我國房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯性研究

陳永霞

摘要本文以此為出發(fā)點，首先闡述了房地產經濟周期的含義與特征，然后對影響房地產經濟周期的因素進行了分析，最后給出了房地產經濟與宏觀經濟政策協調發(fā)展的途徑。旨在通過本文的工作，為實現房地產業(yè)的發(fā)展和宏觀經濟政策的制定提供一定的可供借鑒的信息，更好的促進房地產業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞房地產經濟周期宏觀經濟政策關聯性

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

在我國，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，在為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質基礎的同時，在很大程度上改善了人們的居住條件與生活條件，對經濟社會的發(fā)展做出了重要的貢獻。尤其在最近幾年，我國房地產業(yè)對國民經濟增長的貢獻顯得更加明顯，在推動經濟增長方面使主要的能量來源。而隨著國家宏觀經濟政策的逐漸落實，房地產業(yè)的發(fā)展會更加趨于理性，會在暫時的低調發(fā)展之后，迎來更為健康的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展契機。更為重要的是，由于房地產業(yè)具有較大的價值基礎、消費者的需求逐漸的以剛性形式出現，加之其附加值較高，特別是在十八大之后，我國的城市化、城鎮(zhèn)化的步伐會明顯加快，這為房地產業(yè)的發(fā)展提供了又一個新的發(fā)展機會。房地產業(yè)因其產品的特性、對社會財富的創(chuàng)造性以及和眾多相關行業(yè)的關聯性，長期以來在我國國民經濟中占有重要的地位。也正因為如此，這一行業(yè)的發(fā)展會受到宏觀經濟政策的影響，并形成一種特殊的產業(yè)周期。房地產經濟周期是波動性的，會對經濟社會的發(fā)展產生一定的影響。因此，研究我國房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯性具有一定的現實意義。

一、房地產經濟周期的含義與特征

（一）房地產經濟周期的含義。

房產業(yè)與其他產業(yè)的發(fā)展一樣，都存在著一定的發(fā)展周期，傳統的產業(yè)周期一般要經過初創(chuàng)期、上升期（發(fā)展期）、穩(wěn)定期和衰退期（蛻變期）。但是，與傳統的產業(yè)周期相比，房地產業(yè)的經濟周期更傾向與經濟發(fā)展周期。因此，對房地產業(yè)來說，其經濟周期往往要表現在以下幾個方面：

1、蕭條或低谷階段。在這一階段，初始時期房地產的價格出現了加速下降的趨勢，部分樓盤的樓價開始急劇下跌，甚至會下降到物業(yè)原值或建造成本之下，市場交易量也會隨之明顯減少，市場觀望情緒嚴重；而當蕭條階段發(fā)展到中期，房地產的價格會出現局部的暴跌，成交量繼續(xù)萎縮，隨之而來的是與房地產有關的糾紛開始大量出現；可是當蕭條階段發(fā)展到后期，與房地產業(yè)相關的宏觀經濟政策開始出現，而這更增加了市場的負面情緒，房地產的泡沫被繼續(xù)擠壓。而在這種情況下，房地產的開發(fā)成本和房地產的正常需求已經恢復到了正常的水平，房地產行業(yè)開始走向平穩(wěn)，向經濟復蘇和上升階段迫近。

2、復蘇與上升階段。在該階段，房地產在初始時期的供給超過需求，房價和租金的水平都還處于較低的水平，但是樓價已經完成了下跌的過程，并處于一個穩(wěn)定的水平，回升的跡象已經出現；而在復蘇的中期，房地產市場中國的購買者逐漸增多，開始帶動了期樓的銷量。但是由于此時建筑成本與樓價都出現了上升的趨勢，交易量的增加幅度并不明顯。但是，房地產市場的復蘇跡象已經十分明顯；而當復蘇階段發(fā)展到后期，宏觀經濟政策開始加速出臺，為房地產業(yè)走向新一輪的繁榮奠定了基礎。

3、繁榮階段。房地產業(yè)不會長期的在低水平徘徊，當其發(fā)展到繁榮階段時，宏觀經濟的擴張步伐進一步加快，消費者對房地產的需求進一步上升，市場的交易量明顯增加，新建樓房的空置率逐漸下降；此時，更多的房地產商和中介機構開始大量介入，房地產業(yè)的發(fā)展已經出現了交易數量和交易金額同時增加的情況。在這種情況下，政府開始逐漸的出臺一系列的限制炒樓的政策措施，樓價繼續(xù)高漲的后勁開始略顯不足，泡沫達到了最大，新增房地產投資數量明顯下降，房地產業(yè)的衰退或者蕭條就在眼前。

（二）房地產經濟周期的特征。

從前面的分析可以看出，我國房地產經濟周期的特征是十分明顯的，并且與國民經濟的周期波動存在著某種必然的聯系。在大多數情況下，如果國民經濟的需求旺盛，經濟發(fā)展水平較高，房地產的發(fā)展就會較為旺盛，一般處于上升期或者繁榮期，否則，將會出現衰退的跡象。因此，我國房地產經濟周期的基本特征可以總結為以下方面：（1）土地具有不可再生性，房地產價格從長期看是處于一個增長趨勢之中的；（2）在增長型的經濟體系中，經濟社會的供給與需求在長期趨勢上呈現上升模式，并且新一輪的循環(huán)峰頂往往高于上一次的水平，而在衰退中則正好相反；（3）在房地產的景氣階段，房地產開發(fā)商和貸款銀行的過度樂觀通常會使房地產供給的速度超過需求速度，在不景氣的階段則正好相反。

二、影響我國房地產經濟周期波動的因素分析

（一）內生因素。

內生因素包括消費品價格、收入水平、政策法律以及對市場預期的變動等，這些因素都會促使房地產需求總量受到影響。同時，房地產的供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴張或收縮。而供求總量和結構任何一方面出現嚴重失衡，房地產經濟都需要進行調整，繼而引發(fā)房地產經濟的波動。

（二）外生因素。

外生因素包括財政政策、貨幣政策、投資政策、產業(yè)政策、經濟體制改革政策等，這些都是具有明顯周期性質的宏觀政策因素，在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。這是因為，房地產業(yè)發(fā)展水平與國民經濟增長率高度正相關，而在經濟發(fā)展的不同階段，房地產業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，還包括地震、洪水等自然災害，戰(zhàn)爭、政治風波等隨機因素。

三、我國房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯和協調

（一）改善房地產產品的供應結構。

針對目前的住房供應體系結構仍不合理，房地產供應市場與房地產需求市場極不平衡的情況，要引導市場形成一種梯級消費，嚴格控制別墅供給，適當降低偏大戶型、高價位、高配置的高級公寓建設比例，提倡建設中小戶型、中低價位普通商品房。建立健全住房保障體系，發(fā)揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導作用。保持合理的住房投資規(guī)模，切實調整住房供給結構，合理引導住房建設和消費模式。

（二）合理規(guī)制房地產產品價格。

價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業(yè)內其他因素具有關聯性的影響，運用價格規(guī)制對市場經濟的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發(fā)展的協調程度。而借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業(yè)和市場秩序。

（三）規(guī)范土地政策。

在對待房地產發(fā)展的問題上，需要通過對土地市場監(jiān)測分析，總結一定時期我國土地市場運行的總體情況和態(tài)勢。分析存在的問題并提出相應的對策、建議，為建立土地市場快速反應機制提供科學依據。而且還要規(guī)范土地市場，對違法行為進行嚴厲查處和堅決打擊，嚴格執(zhí)行相關法律法規(guī)的規(guī)定，以遏制由于土地投機而導致的地價上漲進而引發(fā)房價快速上揚、房地產投機增加的局面。

四、結束語

房地產業(yè)的發(fā)展要符合市場需求，要與相關行業(yè)進行有效的關聯，獲得更大的發(fā)展空間?，F階段，由于房地產需求穩(wěn)中有升，房地產業(yè)及相關行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力增加，而作為弱勢企業(yè)的弱勢項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢。因此，對房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯性進行分析和實踐是十分必要的。□

（作者單位：平煤神馬建工集團有限公司建井一處）

注釋：

閆新紅，艾燕.論房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協調.現代商業(yè)，2009（1）：249-251.

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