土地價格變化對房地產(chǎn)價格地區(qū)差異的影響

摘要：利用2002—2010年間的東中西部六個省市地區(qū)的數(shù)據(jù)對中國土地轉(zhuǎn)讓價格與房價的關(guān)系進行了實證研究。研究結(jié)果表明，在中國目前的土地政策作用下，中國土地轉(zhuǎn)讓價格對房價的影響顯著。對于政府制定正確的財政政策和房地產(chǎn)業(yè)政策具有積極的參考意義。

關(guān)鍵詞：土地轉(zhuǎn)讓價格；房地產(chǎn)價格；土地政策

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）33-0167-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)地位的提升，房地產(chǎn)價格特別是住房價格波動對于宏觀經(jīng)濟的影響與日俱增，使得社會各界越來越關(guān)注土地供給在房地產(chǎn)市場運行過程中的作用，對當(dāng)前城市經(jīng)營性土地供應(yīng)制度產(chǎn)生了各種質(zhì)疑。

一、文獻綜述

國外學(xué)者在該問題上，特別關(guān)注土地供給約束與地價、住宅價格之間關(guān)系。Tsoukis和Alyousha（1998）運用歐拉方程論證了在完全競爭的市場中住宅價格、土地價格與實際利率之間存在長期關(guān)系，但在利用英格蘭和威爾士的數(shù)據(jù)進行檢驗時，卻拒絕了三者的協(xié)整關(guān)系，說明土地利用效率與土地價格、住宅價格有直接關(guān)系。Kauko （2003）認(rèn)為土地政策與土地市場完善有直接關(guān)系，同時住宅價格和住宅質(zhì)量也與土地政策有關(guān)，當(dāng)總的土地沒有出現(xiàn)限量供給時，土地規(guī)劃等政策將對住宅價格產(chǎn)生深刻影響。中國一些學(xué)者和官員對該問題也做了大量研究。面對各年各地區(qū)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，建設(shè)部政策研究中心認(rèn)為國有土地“招、拍、掛制度”存在明顯的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。與上述觀點不同，劉琳、劉洪玉（2003）認(rèn)為從需求的角度來看，房價上漲導(dǎo)致了土地轉(zhuǎn)讓價格的提高。

二、實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源

考慮到指標(biāo)的可得性，本文實證分析所用的的數(shù)據(jù)取自于2002—2010年的《中國統(tǒng)計年鑒》和中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。本文的主要選擇六個代表性地區(qū)作為研究對象，分別為東部的北京和江蘇，中部的山西和湖北，西部的重慶和甘肅，被解釋變量y為商品房當(dāng)年平均銷售價格，解釋變量為企業(yè)購置土地價格x1，地方財政收入x2和國內(nèi)生產(chǎn)總值x3。本文利用面板數(shù)據(jù)模型，通過對面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗和協(xié)整檢驗來分析房地產(chǎn)價格與土地轉(zhuǎn)讓價格之間的長期關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上對該模型進行回歸分析。

（二）模型設(shè)定和基本檢驗

1.單位根檢驗。為使模型回歸能夠順利進行，首先分別對各因素進行平整性檢驗。四者均在二階差分的情況下通過了平整性檢驗，展示其中一個結(jié)果（見表1）：

其他三個變量同樣在二階差分的情況下，通過了平穩(wěn)性檢驗。

2.協(xié)整性檢驗。在通過平整性檢驗之后，為獲得解釋變量與被解釋變量之間的相協(xié)性，進行協(xié)整性檢驗。由于本文中兩個變量之間是同階平整，因此，用兩者的一階差分進行協(xié)整性檢驗。由于初始的顯著性水平為5%，8個統(tǒng)計量中有3個沒有通過prob檢驗，結(jié)果還是能夠接受，可以認(rèn)為本文中的模型通過了協(xié)整性檢驗。

（三）根據(jù)回歸模型進行回歸

三、基本結(jié)論和政策建議

1.增強土地儲備透明度，明確未來城市拓展的區(qū)域與空間，穩(wěn)定土地供給預(yù)期。公開政府土地儲備計劃，一方面有利于對地方政府土地儲備行為形成約束，另一方面有利于企業(yè)與消費者土地供給預(yù)期的連續(xù)性。

2.豐富土地供給渠道，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。從土地資源配置體制市場化改革的既有效果來看，開辟并規(guī)范管理集體建設(shè)用地使用市場有利于提升土地利用效率并顯化其價值，是土地資源配置體制市場化改革的必由之路。

參考文獻：

[1] Tsoukis C，Ahmed A.Ricardian Causal Ordering and the Relation between House and Land Prices： Evidence from England[J].App liedEconomic Letters，1998，5：325-328.

[3] Kauko T.The Importance of the Context and the Level of Analysis： Authorps Respones [J].Housing，Theory and Society，2003，（20）：134-136.

[4] 梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價格波動區(qū)域差異的實證分析[J].經(jīng)濟研究，2007，（8）：133-142.

[5] 劉琳，劉洪玉.地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)分析[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究，2003，（7）：27-30.

[6] 張娟鋒，虞曉芬.土地資源配置體制與供給模式對房地產(chǎn)市場影響的路徑分析[J].中國軟科學(xué)，2011，（5）.

[責(zé)任編輯 吳 迪]