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    地產(chǎn)商業(yè)新模式——輕資產(chǎn)

    2012-12-31 00:00:00李延鳳
    商場現(xiàn)代化 2012年11期

    [摘 要]2011年底樓市進(jìn)入了低迷期,房地產(chǎn)商面臨著資金斷裂和破產(chǎn)的威脅,地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有盈利模式引發(fā)了商家的深刻思考——重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式已是勢在必行。隨著地產(chǎn)業(yè)分工愈加細(xì)化,地產(chǎn)商在融資環(huán)節(jié)引入戰(zhàn)略聯(lián)盟,通過不斷地信息化,充分運(yùn)用人力資本,提供專業(yè)精細(xì)的服務(wù),打造地產(chǎn)商的強(qiáng)勢品牌。

    [關(guān)鍵詞]地產(chǎn)業(yè), 輕資產(chǎn), 商業(yè)模式

    一、地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行

    2011年11月綠城破產(chǎn)的消息一度引起房市的一片恐慌,雖然后來被證實(shí)是謠言,但是房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)進(jìn)入了寒冬,消費(fèi)者對房市持觀望態(tài)度,而房地產(chǎn)商早期的資金投入無法收回,現(xiàn)金流動率極低,房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的資金缺口,綠城也不得不通過賣地來回籠資金。房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式確實(shí)需要改變了,在博鰲亞洲論壇“2012:中國房地產(chǎn)大變革”分論壇上,學(xué)界和企業(yè)界形成的一個(gè)共識是:房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)型,從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)。

    房地產(chǎn)業(yè)從改革開放以來,已經(jīng)發(fā)展了30多年,由于該產(chǎn)業(yè)率先從廣州發(fā)展起來,所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點(diǎn)是重資產(chǎn),先從銀行貸款,然后購買土地,建造房屋,還沒有完全建成樓房時(shí)就進(jìn)行預(yù)售,從消費(fèi)者那里再獲得一部分資金,完成剩下的房屋建設(shè),最終把樓房售盡,回籠資金,進(jìn)行新一輪的房市開發(fā),這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產(chǎn)模式在過去的開發(fā)中獲得了巨大的成功,但是隨著國家對房市的宏觀調(diào)控,使得房市處于低迷時(shí)期,開發(fā)商的資金一度無法收回,資金鏈經(jīng)受著巨大的考驗(yàn),這時(shí)候就會驟然發(fā)現(xiàn),重資產(chǎn)模式占據(jù)了大量的資金——樓房建造、原材料、銷售費(fèi)用等等,如果樓房無法及時(shí)售出,占有的資金就無法收回,就會存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

    那什么是輕資產(chǎn)模式呢?《商界》雜志曾經(jīng)這樣定義:用最少的資金去撬動最大的資源,賺取最多的利潤。這個(gè)定義很直白,要想實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的,就要去除像生產(chǎn)線這樣占用大量資金的環(huán)節(jié),更加重視企業(yè)的品牌、人力、經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、價(jià)值觀、治理制度、管理流程等,利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤,有人認(rèn)為這種模式是一種“暴利”,但是這只是不同形式資源的組合運(yùn)用,在專業(yè)化分工更加細(xì)致的今天,輕資產(chǎn)模式的出現(xiàn)是一種必然。

    二、如何實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式

    1.戰(zhàn)略聯(lián)盟。波特的競爭戰(zhàn)略中很重要的一種形式就是戰(zhàn)略聯(lián)盟,在房地產(chǎn)這個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)中,既需要戰(zhàn)略融資的合作者,也需要終端銷售伙伴。雖然中國資本市場還很不完善,融資形式較為單一,開發(fā)商的融資渠道主要是銀行貸款,但是在融資過程中尋找戰(zhàn)略合作伙伴確是一種分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、減少資金支出的好方式,地產(chǎn)商不再將融資和建設(shè)都抓在手中,而是將融資隔離出去。萬通地產(chǎn)公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴,實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作,共同開發(fā),這樣既可以降低自有資金的投入,同時(shí)還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán),享受土地溢價(jià)。此外在開發(fā)和建設(shè)階段,引入了私募股權(quán)投資基金、銀團(tuán)貸款或信托資金,整合各項(xiàng)資源,收取開發(fā)管理費(fèi)。另外還可以引入商用物業(yè)孵化資金,加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理,以提高租金和出租率。

    2.專業(yè)服務(wù)?,F(xiàn)在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、營銷、運(yùn)營、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都有成熟的供應(yīng)商,房企不需要將所有的環(huán)節(jié)都掌握于一人之手,這樣必然會造成投資巨大,而且還有可能因?yàn)椴痪ㄤN售、服務(wù)的環(huán)節(jié),降低銷售和服務(wù)的效率和效果。世聯(lián)地產(chǎn)是專業(yè)服務(wù)公司中的杰出代表之一,主要提供顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),“顧問策劃業(yè)務(wù)”主要是為土地供應(yīng)方提供政策建議、土地規(guī)劃建議和土地出讓策略等服務(wù)?!敖?jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”主要有兩類,一是替開發(fā)商、個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資人對其房產(chǎn)招租。另一類是二手房買賣,每賣一套房,就收銷售額的一定比例作為傭金。由于沒介入房地產(chǎn)開發(fā),公司沒有巨大的一次性現(xiàn)金開支,世聯(lián)的毛利率和凈利率分別在45%和15%左右??梢?,這樣專業(yè)化的服務(wù)亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤,房地產(chǎn)企業(yè)完全可以考慮將樓房的銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)外包出去,這樣不僅節(jié)約了銷售費(fèi)用,還可以加快樓房的售出速度,加速資金回籠。

    3.打造品牌。房企在實(shí)施輕資產(chǎn)模式后,將會把更多的精力放于品牌管理上,為什么中國如此多的服裝制造企業(yè)只能貼牌生產(chǎn)?就是因?yàn)闆]有自己的品牌,又如何在市場上立足。在輕資產(chǎn)模式中,品牌的價(jià)值也變得愈加重要,打造品牌不僅可以運(yùn)用大量的廣告,還要注重在目標(biāo)客戶群眾形成統(tǒng)一鮮明的形象,注重品牌的差異化、特色化,唯有不同的、特殊的東西才會引起消費(fèi)者的注意,不可人云亦云,那樣只會走入同質(zhì)化的死胡同。另外,要將企業(yè)的文化注入到品牌中去,企業(yè)的文化類似于化學(xué)反應(yīng)中的催化劑,文化可以使品牌的內(nèi)涵更加鮮活、形象,像美特斯邦威就是把年輕活力、時(shí)尚品味的企業(yè)文化與它的品牌定位、目標(biāo)市場結(jié)合起來,讓目標(biāo)客戶群感受到品牌的魅力所在。

    4.人力資本與信息化。在輕資產(chǎn)模式之下,人力資源顯得更為重要,企業(yè)需要對內(nèi)部各層級組織的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化,并將各崗位具體的工作職責(zé)明晰化,為整體供應(yīng)鏈的發(fā)展提供基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)整合社會資源的力度,促進(jìn)企業(yè)價(jià)值的增加;企業(yè)對能力素質(zhì)模型實(shí)施了完善,并編制成手冊以利于將來在全體員工內(nèi)部的推廣。隨著信息化應(yīng)用越來越廣泛,無論是制造業(yè)還是地產(chǎn)業(yè)也都需要信息化的平臺來支持。信息化可以幫助企業(yè)節(jié)約管理時(shí)間,提高管理效率,而且還能夠時(shí)時(shí)關(guān)注各利益相關(guān)者的動態(tài),做到知己知彼。截至2010年底,世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)總結(jié)了1000多個(gè)項(xiàng)目案例,并實(shí)現(xiàn)分支機(jī)構(gòu)間的共享,同時(shí)還與清華大學(xué)等國內(nèi)一流高校和研究機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了資源共享,形成了“顧問平臺系統(tǒng)”。

    地產(chǎn)業(yè)的重資產(chǎn)模式的弊端已是暴露無疑,如果一直墨守成規(guī),房地產(chǎn)商必然面臨著資金和破產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)模式可以幫助他們走出低迷期,已經(jīng)有許多的房企在不斷地積極探索,像萬通地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)和綠城等,他們的業(yè)績也是在穩(wěn)步回升,相信輕資產(chǎn)模式將會成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王晶.輕資產(chǎn)運(yùn)營模式及操作要點(diǎn)分析.企業(yè)管理出版社,2006

    [2]孫黎.輕是美好的.中國社會科學(xué)出版社,2004

    [3]孫黎.輕資產(chǎn)運(yùn)營.中國社會科學(xué)出版社,2003

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