房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)方風(fēng)險(xiǎn)分析

李雨明 彭祥俊 ?？∮?/p>

（1、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，北京100029；2、瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)，河北 石家050000；3、河南省電力公司商丘供電公司，河南 商丘476000）

引言

房地產(chǎn)開發(fā)在我國(guó)已經(jīng)紅紅火火的進(jìn)行了7、8年，雖然各地房地產(chǎn)開發(fā)公司都持續(xù)盈利，但是房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)依然不可忽視。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方風(fēng)險(xiǎn)主要有人為風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。下面就各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類分析。

1.1 人為風(fēng)險(xiǎn)

人為風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)方的決策風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、外部關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目相關(guān)方風(fēng)險(xiǎn)等。

第一，項(xiàng)目的決策是項(xiàng)目成功與否的先決條件，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者在做決定前要對(duì)實(shí)際情況有充分而且清晰的認(rèn)識(shí)，這樣才能做出有科學(xué)依據(jù)而且切實(shí)可行的決策。另外，決策者一旦做出決策就應(yīng)該保證各目標(biāo)的不可逆性，因?yàn)橄录?jí)作為執(zhí)行層要依據(jù)決策來行事，而不確定的決策就會(huì)使下級(jí)無所適從。

決策風(fēng)險(xiǎn)建議：1）決策之前做科學(xué)的調(diào)研、分析實(shí)際情況，保證決策切實(shí)可行；2）決策者在做出決策后盡量向前推行，不可輕易更改決策。

第二，組織風(fēng)險(xiǎn)來自組織內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面。此處著重強(qiáng)調(diào)組織內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。首先，要有穩(wěn)定的項(xiàng)目實(shí)施組織。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)穩(wěn)定的組織，組織成員之間會(huì)形成良好的配合，組織有穩(wěn)定的辦事流程會(huì)使項(xiàng)目的實(shí)施變得更加程式化；經(jīng)常的人事變動(dòng)尤其是管理層變動(dòng)會(huì)使整個(gè)組織經(jīng)常處于人員磨合中，不利于工作的開展。其次，公司組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該簡(jiǎn)潔且明確。分工明確、責(zé)任到人是成熟組織的標(biāo)志。公司組織層次較多則會(huì)增加很多辦事程序，使整個(gè)公司的辦事效率降低。再次，加強(qiáng)組織內(nèi)溝通和協(xié)作。溝通不暢使很多信息不能及時(shí)的傳達(dá)到基層工作人員，從而使工作出現(xiàn)脫節(jié)；良好的協(xié)作也會(huì)使溝通更暢通，任務(wù)的完成變得更簡(jiǎn)單。

組織風(fēng)險(xiǎn)建議：1）穩(wěn)定公司組織結(jié)構(gòu)，形成一個(gè)精誠(chéng)合作的團(tuán)隊(duì)；2）精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，做到分工明確，責(zé)任到人；3）加強(qiáng)執(zhí)行層面員工之間的溝通和合作，使問題解決在底層，這也要求公司領(lǐng)導(dǎo)層能夠合理且盡可能大限度的放權(quán)，避免出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象。4）盡可能的提升公司員工層次。高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)是項(xiàng)目實(shí)施的人員保證。

第三，外部關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目實(shí)施的外部人際環(huán)境帶來的各種不確定因素。作為房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)涉及很多部門，外部關(guān)系更是紛繁復(fù)雜，因此風(fēng)險(xiǎn)也變得更復(fù)雜。各政府職能部門包括地方政府、建設(shè)局、規(guī)劃局等，這些部門是項(xiàng)目實(shí)施的直接外部領(lǐng)導(dǎo)，涉及各種手續(xù)的辦理，與這些部門關(guān)系的處理是項(xiàng)目實(shí)施的外部先決條件；各種專業(yè)技術(shù)單位包括審圖公司、電力公司、銀行等單位，這些單位對(duì)項(xiàng)目的開展也起到至關(guān)重要的作用。

外部關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)建議：1）建議房地產(chǎn)開發(fā)方建立熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及法規(guī)的專職人員負(fù)責(zé)制度，同時(shí)明確獎(jiǎng)懲措施。

第四，合同是項(xiàng)目相關(guān)方合作的基本行為守則，是雙方合法利益的保證。雙方在協(xié)商合同時(shí)總希望合同有利于己方的利益，這就導(dǎo)致合同中存在很多潛在風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)主要有合同不嚴(yán)謹(jǐn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)以及履約風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)項(xiàng)目涉及相關(guān)方主要有設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目管理單位、營(yíng)銷推廣單位等，涉及合同較多，故風(fēng)險(xiǎn)也較大。

合同風(fēng)險(xiǎn)建議：1）雙方制定合同時(shí)，要組織相關(guān)專業(yè)人員以及法律專業(yè)人員反復(fù)審定合同，將合同不嚴(yán)謹(jǐn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)降到最低；2）履約風(fēng)險(xiǎn)是主要的合同風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目相關(guān)各方進(jìn)入履約階段，公司領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)加強(qiáng)合同履行的監(jiān)督力度。甲方依合同辦事，可以減少項(xiàng)目相關(guān)各方在事后對(duì)甲方的索賠；監(jiān)督項(xiàng)目相關(guān)方的履約情況，可以盡量減少各方履約不利甚至違約對(duì)甲方造成的損失，減少不必要的索賠；同時(shí)也可保證項(xiàng)目按照合同約定順利展開，防止工期拖延和投資增加等風(fēng)險(xiǎn)。

第五，項(xiàng)目涉及相關(guān)方數(shù)量較多，相互之間配合也變得復(fù)雜多變。這給甲方工作帶來很多風(fēng)險(xiǎn)。如何較好的協(xié)調(diào)各相關(guān)方之間關(guān)系使之能相互協(xié)作、配合來共同完成項(xiàng)目，是甲方協(xié)調(diào)溝通的重要工作。相關(guān)方間存在的主要風(fēng)險(xiǎn)為協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，能把項(xiàng)目各方凝聚在甲方周圍，做到“政令”統(tǒng)一是協(xié)調(diào)的目的。

協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)建議：1）以合同為協(xié)調(diào)工作的基礎(chǔ)，合同是雙方的契約、是合作的基礎(chǔ)；2）協(xié)調(diào)工作做到有理、有利、有節(jié)，不損害各方利益，盡量減少各方不滿情緒；3）協(xié)調(diào)工作應(yīng)以開發(fā)方為核心，并圍繞其展開各項(xiàng)工作；4）對(duì)設(shè)計(jì)單位，甲方做好監(jiān)督，依據(jù)雙方認(rèn)可的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求設(shè)計(jì)方按進(jìn)度提交設(shè)計(jì)圖紙；5）甲方負(fù)責(zé)解決前期手續(xù)問題，并要求施工單位按照甲方要求進(jìn)場(chǎng)施工；6）各分包方交于總包方管理，甲方監(jiān)督總包方行使總包方職責(zé)，管理好項(xiàng)目分包工作。

1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)通貨風(fēng)險(xiǎn)、資金籌集風(fēng)險(xiǎn)等。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)政策是房地產(chǎn)投資的外部政策因素，政策的指向引導(dǎo)著房地產(chǎn)的投資規(guī)模和方向。經(jīng)過2009年的報(bào)復(fù)性反彈后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入政府宏觀調(diào)控的階段。當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的風(fēng)險(xiǎn)。這是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)而且必須解決的風(fēng)險(xiǎn)。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)建議：1）認(rèn)真分析國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略；2）配合國(guó)家政策開發(fā)限價(jià)房、經(jīng)適房、廉租房等政策性住房；3）在新政嚴(yán)格的一、二線城市開發(fā)符合新政策的商品房；4）開發(fā)不受新政影響的三四線城市地產(chǎn)項(xiàng)目；5）開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，由開發(fā)住宅向開發(fā)商用、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

其次，市場(chǎng)是隨時(shí)變化的，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的變化很敏感，因此市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)是很重要的，也是不可避免的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最關(guān)心的是產(chǎn)品的銷售問題，如何根據(jù)市場(chǎng)確定房?jī)r(jià)，如何規(guī)避通貨膨脹給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面影響是公司領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該仔細(xì)研究的問題。

再次，資金是企業(yè)的血液，沒有流動(dòng)的資金企業(yè)就無法運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目就無法實(shí)施?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要借助于銀行代款來解決開發(fā)資金不足的問題。而銀行代款則需要靠良好的人脈關(guān)系和良好的公司信譽(yù)，這又歸結(jié)到前面所述外部關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)的解決上；施工單位墊款的壓力比較大，開發(fā)方用銷售回籠資金來支付工程款。因此，項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)是貸款風(fēng)險(xiǎn)和銷售資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)建議：1）解決好外部關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)，這是解決資金風(fēng)險(xiǎn)的重要條件；2）建立良好的銷售渠道和制度，保證銷售資金快速回籠；3）制定詳細(xì)的資金需求計(jì)劃，合理分配利用有限的資金；4）制定資金到位方式、方法和資金使用制度以及建立資金需求應(yīng)急機(jī)制。

1.3 自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目所在地的自然條件、現(xiàn)場(chǎng)條件和地理環(huán)境等客觀因素。這些客觀因素不以人的意志為轉(zhuǎn)移，對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)只能防范并盡可能將損失減到最小。

項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn)建議：1）提前做好施工計(jì)劃，考慮雨季和冬季對(duì)工期影響；2）雨季施工需要做好防洪防澇計(jì)劃，冬季施工則需要采取冬施措施，必然會(huì)增加成本，所以項(xiàng)目開發(fā)階段應(yīng)充分考慮施工進(jìn)度計(jì)劃與自然條件的統(tǒng)一，合理安排工期，減少因自然因素帶來的不必要的投入。

1.4 其他風(fēng)險(xiǎn)

其他風(fēng)險(xiǎn)主要是不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)來自于很多方面的突發(fā)事件，是人不可預(yù)料的。項(xiàng)目不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)建議：1）預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，作為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急資金。

綜述

綜上，筆者站在房地產(chǎn)開發(fā)方的角度分析房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)策略，希冀對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有參考意義。

參開文獻(xiàn)

[1]王天增.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2011年07.

[2]于洪芹.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2011.