淺析商品住宅市場的發(fā)展進(jìn)程及特點(diǎn)

王敏

（香坊房產(chǎn)交易管理一所，黑龍江 哈爾濱 150036）

房地產(chǎn)業(yè)和商品住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大體上可以分為下列幾個(gè)階段：

第一階段，1949年以前。據(jù)有關(guān)文字記載，中國在3000年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。長達(dá)2000年的封建歷史時(shí)期，有了一定規(guī)模的土地和房屋的租賃、買賣等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。19世紀(jì)中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生并得到了迅速發(fā)展。但所有這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。這個(gè)階段，住房市場發(fā)展的特點(diǎn)是：（1）土地住房均為私有，完全市場化；（2）不同層次的需求，促進(jìn)了各類住房的發(fā)展；（3）住房發(fā)展突顯了社會(huì)極大的貧富差異。以當(dāng)時(shí)中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市上海為例，當(dāng)時(shí)上海的花園洋房均為少數(shù)有財(cái)有勢的洋人和上層統(tǒng)治階層擁有，地區(qū)環(huán)境好，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，設(shè)施非常完備，其中很多已成為歷史性建筑，而廣大勞苦大眾則集中在人口密度高、設(shè)施極差的棚戶區(qū)和貧民區(qū)。

第二階段：1949年至1978年。這一階段中國步入了一個(gè)新的歷史時(shí)期，城市住房發(fā)展也出現(xiàn)了新的局面。全國各地先后建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定了有關(guān)政策規(guī)定，開展了大規(guī)模的房地產(chǎn)清查登記。國家撥出專款改造舊社會(huì)遺留下來的棚戶區(qū)和貧民區(qū)，建造新住宅，極大地改善了貧苦居民的居住和生活條件。并且隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”和“公私合營”的形式對(duì)出租的私有房屋進(jìn)行了社會(huì)主義改造，城市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生了根本性的變化，確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。這一階段住房市場發(fā)展的特點(diǎn)是：（1）城市土地和住房公有化，不得出售和出租；（2）新建住房由國家劃地、投資、建房并無償分配；（3）統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，忽視了住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（4）新建住房標(biāo)準(zhǔn)低、原有住房得不到應(yīng)有的維修、保養(yǎng)。

第三階段，1979年至1999年。1978年以后，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，新時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè)萌生了。我國房地產(chǎn)業(yè)和商品住宅業(yè)的發(fā)展主要得益于城鎮(zhèn)住房制度改革。我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度，這種住房制度存在著一系列嚴(yán)重弊端和難以克服的矛盾。通過對(duì)這種傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度全面徹底的改革，創(chuàng)立了具有中國特色的新型住房制度，實(shí)現(xiàn)了住房商品化、市場化和社會(huì)化。這一時(shí)期，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，我國商品住宅市場發(fā)展也經(jīng)歷了三個(gè)階段：（1）理論突破與試點(diǎn)起步階段。1980年4月，鄧小平同志提出了住房制度改革的總體構(gòu)想，提出要走住房商品化的道路。同年9月，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1987年10月，在中國共產(chǎn)黨的第十三次全國代表大會(huì)的報(bào)告中，在中國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，第一次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位，宣告了中國房地產(chǎn)市場的誕生。1987年至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。（2）非理性與調(diào)整推進(jìn)階段。1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。（3）相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段。隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和住房按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這一階段住宅市場發(fā)展的特點(diǎn)是：（1）由政府投資建房無償分配逐步向住房商品化、分配貨幣化過度，商品房的比重不斷增加；（2）在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，無償分配的公建房與商品房并存的雙軌制條件下，商品房又有內(nèi)銷、外銷限制，二手房尚未上市，銀行抵押貸款利率高等方面的制約，商品房一直處于供大于求的狀態(tài)，致使空置率不斷上升，房價(jià)下降。（3）政府認(rèn)識(shí)到我國住房市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，各級(jí)政府及部門大力投資建房，居民住房條件有了一定的改善，90%的簡屋被拆除，新建的職工住宅增加約15倍，人均居住面積由4.5平方米增加到10.9平方米，居民的居住條件明顯改善。

第四階段：2000年至今。這一階段我國堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮住宅市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。為促進(jìn)住房商品化，一系列相關(guān)政策和舉措推行，尤其是分配和運(yùn)行貨幣化、二手房上市、抵押貸款的比例提高、利率下調(diào)，以及內(nèi)外銷方并軌等，促使了住房發(fā)展完全商品化。大規(guī)模的住房投資和建設(shè)，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展起到顯著的促進(jìn)作用，目前我國商品住房仍在大規(guī)模地投資建造，且住房市場仍舊火熱，房價(jià)持續(xù)攀升，但仍供不應(yīng)求。尤其近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場獲得了前所未有的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)市場規(guī)模也迅速膨脹。房地產(chǎn)投資的高速擴(kuò)張，房價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，以及所引發(fā)的對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積的擔(dān)心，使得政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控也應(yīng)運(yùn)而生。這一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)：（1）國家出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策；（2）房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯；（3）住房投資建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市居民的居住條件明顯改善。

[1] 朱明強(qiáng).商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[J].武漢大學(xué)，2005-05-01.