中國加強住房按揭貸款風險管理的對策

摘要：住房問題是當今社會重要的民生問題，也是重要的經(jīng)濟問題。建立健全住房保障制度、解決好居民的住房困難問題，是政府公共服務的一項重要職責。各級政府和有關(guān)部門要提高對住房金融工作重要性和健康發(fā)展的認識，進一步落實住房保障責任，增強住房金融市場的調(diào)控能力。基于此，本文提出了針對我國的住房按揭貸款的風險管理措施，為改革之中的商業(yè)銀行預防風險帶來一些啟示，對進一步推動我國金融體系建設有著積極和現(xiàn)實的意義。

關(guān)鍵詞：住房 按揭貸款 風險管理作為我國的一個新生事物，住房按揭貸款業(yè)務既缺乏經(jīng)驗，而且在法律方面又沒有明文的規(guī)定，從而導致銀行在進行商品房預售按揭的操作中存在著相當大的風險。中國在對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控中擔負著很艱巨的任務，住房按揭貸款問題在一定程度上制約著我國未來的經(jīng)濟能否順利發(fā)展。本文從健全住房按揭貸款的資信評估、解決住房貸款機構(gòu)的流動性問題、嚴格內(nèi)部審查，建立責任制、加強住房按揭貸款風險防范的制度環(huán)境建設、進一步推動我國住房抵押貸款證券化發(fā)展等方面提出我國住房按揭貸款風險的防范措施。一、 健全住房按揭貸款的資信評估1、健全個人資信評估

建立個人資信評估體系是一個相當大的系統(tǒng)工程，許多發(fā)達國家都建立有屬于自己的個人資信評估體系，該體系中的資料都由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員提供。商業(yè)銀行在審查借款人的資信情況時，可以根據(jù)資信評估報告，對借款人的還款能力做出較為準確客觀的評判。因此，我國應該借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，健全個人資信評估體系。對于個人，要樹立誠信觀念，堅持自己的信用行為。對于銀行等相關(guān)機構(gòu)，應該做到資源信息的共享，對于個人的信用狀況要進行全面綜合地掌握和分析，保證房貸部門能夠充分了解借款人的消費、貸款、還款、付費、信用卡透支等情況，并作出據(jù)實判斷，同時還建議參考由借款人本人作為負責人的企業(yè)的經(jīng)營狀況和信用狀況。2、健全房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)評估是防范貸款風險中非常重要的措施。借款人所購的房屋價值是其還貸的基本保障，如果對于房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程或期房沒有做好評估工作，勢必影響住房按揭貸款今后的還貸效果。因為在漫長的償還期限之內(nèi)，由于銀行已經(jīng)承擔了因為房地產(chǎn)市場動蕩可能會導致房地產(chǎn)價格貶值的市場風險，所以在對貸款確認之時一定要盡可能減少房地產(chǎn)不實的評估。這是房地產(chǎn)商首先應該做到的向銀行的整體擔保工作，同時銀行也要對所抵押的房屋未來價值進行一個衡量。二、 解決住房貸款機構(gòu)的流動性問題

由于住房貸款業(yè)務所需的資金大，貸款期限長，所以一定要解決好貸款中所需要的長期資金問題，這是防范住房貸款風險的必須條件之一。根據(jù)我我國情，要發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務，保證貸款資金的安全性和流動性，使資金順利穩(wěn)定地進入住房貸款領(lǐng)域，可以加強以下兩點：1、形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源

我國可以借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，運用多種金融工具，多渠道籌集資金，實現(xiàn)資金來源的多元化。除了按照常規(guī)的利用活期儲蓄的資金以外，還可以通過推動房地產(chǎn)證券化、建立房地產(chǎn)投資基金組織、引入保險資金、引入國外資金、鼓勵發(fā)行公司債券、積極發(fā)展住房公積金貸款等方式吸收社會各個層面的閑散資金，保證提供貸款資金的來源穩(wěn)定。2、健全和完善公積金制度

作為單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金是住房貨幣分配的主要形式，也是社會保障制度的重要組成部分，集政策性、強制性、義務性為一體，肩負著為中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房條件提供幫助和保障的職責，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用，同時也是處理住房按揭貸款流動性風險的有效手段。但我國目前的公積金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制規(guī)范不健全、欠費、少繳、挪用資金等情況，這些都是當務之急需要解決的問題。所以我們要加強公積金的管理工作，提高職工繳納公積金的意識，可以結(jié)合市場進行運作，將公積金繳納納入證券化市場管理，設立公積金受益憑證。三、 嚴格內(nèi)部審查，建立責任制1、嚴格銀行審貸環(huán)節(jié)

避免按揭貸款風險的首要環(huán)節(jié)是一定要做好銀行的審貸工作，杜絕由此產(chǎn)生的不良后果。比如避免審貸人員工作量過大導致審貸不嚴，避免無專業(yè)技能和經(jīng)驗的臨時人員參與審貸，避免由開發(fā)商的售樓人員代為完成業(yè)務操作等等，還應該建立責任制，明確嚴格責任，獎罰分明，是貸款審查人員充分認識自己的工作在整個操作環(huán)節(jié)中的作用。避免銀行本身由于內(nèi)部操作引起的風險。2、嚴格中介機構(gòu)的審查

銀行在與律師事務所簽訂的合作協(xié)議中首先要明確一點，按揭貸款過程中的律師審查銀行不能單存地視作一種形式或流程，律師事務所一定要對經(jīng)其審核的資料的真實性負責任。比如，核實一個年薪400萬元的購房者，絕不應該僅憑購房者單位的一紙證明來證明，律師必須到稅務機關(guān)進行查實。假如銀行發(fā)放按揭貸款在支付了高額的咨詢費之后，只要求具備律師審查報告，而沒有明確一旦出現(xiàn)糾紛所聘律師事務所應該擔負的責任，那么這樣的律師審查報告有可能經(jīng)不起推敲，從而達不到規(guī)避風險的作用。如果能夠做好這一點，銀行的很多按揭貸款風險其實是可以避免的。

另外，房地產(chǎn)評估對按揭銀行也有相當重要的作用，尤其是當房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔保結(jié)束時，在購房者取得房屋所有權(quán)并辦理完房地產(chǎn)抵押之后，房地產(chǎn)就成為了銀行實現(xiàn)債權(quán)的基本保障。因此，商業(yè)銀行想要避免由于房產(chǎn)評估不實造的風險，一定要選擇有責任感和有信用的評估機構(gòu)，并與之建立長期的合作關(guān)系。還有，評估機構(gòu)的收費標準也應該所改變，評估費用不應該與評估價值構(gòu)成比例，因為這樣有可能會造成房地產(chǎn)評估價值虛高的現(xiàn)象。四、 加強住房按揭貸款風險防范的制度環(huán)境建設

良好的環(huán)境建設是保障住房貸款業(yè)務順利健康發(fā)展的前提和保證，在住房按揭貸款的風險防范中，是至關(guān)重要的一項工作。當前，我國有必要對以下幾個方面的工作進行加強：1、建立和完善住房按揭貸款運作的法律法規(guī)

住房按揭貸款業(yè)務在整個銀行信貸業(yè)務中是牽涉面最廣也最復雜的一種業(yè)務，與國家的金融整體息息相關(guān)，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交易、資金融資、違約拍賣等各個方面，這些方面涉及了各個層面的法律問題。但我國目前還沒有統(tǒng)一的法律來加以規(guī)范，所以在一定程度上造成房地產(chǎn)市場的混亂局面，而且也帶來或?qū)砗芏嚯y以解決的糾紛，極不利于國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展。所以，國家政府有必要出臺相關(guān)措施，比如《產(chǎn)權(quán)法》、《貸款法》、《房地產(chǎn)交易法》等等，在法律層面上充分保障按揭貸款業(yè)務的順利發(fā)展。2、建立相應的社會住房保障機制

在整個按揭貸款過程中，如果出現(xiàn)停止還貸，那么在一定情況下銀行可以對借款人的抵押物及所購住房進行拍賣。但是我國在社會住房保障機制方面做得不夠，一旦抵押物被拍賣，那么借款人有可能面臨無家可歸的問題，這肯定會給社會穩(wěn)定帶來隱患。所以我國應該對抵押物被拍賣之后借款人的居住問題有所考慮，制定出相應的實施辦法，保障借款人喪失抵押房屋之后的基本生活，在維護商業(yè)銀行債權(quán)的同時也要兼顧人權(quán)和人性化。3、加強政府住房按揭貸款的監(jiān)管力度

我國的住房按揭貸款業(yè)務主要是遵循單一的中央銀行監(jiān)管模式，由央行出臺相關(guān)的政策、法律法規(guī)，進行宏觀調(diào)控管理。作為一種特殊復雜的金融業(yè)務，國外發(fā)達國家在對住房按揭貸款監(jiān)管業(yè)務上一般都是設立有專門的金融監(jiān)管機構(gòu)。我國的住房按揭貸款業(yè)務剛起步不久，門檻低，經(jīng)驗不足，各方面的管理機制都不健全，銀行、房地產(chǎn)商和借款人的風險防范意識不強，如果僅依靠單一的央行監(jiān)管模式有可能難以適應住房貸款業(yè)務發(fā)展的需要。由此可見，我國可以考慮建立多元化的監(jiān)管模式，集央行、審計、評估等為一體的多方位監(jiān)管模式。4、建立科學的住房按揭貸款評估制度

在國外發(fā)達國家，無一例外地都具備完善的房地產(chǎn)評估部門和評估制度，完善的而住房貸款評估制度是銀行正確評估房地產(chǎn)的市場價值與貸款價值的最基本依據(jù)，也是防范貸款風險的最基本內(nèi)容。根據(jù)聯(lián)邦德國等發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，對于個人住房按揭貸款的評估方式可以通過判斷和信貸記分兩種方法進行。判斷法主要是對貸款對象的五個方面進行評估，即“5C評估”：資產(chǎn)、品德、能力、條件、擔保品等等。這些信息的原始來源由信貸人員對所調(diào)查到的數(shù)據(jù)加以分析后得出，當然依賴信貸人員的主觀直覺因素比較強，有可能會出現(xiàn)不夠客觀的情況。所以，我國在住房按揭貸款的評估制度中，可以根據(jù)我國國情，把判斷法和信貸記分法相結(jié)合，汲取兩種方法的優(yōu)點，創(chuàng)建更為科學的住房按揭貸款評估制度。五 、 進一步推動我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展

1、采取鼓勵政策，大力推動住房抵押貸款證券化的發(fā)展。銀行對資產(chǎn)流動性的要求是證券化的基本原因，也就是說當?shù)盅嘿J款在銀行信貸資產(chǎn)中所占比例達到一定程度時才會產(chǎn)生證券化的要求。我國商業(yè)銀行要積極響應國家消費信貸政策，大力發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務。同時政府要出臺相應的鼓勵商業(yè)銀行擴大住房貸款規(guī)模、放寬貸款條件的優(yōu)惠政策，積極培養(yǎng)具有權(quán)威性的保險公司和擔保機構(gòu)為住房貸款提供信用擔保，以降低貸款風險。

2、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供有效的法律保障。住房抵押貸款證券化交易包括有資產(chǎn)出售和以融資為目的的不同程序和各種交易，專業(yè)化程度高，技術(shù)性強，程序復雜，必須要有健全有效地法律規(guī)范才能操作。應該盡快出臺相關(guān)的法律法規(guī)，解決對于是否允許銀行信貸資產(chǎn)通過證券化的形式向投資者出售，在交易過程中出現(xiàn)的稅收問題應該如何處理，在財務報表中如何體現(xiàn)證券化的資產(chǎn)等問題。

3、加快相關(guān)市場發(fā)展，為證券化提供基礎市場條件。我國在的市場方面的缺陷顯而易見。例如：我國住房抵押貸款一級市場規(guī)模相對較小，在住房抵押貸款的積累上沒有達到相當規(guī)模，缺乏證券化存在的基礎；我國銀行發(fā)放個人住房貸款正處于發(fā)展階段，目前還沒有統(tǒng)一的貸款標準和貸款格式，而貸款條件等卻是形成抵押貸款組群的必要前提；機構(gòu)投資者的準入資格有待認定。從發(fā)達國家的開展情況來看，住房抵押貸款證券化的主要投資者是機構(gòu)投資者，包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、共同基金等。而我國在這方面的機構(gòu)投資者不僅數(shù)量少，其投資領(lǐng)域也受到限制。

4、加快培養(yǎng)相關(guān)人才，著力于住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新。作為一種新型而且復雜的融資工具，住房抵押貸款證券化涉及經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)、法律等各個方面，需要大量掌握這些綜合知識的技術(shù)人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，請進來”的交流方式，對現(xiàn)有的從業(yè)人員進行強化培訓，也可以選派優(yōu)秀人員到高校深造進修。同時還要普及有關(guān)證券化知識，提高市民的參與意識。

盡管面臨許多問題和困難，我國大規(guī)模開展抵押貸款證券化業(yè)務還需要一定時間，但對于發(fā)展證券化的必要性在理論界和各金融機構(gòu)已經(jīng)歷了多年探討并形成了共識，我國的證券化試點也在積極的實施當中?？梢灶A計的是，住房抵押貸款證券化作為一項復雜的金融工程，將成為我國房地產(chǎn)金融市場和資本市場的重要業(yè)務，具有廣闊的發(fā)展前景。（作者單位：廣西工商職業(yè)技術(shù)學院）

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