jù)進行實證分析為理論推理提供經(jīng)驗支持。

2 理論分析

在當前土地、財稅和官員晉升等各種制度背景下，房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化的影響主要有3種機制（圖2）。這3種機制并不獨立，而是相互影響、相互支撐。

2.1 機制一：房價變動、地方土地財政與土地多征多賣

地方政府有三種方式來增加自身財政收入，一是培育并發(fā)展當?shù)仄髽I(yè)，獲取相關(guān)稅收收入；二是吃中央財政轉(zhuǎn)移支付，即地方向中央爭取專項資金；三是增加預(yù)算外財政收入。前兩種方式在財政包干時期是地方政府增加自身財政收入的主要方式，而且有“藏富于企”的做法。1994分稅制之后，地方預(yù)算內(nèi)財政入不敷出，而且2002年企業(yè)所得稅分成后，地方政府努力發(fā)展當?shù)仄髽I(yè)并不能完全獲得稅收，60%的企業(yè)所得稅需要上繳中央，因而地方政府開始尋求增加財政收入的其他辦法。進入21世紀以來，土地出讓金增長迅速，由1999年的514.33億元上升到2011年的3.15萬億元，12年間增長了61.24倍，平均每年提高40.90%，土地出讓金逐漸成為預(yù)算外收入的重要組成部分，地方政府開始青睞于通過經(jīng)營土地增加財政收入，土地財政成為地方政府進行城市建設(shè)和緩解地方債務(wù)的主要資金來源，成為地方政府不斷進行土地征收的激勵[7-8]。

當?shù)胤筋A(yù)算內(nèi)財政“入不敷出”遇上預(yù)算外土地出讓金“迅速增長”時，地方政府選擇了土地財政策略，導(dǎo)致對土地城鎮(zhèn)化需求膨脹。土地出讓金增長需要房價上漲作支撐，房價上漲會帶來地價上漲[3]，從而推動土地出讓金增長。因此，房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化影響的機制之一是：房價上漲→土地出讓金增長→土地多征多賣→土地城鎮(zhèn)化。當然，如果土地仍是無償使用，不是有償出讓，則不會出現(xiàn)土地出讓金成為預(yù)算外資金重要組成部分的現(xiàn)實；如果土地出讓金不完全留給地方，也不會成為地方政府的“香餑餑”；如果集體土地不能輕易被征收，則不會為土地征收（土地城鎮(zhèn)化）提供條件，是各項制度耦合的結(jié)果。

2.2 機制二：房價變動、利稅收入與房地產(chǎn)企業(yè)購地需求

房地產(chǎn)的稅收效應(yīng)表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度大、帶動性強的產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達到幾十種，當房地產(chǎn)業(yè)繁榮時必然會帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而間接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收增長；二是在整個房地產(chǎn)開發(fā)與交易過程中涉及的稅種有近10種，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、企業(yè)所得稅等，除所得稅中央和地方分成外，其余稅種均歸屬地方政府。耕地占用稅和土地使用稅不受房價上漲影響，其余稅種增長需要以房價上漲為前提，即稅收和房價呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系[3]。同時，房價上漲是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多利潤的關(guān)鍵條件，是促進房地產(chǎn)企業(yè)加大投資的有效方式，投資增加自然會導(dǎo)致購地需求增加。因而，房地產(chǎn)價格上漲影響房地產(chǎn)企業(yè)增加房地產(chǎn)開發(fā)和交易，導(dǎo)致土地需求增加。

2.3 機制三：房價變動、居民購房需求與土地引致需求

如果房地產(chǎn)市場遵循一般供求原理，那么房價上漲，購房需求減少，房價下降，購房需求增加。然而中國的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有類“吉芬商品”特征，在房價不斷上漲的時候，需求增加[9]，在房價下跌的時候，需求反而減少，即存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。實際上，除了尚未買房者之外，各利益主體均不希望房價下跌。銀行希望房價上漲以保證自己的貸款優(yōu)良，開發(fā)商希望房價上漲以保證自己獲得更多的利潤，地方政府希望房價上漲以保證自己獲得更多的稅收和土地抵押貸款融資，購房投資者希望房價上漲以保證自己獲得更多的投資回報等。即便是只有一套自住住房的民眾，也希望通過房價上漲而擁有更多的資產(chǎn)。因此，房價下跌導(dǎo)致房屋交易量下降；而持續(xù)上漲的房價會導(dǎo)致對價格進一步上漲的預(yù)期，增加購房需求，房屋交易量增加，進而引致土地需求增加。

圖2 房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化影響的分析框架Fig.2 The analysis framework of the infl uence of real estate price on land urbanization

3 實證研究

3.1 模型設(shè)定與變量說明

基于以上機制分析及本文的研究目標，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)回歸模型以檢驗房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化的影響：

模型1用于考查房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化影響的數(shù)量關(guān)系。其中，因變量Urban為土地城鎮(zhèn)化的代理變量，用城市建成區(qū)面積表示；核心自變量 HP 為房地產(chǎn)價格指標，價格是市場的晴雨表，影響供求雙方行為，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地和房地產(chǎn)開發(fā)決策時必定考慮價格的變化。在《中國統(tǒng)計年鑒》中給出了分項價格包括住宅價格、商業(yè)營業(yè)經(jīng)營用房價格和其他用房價格，價格均為使用住房價格指數(shù)平減后的數(shù)值，在進入模型時取對數(shù)，以便分析房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化的彈性大小；M是一組控制變量，選取財政自主度和人口城鎮(zhèn)水平，財政自主度是地方政府行為的約束條件，人口城鎮(zhèn)化水平用來考察居住購房行為對土地城鎮(zhèn)化的引致需求。財政自主度采用預(yù)算內(nèi)財政收入與預(yù)算內(nèi)財政支出的比值表示，主要考察地方政府依賴預(yù)算外財政收入的水平，反映地方政府為增加土地財政收入和稅收收入的努力程度。財政自主度越小，地方政府的努力程度越大，對土地城鎮(zhèn)化的需求越大；人口城鎮(zhèn)化水平采用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎乇硎?，人口城?zhèn)化水平越高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量越大，則人們住房需求越大，從而引致的土地需求越大，預(yù)期對土地城鎮(zhèn)化的影響為正。c為常數(shù)項。i和t分別代表第i個省份和第t年，Province為省份特異效應(yīng)，Year 為年份特異效應(yīng)，ε是為隨機撓動項。

3.2 數(shù)據(jù)來源與描述統(tǒng)計分析

表1給出了實證分析中所涉及的主要變量說明和描述性統(tǒng)計。商品房價格數(shù)據(jù)來源于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》（2001—2012），數(shù)據(jù)不包括港澳臺地區(qū)，中國的住房貨幣化改革從1998年開始，為確保數(shù)據(jù)的完整性和有效性，本文的研究起始時間為2000年。由于西藏的商業(yè)用房和其他用房價格數(shù)據(jù)缺失較多，四川和重慶的城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)未能收集完整，因而放棄這3個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的數(shù)據(jù)，最終本文所使用的數(shù)據(jù)是2000—2011年28個省級行政區(qū)的面板數(shù)據(jù)。城市建成區(qū)面積數(shù)據(jù)來源于各年《中國統(tǒng)計年鑒》；城鎮(zhèn)化水平數(shù)據(jù)來源于《新中國統(tǒng)計資料六十年匯編》和2010—2012年《中國統(tǒng)計年鑒》，部分省份和年份數(shù)據(jù)缺失，采用插值法進行插入，如2010年《中國統(tǒng)計年鑒》上沒有給出城鎮(zhèn)人口比重數(shù)據(jù)，則取2009年和2011年的均值；財政自主度指標為一般預(yù)算財政收入與一般預(yù)算財政支出的比值，數(shù)據(jù)來源于各年《中國統(tǒng)計年鑒》。

3.3 估計結(jié)果與解釋

本文采用省級面板數(shù)據(jù)進行結(jié)果估計，面板數(shù)據(jù)回歸有隨機效應(yīng)和固定效應(yīng)兩種，具體根據(jù)Hausman檢驗結(jié)果確定具體的模型估計形式。從表2的模型結(jié)果來看，各變量的回歸系數(shù)與理論預(yù)期基本一致?？傮w來看，商品房價格變動對土地城鎮(zhèn)化的影響為正，且在模型 （1）和模型（2）回歸系數(shù)均通過1%的顯著性T檢驗，商品房價格每提高1個百分點，城市建成區(qū)面積將增加0.18個百分點；分項來看，住宅價格、商業(yè)用房價格和其他用房價格對土地城鎮(zhèn)化的影響均為正，但顯著性有差異，住宅價格的顯著性最高，通過了1%的顯著性T檢驗，而商業(yè)營業(yè)用房和其他用房價格對土地城鎮(zhèn)化的影響并不顯著。因此，中央政府出臺的一系列房地產(chǎn)價格調(diào)控政策（如限購和限貸）來抑制住房價格過快上漲是有利于減緩?fù)恋爻擎?zhèn)化速度的，對于商業(yè)用房價格和其他用房價格并不需要給以過多關(guān)注。因為商業(yè)和其他用房價格不僅對土地城鎮(zhèn)化影響并不顯著，而且其彈性系數(shù)也遠小于住宅價格。以模型3為例，住宅價格每上升1個百分點，則城市建成區(qū)面積將增加0.15個百分點，而商業(yè)和其他用房價格的彈性系數(shù)僅為0.01。模型（1）—模型（4）的回歸結(jié)果顯示，人口城鎮(zhèn)化（居民住房需求）對土地城鎮(zhèn)化的影響始終為正，且均通過1%的顯著性水平T檢驗。在統(tǒng)計意義上，人口城鎮(zhèn)化增加1%，則會引起城市建成區(qū)面積增加0.028個百分點。

為刻畫地方政府面臨預(yù)算內(nèi)財政入不敷出的行為選擇，方程中設(shè)置了財政自主度變量，回歸結(jié)果顯示系數(shù)為正，說明地方政府面臨預(yù)算內(nèi)財政入不敷出的約束具有通過城市擴張來增加自身財政收入總量的傾向。為檢驗地方政府的城市擴張傾向是否受到前一期預(yù)算內(nèi)財政收支的影響，在模型（1）和模型（3）中加入了滯后一期的財政自主度，結(jié)果顯示回歸系數(shù)呈現(xiàn)10%的顯著正相關(guān)，說明地方政府有激勵通過經(jīng)營土地的方式來彌補前一期的預(yù)算內(nèi)財政赤字，從側(cè)面印證了地方政府或已把土地財作為緩解地方債務(wù)的一種長效機制。

表1 變量說明與描述性統(tǒng)計分析Tab.1 Explanation of variables and descriptive statistic

表2 房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化的影響估計結(jié)果Tab.2 The estimation results of the panel data model

為考察不同區(qū)域間是否存在差異，依照現(xiàn)有研究中通行的做法對東、中、西部地區(qū)進行劃分①，并根據(jù)模型（I）建立各地區(qū)房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化影響的面板數(shù)據(jù)模型，結(jié)果見表3。

表3 房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化影響的區(qū)域差異估計結(jié)果Tab.3 The estimation results of the panel data model among different regions

從表3的各模型估計結(jié)果來看，房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化的影響存在區(qū)域差異。模型（5）、模型（7）和模型（9）考察了商品房價格對土地城鎮(zhèn)化的影響，結(jié)果顯示回歸系數(shù)均在1%的顯著性水平下通過T檢驗，均呈現(xiàn)顯著的正向影響，即商品房價格提高會加快土地城鎮(zhèn)化進程。不同區(qū)域商品房價格對土地城鎮(zhèn)化的影響程度存在差異，中部地區(qū)最大、西部次之、東部最小，商品房價格每上漲1個百分點，將分別導(dǎo)致東部地區(qū)0.21%、中部地區(qū)0.61%和西部地區(qū)0.32%的城市建成區(qū)面積增加。

從住宅價格來看，三大地區(qū)回歸系數(shù)均為正，且均通過了1%的顯著性檢驗，說明住宅價格上漲對城市擴張起到推動作用，從回歸系數(shù)來看，呈現(xiàn)出自東向西逐漸增加的階梯性變化趨勢。可能的原因是：雖然近年來調(diào)控房價政策的實施對抑制東部地區(qū)的城市擴張起到了一定的作用，導(dǎo)致東部地區(qū)的住宅價格對土地城鎮(zhèn)化的彈性最小，而并不作為調(diào)控重點的中部和西部地區(qū)住宅價格對土地城鎮(zhèn)化的彈性高于東部地區(qū)，應(yīng)該引起關(guān)注。商業(yè)用房價格的回歸系數(shù)在東部和中部地區(qū)呈現(xiàn)出不同的作用。

從財政自主度的回歸系數(shù)及其顯著性來看，東部、中部和西部的地方財政約束導(dǎo)致政府主導(dǎo)的土地城鎮(zhèn)化行為存在差異?？赡艿脑蚴牵海?）各地區(qū)的財政自主度水平不同，2000—2011年，東部、中部和西部各省份平均財政自主度分別為0.72、0.44和0.35，呈現(xiàn)由東至西逐漸降低的趨勢。西部地區(qū)的財政自主度最小，其對土地城鎮(zhèn)化的促進作用最大（回歸系數(shù)最大）。（2）東部地區(qū)地方政府更多地依據(jù)上一期預(yù)算內(nèi)財政收支狀況來確定當期的土地城鎮(zhèn)化數(shù)量，其決策具有一定的依據(jù)和較強的科學(xué)性；中部地區(qū)的地方政府更多地依據(jù)當期財政收支狀況來考慮土地城鎮(zhèn)化數(shù)量，其決策具有現(xiàn)勢性；西部地區(qū)的地方財政自主度最低，地方政府總是希望通過經(jīng)營土地獲取資金，因而不管是當期還是滯后一期財政自主度的回歸系數(shù)均通過1%的顯著性檢驗。

4 結(jié)論與政策啟示

本文從理論上演繹了房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化影響的3種機制，并基于2000—2011年中國28個省份的面板數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建房地產(chǎn)價格指標，運用面板數(shù)據(jù)模型實證檢驗了不同類型房地產(chǎn)價格變動對土地城鎮(zhèn)化的作用方向和大小，測算了財政自主度和人口城鎮(zhèn)化對土地城鎮(zhèn)化的影響程度和顯著性，同時探討了房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化影響的區(qū)域差異。得到的結(jié)論和啟示如下：（1）在當前土地、財稅和官員晉升等各種制度背景下，房地產(chǎn)價格對土地城鎮(zhèn)化的影響主要有3種機制，這3種機制主要通過地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民等主體行為傳導(dǎo)。一是房價上漲可以滿足地方政府的土地財政（土地出讓金）需求，進而引致對土地征收和出讓的需求；二是房價上漲可以不斷支撐房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動，需要以土地為載體；三是房價上漲引起的人們購房需求導(dǎo)致對土地引致需求的增加。（2）面板數(shù)據(jù)模型估計結(jié)果顯示，不管是全國還是三大地區(qū)，住宅價格上漲對土地城鎮(zhèn)化均起到顯著的正向推動作用，但地區(qū)之間存在差異，自東向西住宅價格的回歸系數(shù)依次為0.14、0.39和0.97，呈現(xiàn)階梯性增加變化趨勢。因此，在調(diào)控大中城市（多數(shù)位于東部地區(qū)）房價的同時，需要適當關(guān)注不作為調(diào)控重點的中部和西部地區(qū)住宅價格，以避免中西部地區(qū)因房價過快上漲導(dǎo)致土地城鎮(zhèn)化進程加快。（3）商業(yè)和其他用房價格對土地城鎮(zhèn)化影響的彈性系數(shù)遠小于住宅價格，因而從抑制城市擴張角度政府對商業(yè)和其他用房價格并不需要過多關(guān)注。（4）總體來看，當期和滯后1期的財政自主度回歸系數(shù)均為正，且大都通過10%的顯著性T檢驗，說明當面臨預(yù)算內(nèi)財政赤字時，地方政府有激勵通過城市擴張和經(jīng)營土地的方式來彌補，從側(cè)面印證了土地財政或已成為地方政府緩解赤字和債務(wù)的途徑之一。

（References）:

［1］ 中國經(jīng)濟增長前沿課題組.城市化、財政擴張與經(jīng)濟增長［J］ .經(jīng)濟研究，2011，（11）：4 - 20.

［2］ 宮汝凱.分稅制改革、土地財政和房價水平［J］ .世界經(jīng)濟文匯，2012，（4）：90 - 104.

［3］ 王先柱，趙奉軍.房價波動與財政收入［J］ .財貿(mào)經(jīng)濟，2012，（11）：21 - 28.

［4］ 王守坤，任保平.中國省級政府間財政競爭效應(yīng)的識別與解析［J］ .管理世界，2008，（11）：32 - 43.

［5］ Anne M. Larson. Natural resources and decentralization in Nicaragua: Are Local Governments Up to the Job?［J］ .World Development, 2002，30（1）: 17 - 31.

［6］ Kaimowitz D.Municipal governments and forest management in lowland Bolivia［J］ . Journal of Environment and Development, 1998，（1）: 45 - 59.

［7］ 宋小寧，楊治國.農(nóng)地征用、財政分權(quán)與制造業(yè)發(fā)展［J］ .經(jīng)濟社會體制比較，2008，（6）：102 - 106.

［8］ 周飛舟.大興土木：土地財政與地方政府行為［J］ .經(jīng)濟社會體制比較，2010，（3）：77 - 89.

［9］ 任榮榮，鄭思齊，龍奮杰.預(yù)期對房價的作用機制：對35個大中城市實證研究［J］ .經(jīng)濟問題探索，2008，（1）：145 - 148.

（本文責編：戴晴）

Real Estate Price and Land Urbanization: Transmission Mechanism and Empirical Study

LI Yong-le1,2, SHU Bang-rong3, WU Qun4（1. School of Public Administration, Nanjing University of Finance & Economics, Nanjing 210023, China; 2. The
Institute of Urban Development Studies, Nanjing University of Finance and Economics, Nanjing 210023, China; 3. School of Geodesy and Geometrics, Jiangsu Normal University, Xuzhou 221116, China; 4. College of Land Management, Nanjing Agricultural University, Nanjing 210095, China）

The purpose of this paper is to discuss the impacts of real estate price change on land urbanization. Theoretical analysis and panel data model were employed. The empirical results show that 1) the impact of real estate price on land urbanization are all positively significant, not only at the national level, but also the at the three regions level in China; 2) the impact of different types of real estate price on land urbanization is different; 3) residential price regulation is good for slowing the speed of land urbanization. Simultaneously, the results show that fiscal autonomy and population urbanization will speed up land urbanization, and the effects are different among the three regions in China. It is good for governments to reduce the speed of land urbanization by controlling the rapid price of residence.

land administration; real estate price; land urbanization; mechanism; financial autonomy

F301.2

：A

：1001-8158（2013）11-0052-07

2013-09-01

國家自然科學(xué)基金重點項目（71233004）；江蘇省自然科學(xué)基金青年基金（BK20131008）；江蘇省教育廳高校哲學(xué)社會科學(xué)基金（2013SJB6300039）；江蘇高校優(yōu)勢學(xué)科建設(shè)工程項目（PAPD）。

李永樂（1984-），男，山東棗莊人，講師，博士。主要研究方向為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)管理研究。E-mail: liyonglenjue@163.com