海外置業(yè)高潮再起

姜智鵬

在2011年以前，海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學(xué)意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入這個(gè)行列，他們的家庭資產(chǎn)大多在幾百萬到一千萬元之間，對(duì)移民和留學(xué)的愿望不是很迫切，但對(duì)投資回報(bào)率更加看重

“很多人以為，只有買不起房子的年輕人才會(huì)反對(duì)來自中國的買家，大部分有房子的本地人會(huì)抱著無所謂的態(tài)度，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)也在增值。所以當(dāng)?shù)貓?bào)紙和政客的抱怨不會(huì)有什么意義?！弊哌^全球很多城市，并且擁有了諸多海外資產(chǎn)的盛明昌告訴《瞭望東方周刊》，這樣的想法是不了解真實(shí)情況所致。

中國人海外置業(yè)在2012年迎來了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民眾少有的“抵制”。

“連出租車司機(jī)聽到你來自中國，也會(huì)變得敏感而警惕，哪怕你根本沒有開口問當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)?！笔⒚鞑f。

中國人海外置業(yè)的第一波高潮發(fā)端于2008年國際金融危機(jī)之后。當(dāng)時(shí)，歐美多國房價(jià)在危機(jī)中出現(xiàn)大跌，一些中國人在“海外抄底”的美好前景鼓動(dòng)下出海。2012年，一系列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、報(bào)告的出臺(tái)，鼓勵(lì)了國內(nèi)投資者掀起新一輪的海外置業(yè)浪潮。

新高潮

房地產(chǎn)咨詢公司高力國際2012年初公布的報(bào)告顯示：多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%- 40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%，在這里，華人移民已經(jīng)占城市總?cè)丝诘募s30%；而在英國倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/ 3的新售房屋賣給了中國人，受熱賣的影響，2012年倫敦市中心核心地段及傳統(tǒng)高端居住區(qū)域的房價(jià)增長5%到10%。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)調(diào)查了2011年國際購房者的活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)中國買家在美國的購房投資額超過70億美元，所占比例已經(jīng)在海外購房者中排名第一位，而且偏愛數(shù)百萬美元的高端豪宅，多傾向現(xiàn)金支付。

根據(jù)新加坡市區(qū)重建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年上半年，中國內(nèi)地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

“2012年下半年以來，中國人的海外置業(yè)步伐又一次加快。不少大眾人群加入了這個(gè)隊(duì)伍?！痹诤Ｍ庾?cè)了一家美澳加顧問公司，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業(yè)咨詢服務(wù)的李春濤告訴《瞭望東方周刊》。

李春濤分析說，在2011年以前，海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學(xué)意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入這個(gè)行列，他們的家庭資產(chǎn)大多在幾百萬到1000萬元之間，對(duì)移民和留學(xué)的愿望不是很迫切，但對(duì)投資回報(bào)率更加看重。

“高回報(bào)”吸引力

“高回報(bào)”是支撐著國內(nèi)一波又一波海外置業(yè)高潮的最核心要素。

在諸多海外置業(yè)中介的介紹中，海外置業(yè)帶來的增值收益非常可觀。

例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價(jià)增幅達(dá)到14. 7%；加拿大溫哥華的普通住宅價(jià)格十年來已經(jīng)上漲了3到4倍，多倫多的住宅價(jià)格在過去6年中平均年漲幅為7%；在澳大利亞，租金回報(bào)率約為6%到8%，而房價(jià)大約每7年翻一番。

中國買家在其中起到了較大的作用。一些國家的房地產(chǎn)項(xiàng)目也把銷售對(duì)象寄望于中國買家。

“細(xì)心觀察就能發(fā)現(xiàn)，只要是中國買家偏愛的區(qū)域，房價(jià)走勢(shì)就與其他地區(qū)不同甚至是相反的?！崩畲簼嬖V本刊記者。

紐約的唐人街、皇后區(qū)的法拉盛；舊金山和洛杉磯的唐人街；加拿大溫哥華、多倫多；澳大利亞的悉尼、墨爾本，都是典型的例子。

但大部分首次出國置業(yè)的人并不太在意房價(jià)是不是高了，他們更在乎房子增值了多少。

除了物業(yè)升值的收益外，置業(yè)顧問還會(huì)格外突出金融杠桿的作用。

“外國人在澳洲購房，可以貸款的比例是公寓7成、別墅8成。在美國可以申請(qǐng)5到6成的貸款，貸款利率約為4%。在加拿大則可以獲得最高65%的貸款，貸款利率在2. 2%到2. 5%之間?？紤]到金融杠桿、高額租金回報(bào)和物業(yè)升值的要素，海外買房的收益肯定會(huì)很高。”這是李春濤慣用的一套說辭。

但李春濤也不得不承認(rèn)，這樣的算法“忽略了”很多影響投資收益的要素，例如買入和賣出時(shí)高昂的稅費(fèi)；持有環(huán)節(jié)不菲的支出；每趟來回的交通、住宿成本；通過地下錢莊將錢轉(zhuǎn)出國外的傭金和風(fēng)險(xiǎn)。

剛開始，李春濤也會(huì)把真實(shí)的成本算給一些普通家庭的投資者，并告知他們，在國內(nèi)買一些信托產(chǎn)品也能有10%左右的年收益。但大部分投資者并沒有因此退縮，而是覺得海外樓市說不定也會(huì)迎來像北京、上海那樣猛漲的黃金十年。而且對(duì)投資者來說，購置了房產(chǎn)之后，今后移民或者子女留學(xué)也更方便。

2012年下半年這一輪海外置業(yè)潮，與國內(nèi)相關(guān)政策的出臺(tái)也不無關(guān)系。

2012年3月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)實(shí)施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)總體方案》，其中提及“開展個(gè)人境外直接投資試點(diǎn)”。

2012年4月14日，央行發(fā)布公告，自4月16日起，銀行間即期外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度由千分之五擴(kuò)大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當(dāng)日美元最高現(xiàn)匯賣出價(jià)與最低現(xiàn)匯買入價(jià)之差不得超過當(dāng)日匯率中間價(jià)的幅度由1%擴(kuò)大至2%。

澳諾不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理霍剛告訴本刊記者，這一政策出臺(tái)之后，許多國內(nèi)的投資者都覺得隨著人民幣對(duì)外幣的匯率浮動(dòng)變大，人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值的情況長遠(yuǎn)來看仍會(huì)加劇。雖然這對(duì)海外置業(yè)來說利弊參半，即海外購房門檻降低的同時(shí)，海外資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為人民幣時(shí)也會(huì)縮水，但還是有更多投資者的熱情被激發(fā)了。歐美國家經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值洼地、國外投資市場(chǎng)政策穩(wěn)定性及歐美市場(chǎng)資產(chǎn)的長期保值效果，觸動(dòng)了眾多中國買家的神經(jīng)。

“以前很多人還堅(jiān)持，中國人海外置業(yè)就是奔著移民去的。但美國的數(shù)據(jù)證明，40%的在美中國買家就是單純的投資，他們出現(xiàn)在房屋止贖情況比較嚴(yán)重的州，一次就買下好幾套。這顯然超出了投資移民的要求。”霍剛說，進(jìn)入2013年，這波熱潮還在繼續(xù)。

一個(gè)例證是：2009年應(yīng)景出爐的“上海海外置業(yè)投資移民展”，到2012年已吸引了17個(gè)國家128家房地產(chǎn)領(lǐng)航企業(yè)帶來超過200個(gè)置業(yè)項(xiàng)目，參觀者達(dá)到了4. 2萬人次，意向成交金額7000萬元左右。據(jù)主辦單位公布的消息，將于3月15日舉行的2013年海外置業(yè)投資移民展，預(yù)計(jì)展會(huì)面積要同比增長43%，參展項(xiàng)目更多，吸引的觀眾可能突破13萬人次。

從事海外置業(yè)咨詢的李春濤的感受也很直觀，“2012年下半年開始，公司的咨詢量一路走高，比2011年增加了約一半，其中普通民眾的比例大約占到了6成以上，在2011年他們還不是海外置業(yè)的主流?！?/p>

誰在“抵制”？

這邊，是海外房產(chǎn)項(xiàng)目頻頻“拋繡球”誘使中國投資者躍躍欲試；那邊，卻是一些熱門地區(qū)的民眾越來越多的懼怕與抵制。

自2012年以來，中國買家越來越多地登上了國外媒體的頭版。但讓買家之一的徐輝不安的是，他感受到越來越激烈的“抵制”。徐輝2010年在朋友的鼓勵(lì)下出國買房，迄今在國外已經(jīng)有了好幾套別墅。

“前幾年也有抵制中國買家的聲音，不過大多是一些政客拉選票時(shí)討好選民的說辭，但2012年以來，媒體上不滿的聲音開始來自于普通民眾。”徐輝印象最深的是，在一些國家，如今的中國買家總是被拿來與30多年前的日本人相提并論。

上世紀(jì)80年代，特別是1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日元兌美元持續(xù)升值，日本人大肆購買海外資產(chǎn)。最鼎盛的時(shí)候，日本人把全美國10%的不動(dòng)產(chǎn)收入囊中，其中包括洛杉磯?mèng)[市幾乎一半的房地產(chǎn)。在澳大利亞，當(dāng)?shù)厝梭@恐地發(fā)現(xiàn)日本人似乎要買下澳大利亞整個(gè)的黃金海岸。

日本人的投資最終引起了當(dāng)?shù)厝说牟粷M。美國人在《新聞周刊》上稱日本人“買走了美國人的靈魂”；法國人在《新觀察家》上把日本人稱作“殺手”、“屠夫”，因?yàn)樗麄儭澳托牡責(zé)o情地圍困法國和歐洲經(jīng)濟(jì)”。

而在一些人眼中，如今的中國買家似乎扮演了類似的角色。2011年，溫哥華市議員及市長候選人Peter Ladner公開表示，鑒于溫哥華房地產(chǎn)價(jià)格飆升，政府應(yīng)限制外國人，特別是中國人購買房子?！坝捎诜績r(jià)飆升，本地人已經(jīng)大量遷出，同時(shí)阻止了新移民的進(jìn)入。最后你得到的，已經(jīng)不是我們?cè)鵀橹院赖某鞘?。?/p>

2012年4月，在加拿大溫哥華的一次房地產(chǎn)論壇上，中國買家是否影響溫哥華房市價(jià)格再次成了論壇的熱點(diǎn)話題，中國買家也獲得了“異常活躍”、“對(duì)房價(jià)的推動(dòng)起著十分重要的作用”的評(píng)語。

英國媒體把當(dāng)?shù)刂械褪杖肴巳弘y以承受房價(jià)上漲壓力的抱怨搬上了頭版頭條，并引用英國房屋協(xié)會(huì)的警告：“許多年輕的倫敦人將不得不等到他們50歲時(shí)才能夠買得起房子?！?/p>

其實(shí)，在國外一些媒體的頭版上，都曾有過類似的新聞，如《中國買家推高倫敦房價(jià)5%到10%》、《新加坡30%私宅買家為中國內(nèi)地購房者》、《中國買家抬高了澳大利亞房價(jià)》等等。

《華爾街日?qǐng)?bào)》說，從加拿大邊防局得到的數(shù)據(jù)顯示，2011年4月到2012年6月，加拿大海關(guān)從中國人身上繳獲了未申報(bào)的近1300萬美元現(xiàn)金，在繳納了一些罰款后，中國人拿著這些現(xiàn)金中的一部分投入加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而加拿大的房地產(chǎn)分析人士將這種情況與加拿大人買不起房建立起了聯(lián)系。

不只媒體在渲染這種情緒。對(duì)加拿大樓市“非常熟悉”的置業(yè)者朱偉軍告訴《瞭望東方周刊》，即使沒有媒體的推波助瀾，溫哥華當(dāng)?shù)厝艘舶选爸袊恕焙汀案叻績r(jià)”緊緊地結(jié)合在一起。

1997年前后，來自香港的買家被認(rèn)為“操縱”了溫哥華的房價(jià)。在1997年之前，不少香港人在溫哥華買房并移民，溫哥華的房價(jià)因此多年一路走高。但1997年之后，很多香港人又開始回流，于是，2000年前后好幾年，溫哥華的房價(jià)一直在谷底徘徊。后來，隨著中國內(nèi)地的移民熱，溫哥華房價(jià)有所回暖。到2009年中國人海外置業(yè)熱之后，溫哥華的房價(jià)就開始強(qiáng)勁上漲。

朱偉軍說，中國買家給當(dāng)?shù)孛癖妿砹瞬簧佟罢鸷承浴钡氖录?/p>

溫哥華一個(gè)出租車司機(jī)曾告訴朱偉軍，他有生以來看到過的最瘋狂的事情，就是一些人從周四開始就冒著雨排著長長的隊(duì)伍等待買房，而這個(gè)樓盤要周六才開盤。這幅景象讓這名司機(jī)非常震撼，所以他專門去打聽了這些長著亞洲面孔的人究竟從哪里來，要干什么。而排隊(duì)的年輕人告訴他，他們是中國來的留學(xué)生，幫助本國來的購房者排隊(duì)來賺外快。

讓司機(jī)難以理解的是，隊(duì)伍里還有很多人連英語也不會(huì)說，但司機(jī)很確定他們也來自中國，因?yàn)檫@些人可以和中國留學(xué)生直接交談。

關(guān)于中國買家的另一條新聞是：加拿大威斯敏斯特市一幢擁有150多套公寓的物業(yè)，有超過400人排隊(duì)搶購，公寓在開盤2個(gè)半小時(shí)后就全部賣光，4成買家來自中國。

“這些所見所聞讓許多加拿大本地人對(duì)中國人多了很多負(fù)面情緒，覺得中國人擾亂了他們的生活。”朱偉軍說。

盛明昌則告訴本刊記者，在他這幾年走過的國家里，當(dāng)?shù)厝藰O少有人有投資房產(chǎn)的心思，房產(chǎn)增值并沒有帶給他們中國人瘋狂追求的那種喜悅感。另外，高房價(jià)影響到了大眾的生活，因?yàn)槲鞣胶芏鄧叶际前凑辗績r(jià)來征收房產(chǎn)稅的。

“當(dāng)?shù)厝藭?huì)覺得莫名其妙，因?yàn)橥鈬藖碣I了房子，所以他們本地人得交更多的房產(chǎn)稅，只好去削減旅行的預(yù)算，減少去電影院的次數(shù)?！碑?dāng)?shù)厝嗽趫?bào)紙和政客的引導(dǎo)下，很容易就找到了影響他們生活質(zhì)量的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

“有一個(gè)餐館的招待告訴我，如果明年房價(jià)再漲，他就要去游行抗議了。因?yàn)橥鈬说牡絹?，他還得再辛苦工作5年才買得起房?！崩畲簼嬖V本刊記者。

這讓李春濤覺得不安又不甘。因?yàn)樵谒磥?，中國的買家其實(shí)并沒有獲得多么驚人的收益，真有點(diǎn)得不償失。