關(guān)注“國(guó)五條”后的樓市萬(wàn)象

文/呂淼

政府要根據(jù)市場(chǎng)的特點(diǎn)，綜合采取財(cái)稅、金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)督等聯(lián)動(dòng)措施，保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

基于對(duì)新“國(guó)五條”后樓市趨勢(shì)的擔(dān)憂，樓市短期內(nèi)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的繁榮態(tài)勢(shì)，簽約量不斷刷新歷史新高，猶如“寒冬前的怒放”。觀察“國(guó)五條”后的樓市萬(wàn)象，全國(guó)樓市大致經(jīng)歷了3波市場(chǎng)狀況。其中二手房市場(chǎng)首當(dāng)其沖，新房市場(chǎng)逆襲，更出現(xiàn)了一批暫時(shí)取消買(mǎi)房計(jì)劃打算長(zhǎng)期觀望的購(gòu)房者，預(yù)計(jì)這一波人數(shù)會(huì)趨于增多。

第一波沖擊——二手樓市：從量?jī)r(jià)齊升到量降價(jià)穩(wěn)。二手樓市是“國(guó)五條”政策直接調(diào)控對(duì)象，也是細(xì)則頒布后的第一波沖擊對(duì)象。縱觀全國(guó)一線城市的樓市，基本都經(jīng)歷了量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)。這部分交易帶有恐慌性購(gòu)房特征，買(mǎi)賣(mài)雙方大多抱著和時(shí)間賽跑的心理，希望在地方細(xì)則落地前完成交易。隨著地方政策的落地，這部分恐慌性購(gòu)房數(shù)量正在減少，不少二手房中介正在尋求轉(zhuǎn)型。

需要指出的是，盡管二手房成交量或?qū)⒅鸩綔p少，但其價(jià)格可能還會(huì)穩(wěn)步上升。普通二手房業(yè)主并不同于開(kāi)發(fā)商，不存在資金流動(dòng)壓力，在整體心理預(yù)期不變的情況下，很難大幅下降價(jià)格，這是其一；新“國(guó)五條”實(shí)施后，20%的稅負(fù)或可能被轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，即使買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)一半，也將大幅增加購(gòu)房成本，此乃其二；另外，二手房具備地理位置優(yōu)越、配套成熟、教育醫(yī)療等資源稟賦優(yōu)勢(shì)，價(jià)格很難出現(xiàn)顯著下降的情況。

第二波沖擊——新房市場(chǎng)：從偏安一隅到悄然崛起。相比年前很多新盤(pán)無(wú)人問(wèn)津的困境，近日來(lái)性價(jià)比較高的新房成為買(mǎi)家們的新寵，正承接從二手房轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的需求，成交量呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。以杭州為例，3月3日簽約量?jī)H為157套，而23日上升至392套。這或許可看作樓市面臨的第二波沖擊。新杭州人落戶的剛性需求、改善型需求以及兩代同屋的親情需求等構(gòu)成購(gòu)房主力，一旦他們看不到政策的作用，或又將一股腦兒地殺入市場(chǎng)，新房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入新一輪的漲價(jià)通道。

需要指出的是，盡管新“國(guó)五條”對(duì)新房市場(chǎng)形成政策利好，但這一利好也是短期性的，因?yàn)樾路恳坏┵?gòu)置后，其身份也將轉(zhuǎn)變?yōu)槎址?，“?guó)五條”新政下，購(gòu)房者在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)將更加趨于理性。另外，當(dāng)前土地市場(chǎng)投放不足，在需求大于供給的情況下，一手房市場(chǎng)價(jià)格或?qū)⒂兴蠞q。

第三波沖擊——消費(fèi)態(tài)度：搶先入市和冷靜等待。短暫的繁榮之后將迎來(lái)一定時(shí)間的穩(wěn)定，冷靜觀望的人會(huì)趨于增多。一方面是恐慌性需求或已消耗殆盡，另一方面是地方政府出于自身利益出發(fā)，出臺(tái)地方細(xì)則時(shí)將趨于保守謹(jǐn)慎，第一個(gè)出臺(tái)地方細(xì)則的廣東省在方案中并未提及20%的個(gè)稅即是明證，市場(chǎng)可能又陷入平靜。

需要指出的是，政策不穩(wěn)定是中國(guó)樓市的常態(tài)，部分潛在購(gòu)房者或基于擔(dān)心物業(yè)稅等重稅制度出現(xiàn)，房產(chǎn)持有以及重置成本高漲，購(gòu)房熱情將有所下降。對(duì)于原本就比較理性且非急迫的潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，會(huì)增加觀望時(shí)間，甚至選擇以租代購(gòu)。

“國(guó)五條”細(xì)則的出現(xiàn)對(duì)于浙江老百姓來(lái)說(shuō)可謂是幾家歡樂(lè)幾家愁。細(xì)則的推出增加了對(duì)樓市調(diào)控的力度，帶有一定經(jīng)濟(jì)手段色彩。政府需要根據(jù)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行具體分析，綜合采取財(cái)稅、金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)督等聯(lián)動(dòng)措施，保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。就目前的情況而言，政府需要做好以下三點(diǎn)：

——謹(jǐn)慎對(duì)待當(dāng)前市場(chǎng)的火爆態(tài)勢(shì)。地方政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)制度法規(guī)配合“國(guó)五條”細(xì)則，在技術(shù)層面上打擊投機(jī)商。同時(shí)應(yīng)該進(jìn)一步建立長(zhǎng)效機(jī)制，特別是房產(chǎn)稅的征收，讓擁有多套房的人將房源供應(yīng)出來(lái)，增加剛需市場(chǎng)的供應(yīng)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)新房市場(chǎng)的監(jiān)管力度，落實(shí)新建商品住宅價(jià)格控制目標(biāo)的問(wèn)責(zé)機(jī)制。

——溫情對(duì)待剛需市場(chǎng)。政府對(duì)于高素質(zhì)人才入戶可以給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼，按照不同地段不同面積劃分不同的補(bǔ)貼級(jí)別，爭(zhēng)取使廣大新浙江人得到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。同時(shí)，要加快對(duì)中低收入階層“住有所居”的有效供給，加快以公租房等保障房的全面建設(shè)，以減緩“國(guó)五條”帶來(lái)的后續(xù)沖擊力。

——差異化區(qū)別地方市場(chǎng)。浙江雖是發(fā)達(dá)地區(qū)，杭州、寧波、溫州等大城市房?jī)r(jià)居高不下，但仍有不少欠發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，房地產(chǎn)發(fā)育也不完全，城市化進(jìn)程也相對(duì)滯后。必須針對(duì)各地實(shí)際，在浙江細(xì)則中，不搞一刀切，既要合理控制大城市房?jī)r(jià)，也要確保二三線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展，確保新老浙江人通過(guò)辛勤勞動(dòng)，換取一個(gè)合理的居住空間。