做“非主流”的城市綜合體

　　在接受《望東方周刊》專訪的房地產(chǎn)私募基金管理者中，上海星浩股權(quán)投資管理有限公司CEO趙漢忠最有雄心- - - 5年內(nèi)，募資規(guī)模達(dá)到250億~280億元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)IPO上市。
　　較之其他房地產(chǎn)私募基金，星浩資本有兩大特點(diǎn)，一是投資方向不是單純的住宅項目，而是城市綜合體；二是主營業(yè)務(wù)不僅有基金，還包括房地產(chǎn)實(shí)體開發(fā)和商業(yè)服務(wù)。
　　星浩資本將所投資的商業(yè)綜合體命名為“星光耀廣場”。2010年8月，星浩資本正式成立。目前，已經(jīng)在大連、哈爾濱、南通、上海開始了項目開發(fā)。在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，復(fù)星集團(tuán)目前是星浩的最大股東。其官網(wǎng)介紹，首期基金由復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家民營企業(yè)共同發(fā)起。
　　2012年2月23日，上海真如城市副中心A1、A2地塊以17億元的底價被星浩資本旗下的上海馨投資管理有限公司、領(lǐng)弘有限公司聯(lián)合體收入囊中。
　　這幅地塊對競買人要求苛刻：不僅要求競買人自行持有不低于6萬平米寫字樓，而且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，還需要建5%的保障性住房，不少于1100平米公建配套，無償移交政府。
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，這些條件就是為星浩“量身定做”的。
　　《望東方周刊》：真如地塊真是為星浩“量身定做”的嗎？
　　趙漢忠：的確就是為星浩量身定做的。
　　目前，商業(yè)、辦公地產(chǎn)的開發(fā)，比住宅市場更受地方政府的歡迎。除了土地出讓金，商業(yè)、辦公地產(chǎn)還能帶動就業(yè)，增加稅收，帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　“星光耀計劃”目前固定的合作伙伴有12家，包括了萬豪酒店和蘇寧電器。引進(jìn)了星光耀廣場，就等于把這些企業(yè)也一并引進(jìn)了，現(xiàn)在的地方政府非常看重這個。
　　我們告訴地方政府，星光耀廣場的目標(biāo)是引進(jìn)民營企業(yè)百強(qiáng)，他們就更高興，在地價、優(yōu)惠政策方面會有所考慮。
　　《望東方周刊》：星浩的定位有些“非主流”，這是如何形成的？
　　趙漢忠：“星光耀計劃”一期基金2011年3月募集完成，從啟動到募集完成用了8個月，募集了37億元人民幣。
　　星光耀廣場其實(shí)可以理解為一個民企總部中心，硬件是商業(yè)體、辦公樓、酒店、住宅，軟件則是一個信息化交流平臺。這里以后會有自己的商學(xué)院、小額貸款公司、企業(yè)孵化器等等。另外，針對民企老板，還會有針對個人的高端服務(wù)，比如直升機(jī)租賃、游艇的管理、醫(yī)療服務(wù)、收藏品的交換買賣等。
　　住宅在整個星光耀廣場中的比例大約只有20%到30%。
　　在中國開發(fā)住宅，年銷售額起碼要400億元，才能進(jìn)入前十名。如果是做城市綜合體，我們很快就能做到中國前幾名，城市綜合體是我們的“藍(lán)?！薄?br/>　　《望東方周刊》：近兩年，歐美以商業(yè)地產(chǎn)持有為主要模式的核心資產(chǎn)基金，年回報率大約只有8%到10%，星浩的預(yù)期回報有多少？
　　趙漢忠：城市綜合體的投資回報率并不是外界想象的那么低。
　　目前，星浩所有基金的存續(xù)期都是5年，我們的計劃是3年歸還本金，第4、5年獲得利潤。
　　星光耀計劃中的所有項目，都會在5年后全部退出，按照目前的情況預(yù)測，實(shí)現(xiàn)25%到30%的年均復(fù)合增長率不是件困難的事情。
　　2012年，隨著市場的轉(zhuǎn)暖，星浩資本的融資步伐會加快。很多投資人雖然資金緊張，但投資欲望卻在高漲。