房地產(chǎn)步入中低速增長(zhǎng)

郭莉　師燁東

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從10%的“超高增長(zhǎng)”進(jìn)入“次高增長(zhǎng)”以及小顛簸的“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，房地產(chǎn)業(yè)也將從“超高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸械退僭鲩L(zhǎng)”

前不久，萬(wàn)科等行業(yè)龍頭公布全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，這些企業(yè)不約而同地出現(xiàn)了利潤(rùn)率下降的情況。

以萬(wàn)科為例：從全年情況看，萬(wàn)科2012年銷(xiāo)售均價(jià)10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。銷(xiāo)售均價(jià)的下降使得萬(wàn)科年度銷(xiāo)售額超過(guò)1400億元，但利潤(rùn)率卻大大降低。2012年上半年萬(wàn)科結(jié)算凈利率為14.2%，較2011年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5個(gè)百分比。到去年三季度末，萬(wàn)科銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為13.2%，而上一年同期為14%。

不少業(yè)內(nèi)人士表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從10%的“超高增長(zhǎng)”進(jìn)入“七上八下”的“次高增長(zhǎng)”以及小顛簸的“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，房地產(chǎn)業(yè)也將從“超高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸械退僭鲩L(zhǎng)”。在過(guò)去十年中，房地產(chǎn)保持了年復(fù)合20%的增速，但在未來(lái)幾年中，預(yù)計(jì)年復(fù)合增速將急速滑落到5%-7%的速度，甚至不及同時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)速度。

大環(huán)境的變化也將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)劇變，除利潤(rùn)降低外，還表現(xiàn)為行業(yè)集中度提升、融資渠道多樣化，因此，拼命降低成本費(fèi)用和提升投資回報(bào)，將成為今年行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

應(yīng)對(duì)利潤(rùn)率下降成當(dāng)務(wù)之急

正如萬(wàn)科副總裁毛大慶所言：“雖然去年房子賣(mài)得錢(qián)多了，但我們的利潤(rùn)卻在不斷下降。”

2012年，年度銷(xiāo)售額超過(guò)500億元的超大型房企由2011年的6個(gè)增加到8個(gè)，千億級(jí)房企由原來(lái)萬(wàn)科一家新增了保利、綠地兩家。其中，萬(wàn)科2012年累計(jì)銷(xiāo)售金額1412.3億元，同比增長(zhǎng)16.2%；保利實(shí)現(xiàn)年度簽約金額1017.39億元，同比增長(zhǎng)38.91%。

在房企銷(xiāo)售額普遍上漲的同時(shí)，他們還要面對(duì)利潤(rùn)不斷下降的現(xiàn)實(shí)。隨著房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯放緩，通過(guò)土地溢價(jià)來(lái)獲得較高利潤(rùn)率的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。一線房企在2012年面臨調(diào)控壓力，采取“以?xún)r(jià)換量”的促銷(xiāo)手段，積極出貨清庫(kù)存，取得了良好的效果，銷(xiāo)售任務(wù)得以緩解，但由此帶來(lái)的另一個(gè)直接影響就是利潤(rùn)下降。

2012年，各大房企銷(xiāo)售均價(jià)較上一年下降，這佐證了房企以?xún)r(jià)換量，加速去庫(kù)存的市場(chǎng)研判。銷(xiāo)售均價(jià)的下降，再加上人工、建筑、融資等方面的成本費(fèi)用增加，使得房企雖然銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可觀，但盈利能力卻在減弱。在2012年萬(wàn)科半年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已經(jīng)不可持續(xù)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率將下降，并向制造業(yè)靠近。

不久前，中原地產(chǎn)根據(jù)已經(jīng)發(fā)布去年全年業(yè)績(jī)的24家房企的測(cè)算，房企的銷(xiāo)售利潤(rùn)率不斷下滑，已經(jīng)從2007年全行業(yè)的24%下滑至2012年的18%。而在市場(chǎng)不斷的調(diào)控中房企的周轉(zhuǎn)率明顯加快。

保利地產(chǎn)2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率由半年報(bào)的22%下降為三季度末的20%；三季度末，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

在此情況下，房企紛紛“降本增效”，這成為檢驗(yàn)他們綜合經(jīng)營(yíng)管理能力的重要體現(xiàn)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心肖楠表示，從中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)高利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)提高房企利潤(rùn)率水平是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

海通證券近日的報(bào)告中就提出：“內(nèi)控能力是我們認(rèn)為下一個(gè)十年地產(chǎn)新王者同樣應(yīng)該具備的潛在品質(zhì)。”在過(guò)去十年，房?jī)r(jià)處于持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大階段。因此，企業(yè)只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。但是調(diào)控的中長(zhǎng)期現(xiàn)實(shí)，造成房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅受限；市場(chǎng)規(guī)模被限購(gòu)等行政手段壓制；行業(yè)波動(dòng)趨于收斂，市場(chǎng)難有逆周期操作空間。

在這種情況下，企業(yè)利潤(rùn)自然下降。因此企業(yè)內(nèi)控需要進(jìn)一步做細(xì)，即將凈資產(chǎn)收益率進(jìn)一步拆分。他們指出，房企可以通過(guò)成本控制和品牌溢價(jià)來(lái)提高利潤(rùn)率；通過(guò)創(chuàng)新融資模式來(lái)增加企業(yè)杠桿同時(shí)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)房企數(shù)量增速已從2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的逐漸縮減，未來(lái)房企數(shù)量將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，屆時(shí)行業(yè)的集中度也將隨之提升。從A股上市房企近幾年的凈利潤(rùn)來(lái)看，負(fù)增長(zhǎng)房企的個(gè)數(shù)占比在增加，而利潤(rùn)率降低的結(jié)果將使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量減少。

強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度提升

最新數(shù)據(jù)顯示：已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的房企中，25家標(biāo)桿上市房企2012年銷(xiāo)售額總計(jì)為9664.58億元，千億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也不再是專(zhuān)屬于萬(wàn)科的神話。

繼萬(wàn)科曬出去年全年1412億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之后，保利地產(chǎn)簡(jiǎn)報(bào)顯示公司去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1017.39億元，成為第二家銷(xiāo)售額超千億的上市房企。

此外，非上市房企綠地集團(tuán)也以1018億元的銷(xiāo)售額躋身千億俱樂(lè)部；而萬(wàn)達(dá)日前也公布2012年總收入較2011年同比增34.8%，達(dá)1416.8億元。至此，千億房企俱樂(lè)部的名單已初現(xiàn)端倪。而在保利和綠地、萬(wàn)達(dá)之后，中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)去年的銷(xiāo)售額均已突破900億元，距千億房企俱樂(lè)部?jī)H一步之遙。

與此同時(shí)，房企之間的兼并收購(gòu)，使得地產(chǎn)江湖血雨腥風(fēng)。最著名的如融創(chuàng)收購(gòu)綠城的項(xiàng)目，SOHO中國(guó)收購(gòu)?fù)鉃S金寶地，一些知名度并不很高的地產(chǎn)商，憑借雄厚的資金實(shí)力很快超越了很多老牌勁旅。房企競(jìng)爭(zhēng)格局越演越烈，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面不言而喻。

以綠地為例來(lái)看：2012年綠地在多個(gè)板塊展開(kāi)攻勢(shì)，土地市場(chǎng)上主要在一線城市拿下多幅核心地塊，增強(qiáng)重點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)力；在產(chǎn)品類(lèi)型上，商業(yè)地產(chǎn)有力地支撐了業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)；同時(shí)以進(jìn)駐二線三線城市在當(dāng)?shù)卮蛟斐鞘械貥?biāo)來(lái)凸顯品牌建設(shè)。

與綠地相比，保利的表現(xiàn)更為突出：企業(yè)在保持高速周轉(zhuǎn)的同時(shí)，還加強(qiáng)了一二線城市的投資力度，為保利后期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與利潤(rùn)豐收打下基礎(chǔ)；2012年，保利還率先啟動(dòng)“三搶”策略，以“搶資金、搶市場(chǎng)、搶進(jìn)度”為口號(hào)，將80后定向優(yōu)惠鋪開(kāi)，成為年度的一項(xiàng)抓剛需置業(yè)者的營(yíng)銷(xiāo)利器。

在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)企業(yè)中，共有53家企業(yè)在2012年的銷(xiāo)售額突破百億元，百億房企陣營(yíng)再度擴(kuò)容。截至1月14日，25家標(biāo)桿上市房企2012年銷(xiāo)售額總計(jì)為9664.58億元。其中萬(wàn)科、保利、中海以及恒大4家房企合計(jì)銷(xiāo)售額為4248.5億元，占上述25家上市房企2012年銷(xiāo)售總額的44%。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，隨著調(diào)控的延續(xù)，少數(shù)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)憑借雄厚的實(shí)力逐漸擴(kuò)大市場(chǎng)銷(xiāo)售份額，寡頭時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。隨著行業(yè)洗牌，行業(yè)集中度未來(lái)將進(jìn)一步提高。

在標(biāo)桿房企整體業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)的同時(shí)，中小開(kāi)發(fā)商的日子卻并不好過(guò)。與大型房企相比，中小房企面臨多方面困境。與2009年全行業(yè)瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地不多，土地儲(chǔ)備的能力也逐漸下降。面對(duì)行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化，一些中小房企被逼無(wú)奈或主動(dòng)轉(zhuǎn)型，由單一住宅向多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

有分析指出，中小房企終將難逃被淘汰的命運(yùn)。中房協(xié)此前發(fā)布的《2012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》就曾指出，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)下去，未來(lái)三年內(nèi)至少有30%的國(guó)內(nèi)房企出局，房企總數(shù)將由目前的約5萬(wàn)家銳減至3.5萬(wàn)家，減少的企業(yè)以中小房企為主。

融資渠道多樣化

2012年下半年，記者采訪的某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有低息貸款，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，他們不得不去資本市場(chǎng)尋求有相當(dāng)成本的資金，最終他們選擇了在民間財(cái)團(tuán)尋求借貸，年利率超過(guò)20%。

然而到了年底，以前曾經(jīng)拒絕過(guò)他們的銀行居然主動(dòng)要給他們貸款，而和他們公司同樣面臨融資瓶頸的很多房企不同程度地獲得了銀行貸款。

表面上限購(gòu)限貸、房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在嚴(yán)格執(zhí)行，而實(shí)際上，隨著2012年下半年以來(lái)樓市回暖，房企現(xiàn)金流隨之改善，越來(lái)越多的銀行愿意向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。部分銀行由過(guò)去壓縮房地產(chǎn)貸款，逐漸轉(zhuǎn)為積極放貸的態(tài)度。2012年第三季度開(kāi)始，已有部分城市商業(yè)銀行調(diào)增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款額度，甚至有部分銀行把房地產(chǎn)行業(yè)重新列為重點(diǎn)客戶(hù)。

銀行貸款之外，今年1月以來(lái)，各大房企就通過(guò)各種手段圈錢(qián)，其中海外發(fā)債更是此起彼伏。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，包括雅居樂(lè)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、碧桂園、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)起碼有5家房企進(jìn)行海外發(fā)債，融資總金額高達(dá)30.5億美元，折合人民幣189億元。

年初房企在債券市場(chǎng)上的活躍顯然與前兩年不同。有分析人士認(rèn)為，利率低、時(shí)間長(zhǎng)，房企的此輪發(fā)債明顯不是被迫而是主動(dòng)進(jìn)行的融資，融資成本低而且更為理性。據(jù)了解，在度過(guò)2012年第三季度兌付高峰后，房地產(chǎn)信托將在2013年迎來(lái)更大兌付壓力，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)信托兌付規(guī)?；蜻_(dá)2800億元。房企今年新一輪發(fā)債潮融資，顯示大部分是為了贖回即將到期的舊債以減少今年還債的壓力騰出更多的現(xiàn)金流。而市場(chǎng)的走好也為房企創(chuàng)造了更好的低息發(fā)債機(jī)會(huì)，佳兆業(yè)此次發(fā)行的2023年到期債券共獲99億美元認(rèn)購(gòu)，超額19倍。

龍頭萬(wàn)科和金地也很早意識(shí)到了海外融資渠道的重要性。萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)，金地成為A股市場(chǎng)上第一個(gè)在海外沒(méi)有上市公司卻在國(guó)際資本市場(chǎng)成功發(fā)行債券的地產(chǎn)公司。他們?cè)谌谫Y上的創(chuàng)新遠(yuǎn)超同業(yè)，目的就是為了保護(hù)江湖地位，同時(shí)進(jìn)攻新的城池。萬(wàn)科在2012下半年，行業(yè)形勢(shì)一明朗，就左手融資，右手大量拿地，吃進(jìn)大量一、二線城市的土地。

與此同時(shí)，內(nèi)地房企在香港上市的通道也重新開(kāi)啟。2012年11月23日，旭輝控股集團(tuán)在香港完成了首次發(fā)行，募資約15.3億港元，成為2012年以來(lái)售價(jià)登錄香港資本市場(chǎng)的內(nèi)地房企。同期，江蘇新城地產(chǎn)、金輪及由瑞安地產(chǎn)拆分出來(lái)的新天地，均在進(jìn)行上市前的推介，內(nèi)地房企香港上市潮或?qū)⒃俅蝸?lái)臨。

不僅如此，在上市房企融資中，股權(quán)質(zhì)押使用得越來(lái)越頻繁。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月30日，668家上市公司股權(quán)被質(zhì)押共計(jì)1815次，上市公司大股東新增股權(quán)質(zhì)押數(shù)量大幅飆升至663億股，相比去年同期上漲37%。部分上市房企之所以如此高頻應(yīng)用股權(quán)質(zhì)押，既是因?yàn)樨?fù)債率走高，又源于土地市場(chǎng)逐漸回暖，融資需求量增加。在以往的粗放經(jīng)營(yíng)和高杠桿模式難以持續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商們不得不通過(guò)海外密集發(fā)債或者資產(chǎn)質(zhì)押的方式，以開(kāi)拓新型融資渠道。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深幅調(diào)整的大潮下，遭遇資金困境的房企融資方式的“轉(zhuǎn)型”，凸顯出部分開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不能忽視，尤其是小型開(kāi)發(fā)商的生存空間會(huì)受到擠壓，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。而開(kāi)發(fā)商如想在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地，除去尋求外部融資外，更重要的是在“開(kāi)源”上下工夫，順應(yīng)樓市調(diào)整的大勢(shì)，利用當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿增強(qiáng)之際，主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)以獲得銷(xiāo)售回款，緩解資金壓力。

國(guó)鳴投資房地產(chǎn)基金總經(jīng)理侯安君認(rèn)為，隨著政策及市場(chǎng)的變化，倒逼房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)變化，并導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展變化。并會(huì)出現(xiàn)兩種運(yùn)作模式，首先是保障房與廉租房：由政府資金主導(dǎo)，主要是提供給城市低收入群體等，保障人民的基本生活。其次是商品房：主要由開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)化模式運(yùn)作，此種運(yùn)作模式，資金主要來(lái)自金融市場(chǎng)，由私募基金和上市的證券來(lái)承擔(dān)。

今后，REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）和房地產(chǎn)基金將會(huì)迎來(lái)大的發(fā)展。