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    小產(chǎn)權(quán)房:剿滅還是招安

    2012-12-21 21:48:29魏雅華
    檢察風(fēng)云 2012年6期
    關(guān)鍵詞:租房產(chǎn)權(quán)土地

    文/魏雅華

    小產(chǎn)權(quán)房:剿滅還是招安

    文/魏雅華

    2012年的開年,國土部宣布,今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題。中國數(shù)量驚人的小產(chǎn)權(quán)房,又一次走到了十字路口。中國所獨有的小產(chǎn)權(quán)房問題,又一次發(fā)出“哈姆雷特之問”:生存還是滅亡?這是個問題。

    國土部今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題

    2012年2月19日《京華時報》刊登了這樣一條新聞:《國土部今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題》。文中說:“在近日召開的全國推進(jìn)構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會上,相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年全國將開始選擇試點城市,妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。”

    國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示,國家明確規(guī)定城里居民不可買宅基地建房,也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記,但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記,不受法律保護(hù)。

    初讀此文,似乎沒有什么新的內(nèi)容,僅僅是重申了國家對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策,特別是禁止性條款。

    但細(xì)讀此文,有五個字很有嚼頭,那就是:“妥善處理好”現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房,顯然像濟(jì)南那樣,出動武警,出動裝甲車,大掀“強(qiáng)拆風(fēng)暴”,這樣的事是不會再發(fā)生了?!巴咨铺幚砗谩憋@然是排除“強(qiáng)拆風(fēng)暴”的。

    我們再接著看刊發(fā)在人民網(wǎng)2012年2月21日上的另一條新聞:《國土部:規(guī)范開展農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃房試點》。其實,這件事在一年前便已經(jīng)開始了。這兩條新聞放在一起讀,似乎您能夠?qū)Α巴咨铺幚砗谩爆F(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房,會有所悟。

    一問:開放“在集體的土地上建公租房”意味著什么

    2011年1月25日,中央電視臺在晚七點的《新聞聯(lián)播》中,播出了一條看似平常的,時長不過一兩分鐘的短新聞:《上海:在集體的土地上建公租房》。

    該新聞中說:“中國要建公租房,可建設(shè)公租房也并非易事,一要地,二要錢。投資大,利潤低,回收資金慢。很難吸引企業(yè)來投資?!?/p>

    今年中國要建1000萬套公租房,需要資金1.3萬億元,占到我國銀行全年貸款總額的1/7??上攵?,這對各地地方政府的資金壓力有多大。

    上海市閔行區(qū)聯(lián)明村利用村里閑置的集體土地,建起了2.75萬平方米的公租房。聯(lián)明村村委會以每年7%的利息,向村民每戶集資15萬元,自籌資金8500萬,每戶每年可以分紅1萬多元。

    用閑置的集體土地建公租房,似乎并沒有多少新意??山鉀Q了困擾公租房建設(shè)的兩大難題:土地和資金。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長張學(xué)勤說,我們希望社會資金能夠投資公租房建設(shè),這個想法可以通過一定的政策支持得到解決。在剛剛閉幕的北京市的兩會上,北京市住建委明確表示,鼓勵農(nóng)村在閑置的集體土地上建公租房。

    新聞播出后,沒有看到多少網(wǎng)評,真的很平常。像中國新聞網(wǎng)每天都要播出的海量新聞一樣,被信息爆炸的天量新聞所淹沒。

    然而,這著實是條包含著多么巨大的信息量的新聞,包含著異乎尋常的價值:

    第一,農(nóng)民第一次被允許可以在自己擁有的集體的土地上建房,并從中受益;

    第二,農(nóng)民第一次被允許對自己擁有的集體土地有了處分權(quán),中國房地產(chǎn)市場不再是國有土地的單一模式。

    這兩個“第一次”意義重大。

    二問:關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的民意調(diào)查說明了什么

    這是一家大型門戶網(wǎng)站上的網(wǎng)上調(diào)查:

    您認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是否是違法建筑?回答“不是”的為2466人,所占比例為57%,回答“是”的為1268人,所占比例為29.6%,回答“說不好”的為547人,所占比例為12.8%。

    而問您贊成給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)房產(chǎn)證嗎?

    回答“贊成”的為2950人,所占比例為68.9%,回答“反對”的為1144人,所占比例為26.7%,回答“不好說”的為187人,所占比例為4.4%。

    比率如此之大,著實讓人震驚。人心向背,政府決策能不考慮嗎?

    網(wǎng)上調(diào)查問:在低價與風(fēng)險之間,你會選擇什么?有45%的人認(rèn)為:雖然有風(fēng)險,但是價格低,還是會選擇購買。38%的人認(rèn)為,只要是自住,其實沒有什么風(fēng)險。3%是猶豫不決,14%考慮到風(fēng)險。不會購買小產(chǎn)權(quán)房子。

    不要小看了這個調(diào)查,這就是在最寬松的語言環(huán)境下,自由表達(dá)的民意。

    網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果直讓人嘆息:誰能抗拒小產(chǎn)權(quán)房的誘惑?

    三問:小產(chǎn)權(quán)房是一道禁令便封殺得了的嗎

    讓我們回顧一段舊事:2009年5月30日,深圳市人大通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。

    許多媒體對這個《決定》是這樣解讀的:這個《決定》標(biāo)志著深圳為小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)了第一張“準(zhǔn)生證”,小產(chǎn)權(quán)房法化的大門從深圳開啟。買不起商品房的工薪們,眼里有了希望。但此決定才剛宣布,立即又被封殺了。

    可中國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實,是一道禁令便能封殺得了的嗎?

    如何處置小產(chǎn)權(quán)房,我們不能不先調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀。只有摸清了小產(chǎn)權(quán)房的生存現(xiàn)狀,才有可能作出正確的處置。

    對于這一點,CCTV的評論員白延松說:有關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查,調(diào)查中發(fā)現(xiàn),小產(chǎn)權(quán)房的問題比原先預(yù)想的要嚴(yán)重得多。究竟有多嚴(yán)重?

    深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局2008年初完成的一項全市住宅狀況調(diào)查顯示:在深圳的住房構(gòu)成中,農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房,占71%。

    僅僅一個深圳,我們姑且將單位自建房、政策性住房排除在外,僅農(nóng)民建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房便多達(dá)“33萬棟,3億平方米,占住宅總量一半?!笔虑槭侨绱藝?yán)重,真如白巖松所說,“問題比原先預(yù)想的要嚴(yán)重得多?!?/p>

    如此驚人的、天量的小產(chǎn)權(quán)房,如果剿滅,那不是要滅掉半個深圳嗎?

    小產(chǎn)權(quán)房,鏟了幾十年了,在濟(jì)南、青島等城市,連武警、公安、刑警、法警,連裝甲車都出動了,鏟干凈了嗎?不鏟還罷,越鏟越多。絕不是只有深圳,小產(chǎn)權(quán)房占到了城市房產(chǎn)的一半還多。

    四問:農(nóng)民有權(quán)在自有的土地上蓋房并出售嗎

    說白了,小產(chǎn)權(quán)房問題是非常中國的土地問題。首先,靠賣地來維持地方財政本身的合法性便很可疑。

    《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定:

    “城市的土地歸國家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定歸國家所有的以外,屬于集體所有?!?/p>

    所以,農(nóng)村的土地是法定的農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)民享有對土地完整的的產(chǎn)權(quán),即不受侵犯的財產(chǎn)權(quán),財富權(quán),處置權(quán)。

    2009年6月6日,中國最權(quán)威的聲音,中央電視臺以《房改,別遺留新的歷史問題》為題,對深圳的《決定》所作出了一段非常精彩的評論。

    國嘴白巖松評論說,農(nóng)民們發(fā)現(xiàn),政府低價征收了農(nóng)民的地,高價賣出,發(fā)了大財。那么,農(nóng)民自己為什么不能用自己的地蓋房賺錢呢?

    白巖松的話符合《憲法》精神,既符合法律,又符合法理。

    幾天后,6月13日,CCTV的經(jīng)濟(jì)半小時又播出了《小產(chǎn)權(quán)房:一碗必須端平的水》的專題評論,說:

    從目前來看,深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售、交易、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)處于無政府狀態(tài),在這種狀態(tài)中,政府損失大量的稅收、以及土地出讓金;開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的各方,在火爆的銷售中,賺到了大把的利潤。

    這話說反了。

    政府低價征地,使農(nóng)民的利益蒙受了巨大的損失,農(nóng)民的地,一經(jīng)政府的手,便十倍幾十倍地增值,政府發(fā)賣地之財,農(nóng)民遭失地之災(zāi),公平嗎?政府用農(nóng)民的地來搞房地產(chǎn)開發(fā)賺錢,是為了“公共的利益的需要”嗎?若不是,又憑什么動用公權(quán)力來征地?

    說“政府損失大量的稅收、以及土地出讓金”稅收應(yīng)該按規(guī)定補(bǔ)繳,而土地出讓金本身便是不義之財。

    說“開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的各方在火爆的銷售中賺到了大把的利潤”;又讓人貽笑大方了。如此便宜的小產(chǎn)權(quán)房還能“賺到了大把的利潤”,那么,就不怕聽話的人反問一句:您的商品房又賺了多少?

    五問:城鎮(zhèn)居民為什么不能在農(nóng)村購置宅基地

    有人說,小產(chǎn)權(quán)房入市不合法,是因為它違犯了“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定。

    中國城市的居民憑什么不能選擇定居農(nóng)村?這不是在以法律的形式,明確禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村定居嗎?這不是在以法律的形式,加深加固中國農(nóng)村和城市之間的二元結(jié)構(gòu)嗎?這不是在以法律的形式,加深加固中國農(nóng)村和城市之間,本來便已經(jīng)太高太深的城墻城壕嗎?這不是在以法律的形式,剝奪公民的自由遷徙權(quán)嗎?

    現(xiàn)在農(nóng)村人可以進(jìn)城,并在城市落戶,買房定居,而城鎮(zhèn)居民卻不能到農(nóng)村落戶,買房定居,這對于城鎮(zhèn)居民是否公平,是否是一種歧視。

    顯然,它違背了《憲法》所規(guī)定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的精神,它侵犯公民在中華人民共和國境內(nèi)的自由遷徙權(quán)。這一規(guī)定的謬誤,竟嚴(yán)重如斯。

    六問:國外為什么沒有小產(chǎn)權(quán)房

    改革開放三十多年以來,中國人逐漸形成了一個好習(xí)慣。那就是如果對哪件事有了疑問,便看看人家外國人是怎么處理這件事的,特別是市場經(jīng)濟(jì)程度較高、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的、成熟的國家,是怎么處理這件事的。

    說這是一個好習(xí)慣,是因為這里蘊(yùn)涵著一個樸素的道理:它山之石,可以攻玉。

    于是,人們便自然而然地將目光轉(zhuǎn)向國外,想知道同樣有著城市化要求、同樣在經(jīng)歷著或已經(jīng)歷過城市化過程的發(fā)達(dá)國家或發(fā)展中國家,是怎么處理小產(chǎn)權(quán)房這件事的。

    可巡視的結(jié)果是:國外根本就沒有小產(chǎn)權(quán)房問題。

    如果你就此詢問一位藍(lán)眼睛黃頭發(fā)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,他們會一臉的茫然,會反問你,什么叫小產(chǎn)權(quán)房呀?你得費(fèi)好大勁解說,說得口干舌燥,他們還是沒聽懂。

    小產(chǎn)權(quán)房問題是一個中國獨有的,充滿了中國特色的中國式的問題。

    在國外,大多數(shù)國家的土地是私有的,或是分作國有與私有的,個別國家或地區(qū)是國有的,唯獨中國,土地分成國有的和農(nóng)民集體所有的。

    如此獨特的土地制度制造了中國社會的二元結(jié)構(gòu),制造了新中國成立以來半個多世紀(jì)的中國式的三農(nóng)問題,中國農(nóng)村的貧困問題,已經(jīng)嚴(yán)重到非解決不可的時候。因為它嚴(yán)重地阻礙了中國經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的步伐,成了中國經(jīng)濟(jì)的瓶頸。

    盡管年年中共中央的頭號文件都是農(nóng)業(yè)問題,可農(nóng)業(yè)問題還是會年復(fù)一年地成為中國的頭號問題。

    這是因為我們始終不敢觸動中國的土地制度。建國五十多年來,中國的變化滄海桑田,可中國的土地制度紋絲不動。

    現(xiàn)在,小產(chǎn)權(quán)房問題又一次碰上了這個問題。小產(chǎn)權(quán)房問題說到底,是農(nóng)村的土地能不能合法地進(jìn)入房地產(chǎn)市場的問題。

    七問:為什么不允許小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入房市

    說白了,不允許小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入房市,是因為小產(chǎn)權(quán)房的售價明顯低于市場價。小產(chǎn)權(quán)房的入市,會顛覆中國房地產(chǎn)市場的價格體系。所以,它才會被地方政府和房地產(chǎn)商們?nèi)绱藬骋暋?/p>

    沒錯,小產(chǎn)權(quán)房入市的確會顛覆中國房地產(chǎn)市場的價格體系,會顛覆中國房地產(chǎn)市場的正常秩序。可問題是中國房地產(chǎn)市場的秩序正常嗎?

    小產(chǎn)權(quán)房“侵害了”地方政府對土地買賣的專營權(quán)。

    農(nóng)民的土地就沒有成本嗎?

    土地對農(nóng)民意味著什么?土地,那是農(nóng)民的命哪。農(nóng)民最難割舍的,農(nóng)民最不愿意賣的,便是土地哪?!白约业耐恋亍笨刹皇亲约业乩锏木虏?,割了一茬還會再長出一茬來。“自家的土地”只能賣一次,這一次賣了,便永遠(yuǎn)地沒有了。

    對于農(nóng)民來說,建設(shè)和買賣“村證房”是樁一錘子的買賣,是樁今生今世永遠(yuǎn)不可能再有第二次的買賣。那是剖宮產(chǎn),是連子宮都被切除了的剖宮產(chǎn)。我們的法律就不能依據(jù)法理的“善良原則”,而網(wǎng)開一面嗎?

    八問:“小產(chǎn)權(quán)房”如何合法化

    其實,解決的辦法很簡單,《城市房地產(chǎn)管理法》中已有現(xiàn)成的辦法。

    即:對“城市規(guī)劃區(qū)”內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳土地出讓金。而國家征用農(nóng)村集體土地的出讓金是非常低廉的,即征地補(bǔ)償費(fèi),(并非市內(nèi)土地的掛牌價),所以,一平方頂多幾百元,這樣“小產(chǎn)權(quán)”房仍非常之便宜。

    而城市規(guī)劃區(qū)外的“小產(chǎn)權(quán)”房,連土地出讓金都不必補(bǔ)繳。便可發(fā)給產(chǎn)權(quán)證。讓“小產(chǎn)權(quán)”房變成“大產(chǎn)權(quán)”房。

    什么是“城市規(guī)劃區(qū)”?該法并未給出定義。我們只好按“城市規(guī)劃局轄區(qū)”來理解吧。若不妥,請權(quán)威機(jī)關(guān)作權(quán)威解釋。

    還有,由政府收購“小產(chǎn)權(quán)”房,用于“保障房”,“公租房”,不也是一條很好的出路嗎?

    不要以為這是對“小產(chǎn)權(quán)”房既成事實的無奈之舉,“小產(chǎn)權(quán)”房是構(gòu)建房地產(chǎn)市場的多極化的一枚棋子,是打破高度壟斷的房地產(chǎn)市場的一個有效缺口。

    九問:小產(chǎn)權(quán)房合法化會給中國帶來什么

    中國需要多極化的房地產(chǎn)市場,中國的房地產(chǎn)市場原本就不該是大一統(tǒng)的。這就像大海,深水魚、淺水魚、中海魚,各得其所,各行其道。

    這又像今天的世界格局,只有在多極化的格局中,才有世界的和平、繁榮和進(jìn)步。

    別把小產(chǎn)權(quán)房不當(dāng)回事兒,別放過這個大話題,對小產(chǎn)權(quán)房的討論涉及中國的土地制度,涉及中國的三農(nóng)問題,涉及中國房地產(chǎn)市場的制度設(shè)計。

    “小產(chǎn)權(quán)”房的合法化將會為徹底解決中國的“三農(nóng)問題”打開一條新路?!靶‘a(chǎn)權(quán)”房的合法化毫無疑義將會平抑中國畸高的房價?!靶‘a(chǎn)權(quán)”房的合法化將會給貧窮的農(nóng)村打開一條發(fā)財致富的高速公路,難道這不是我們多年來所夢寐以求嗎?

    從這個意義上說,“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化將給中國帶來的變化,可以用“劃時代的”、“里程碑式的”等最夸張的形容詞來形容。

    十問:該不該給“小產(chǎn)權(quán)房”私生子上戶口

    嚴(yán)格審查城中村農(nóng)民建房售房的所有環(huán)節(jié),未見什么不合法之處?!胺ㄋ唤?,即為合法”?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”在手續(xù)上也許有些欠缺之處,應(yīng)該允許他們補(bǔ)辦,并繳納該繳納的稅費(fèi)。在這件事上,“堵”莫如“導(dǎo)”。正如深圳所作的那樣。

    2009年6月10日,國土資源部針對深圳的小產(chǎn)權(quán)房新政,緊急發(fā)表的聲明中說,深圳市人大作出的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,處理的是國有土地上的違法建筑,這與其他地區(qū)在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)的,向社會公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)的區(qū)別。有關(guān)媒體報道深圳將發(fā)首個“小產(chǎn)權(quán)房”準(zhǔn)生證,是對《決定》的誤解。

    深圳市人大出臺《決定》,一攬子解決深圳市歷史遺留的土地利用中的違法違規(guī)問題,符合深圳市發(fā)展實際,國土資源部應(yīng)予支持。深圳市依法妥善處理歷史遺留的各類違法用地問題,對全國其他地區(qū)解決城鄉(xiāng)違法建筑,也具有一定的借鑒意義。

    無論事態(tài)會如何發(fā)展,“小產(chǎn)權(quán)房”不但會大量存在,還會越建越多,昂貴的房價會為“小產(chǎn)權(quán)房”帶來無限商機(jī),現(xiàn)在,許多房地產(chǎn)的加盟已使“小產(chǎn)權(quán)房”如虎添翼,登堂入室。無視“小產(chǎn)權(quán)房”的存在,會讓我們犯下一個絕大的錯誤。

    而且“小產(chǎn)權(quán)房”的確會對構(gòu)建和諧社會,平抑房價,實現(xiàn)“居者有其屋”,作出貢獻(xiàn)。

    編輯:靳偉華 jinweihua1014@sohu.com

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