中國土地市場化程度的時空差異特征研究

許 實，王慶日，譚永忠，余倩倩

（1.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇南京210095；2.中國土地勘測規(guī)劃院，北京100035；3.浙江大學(xué)土地資源管理系，浙江杭州310030）

1 前言

土地資源作為基本生產(chǎn)要素和稀缺資源，其高效配置是關(guān)系社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要方面。土地市場化作為中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，在整個市場體系中的地位越來越重要。因此，分析揭示土地市場發(fā)展程度及其規(guī)律，對于提高中國土地資源市場化配置程度具有十分重要的指導(dǎo)作用。

在已有關(guān)于土地市場化程度的研究中，不同的學(xué)者采用了不同的評價指標(biāo)體系進(jìn)行研究。曲福田等研究了土地市場化程度對農(nóng)地非農(nóng)化的影響[1]。按照其測算土地市場化程度的方法和思路，王青等將其應(yīng)用到中國各省區(qū)1999—2003年土地市場化程度測算中，并通過計算歷年各省區(qū)間土地市場化程度的變異系數(shù)，揭示了區(qū)域土地市場化發(fā)展差異的變化趨勢[2]。吳郁玲等從開發(fā)區(qū)土地出讓市場化率、開發(fā)區(qū)政府的干預(yù)程度、開發(fā)區(qū)土地供求均衡度、開發(fā)區(qū)土地價格敏感度與開發(fā)區(qū)土地市場競爭度5個方面構(gòu)建了評價指標(biāo)體系，測算了江蘇省開發(fā)區(qū)土地市場發(fā)育程度[3]。張琦對中國土地市場化區(qū)域差異的研究[4]、張秋愛對上海土地市場化程度的考察[5]和李莉等對四川省簡陽市土地市場化程度的研究[6]，則都采用了綜合指標(biāo)評價方法。

從土地市場化測度的模型和方法分析，譚丹等測算了1992—2005年中國的土地市場化發(fā)育程度，進(jìn)而采用多元線性回歸模型分析了土地市場化程度的影響因素[7]。唐鵬等測算了中國省級地區(qū)1999—2007年的土地市場化程度，并利用聚類分析方法考察了地區(qū)差異[8]。在測算中國土地出讓市場化程度中，姜琳則采用了DEA—CCR模型，結(jié)果表明北京、四川、海南和寧夏4個省級地區(qū)是相對有效的，且東、中、西部土地出讓市場化程度不存在顯著的差異性[9]。鄭信偉等以鄭州市為例，采用特爾斐法和層次分析法對鄭州市土地市場化程度進(jìn)行定量化評價，結(jié)果表明鄭州市土地市場化程度略顯偏低[10]。宋鴻等人采用空間自相關(guān)性方法測算中國土地市場化，結(jié)果表明中國大陸省區(qū)的土地市場化程度呈現(xiàn)出以聚集為特征的空間格局[11]。

土地市場化程度的測度是一個復(fù)雜的過程，測算方法的科學(xué)與合理是關(guān)鍵。從已有成果來看，主要有三個方面需要進(jìn)一步完善或改進(jìn)：一是已有研究在計算土地市場化程度時，大多采用土地交易地塊數(shù)量，而沒有考慮地塊面積的規(guī)模大小，事實上，在土地實際交易中，交易地塊面積大小不一，忽略其大小，勢必會影響土地市場化程度的計算結(jié)果；二是已有成果僅研究全國或區(qū)域所有土地利用類型的市場化程度，未分析不同土地利用類型的市場化程度，而實際上，不同土地利用類型之間，如工業(yè)用地和住宅用地之間，其市場化程度差異較大；三是已有研究在測算土地市場化程度時，大多將土地一級、二級市場混合在一起計算，土地一級市場更多是政府壟斷行為，計劃與市場配置方式并行，而土地二級市場是土地使用者之間的自由交易，相對接近于完全的市場化機(jī)制，影響土地市場化程度的主要是一級市場的市場化程度，如果將二者混合在一起計算，可能會掩蓋土地市場化程度的真實性?；诖?，本文在已有研究成果基礎(chǔ)上，試圖在這三個方面有所改進(jìn)。

2 研究方法和數(shù)據(jù)來源

2.1 研究方法

經(jīng)過20多年的改革，當(dāng)前中國的土地市場具有“三級層次結(jié)構(gòu)”特征，包括農(nóng)地征購市場、土地一級市場、土地二級市場。其中，一級市場屬于土地使用權(quán)出讓市場，是土地使用者與土地所有者之間的關(guān)系，包括國有土地的劃撥、招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓和土地租賃等方式；二級市場是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，主要包括土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，體現(xiàn)的是土地使用者之間的關(guān)系；而農(nóng)地征購屬于政府行為。因此，本文認(rèn)為土地二級市場近乎完全競爭市場，影響土地市場化程度的主要是一級市場的市場化程度?；趯χ袊恋厥袌鼋Y(jié)構(gòu)的分析，并參閱已有研究成果[2,7]，得出土地市場化程度測算模型為：

式1中，LM為土地市場化程度，i為國有土地使用權(quán)的出讓方式（i=劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌），Qi和Wi分別為第i種方式國有土地使用權(quán)出讓的標(biāo)準(zhǔn)交易地塊面積及其對應(yīng)的市場化權(quán)重。

2.2 數(shù)據(jù)來源及其標(biāo)準(zhǔn)化處理

本文所用土地市場交易面積和地塊數(shù)據(jù)，來自2004—2010年《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》。

在已有研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，本文綜合考慮交易地塊的數(shù)量和面積，對每種土地交易方式實際交易的地塊面積進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，計算出標(biāo)準(zhǔn)交易地塊數(shù)。首先，根據(jù)某省土地一級市場交易的地塊總面積和地塊數(shù)，計算出該省標(biāo)準(zhǔn)地塊交易的面積，即該省理論上單位地塊數(shù)所完成的土地交易面積。然后，以各年份各省市標(biāo)準(zhǔn)地塊交易面積為基準(zhǔn)，得到每種土地出讓方式的標(biāo)準(zhǔn)交易地塊數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)交易地塊數(shù)綜合考慮了交易數(shù)量和交易面積，可以更為客觀、科學(xué)地反映土地市場化程度的實際狀況。具體方法如下：

式2、3中，E為標(biāo)準(zhǔn)交易地塊面積；M為某省土地交易總面積；N為某省土地市場總交易地塊數(shù)；Qi為第i種方式的標(biāo)準(zhǔn)交易地塊數(shù)；Mi為某省第i種方式的土地交易面積，其中i表示劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等土地交易方式。

2.3 權(quán)重的確定

本文土地市場化權(quán)重的確定主要參考了李永樂[12]的研究方法：因子權(quán)重的確定主要依據(jù)其出讓價格和與正常市場交易價格的相對值來確定。根據(jù)2002—2009年全國土地市場交易情況，以各交易方式單位地價相對值確定權(quán)重。具體來說，把拍賣價格看成是完全市場化交易下的正常交易價格，其權(quán)重確定為1，協(xié)議、招標(biāo)、掛牌的平均單位地價相對于拍賣價格的比重，則為其權(quán)重。具體考慮劃撥是一種典型的土地資源計劃配置方式，且基本為無償獲取，在評價土地市場化程度時，定義其市場化權(quán)重為0。通過計算可得，協(xié)議、招標(biāo)、掛牌的平均單位地價約為拍賣單位地價的22%、84%、71%，因此，本文定義協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、掛牌出讓的市場化權(quán)重分別為0.2，0.8，0.7。

3 中國土地市場化程度的評價結(jié)果

根據(jù)前面的計算方法，本文分別測算了2003—2009年全國各省級區(qū)域以及東部、中部、西部和東北4個地區(qū)的土地市場化程度值及其平均值（表1）①東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆；東北地區(qū)包括遼寧、吉林和黑龍江。。

由于商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地（含普通商品房用地）的用地性質(zhì)不同，這些用地類型之間的土地市場化程度表現(xiàn)出較大的差異，本文分別測算了這些用地類型2003—2008年（2009年缺少分類數(shù)據(jù)）的土地市場化程度值及其平均值（表2）。

4 中國土地市場化進(jìn)程的時空特征分析

4.1 中國土地市場化進(jìn)程的時序特征分析

2003—2009年全國土地市場化程度表現(xiàn)出明顯的上升趨勢，2009年達(dá)到44.85%，比2003年上升了17.73%，平均每年上升了約3%。

表1 2003—2009年全國及各地區(qū)土地市場化程度值 單位：%Tab.1 The level of land marketization in China from 2003 to 2009unit:%

（1）從4大區(qū)域分析，土地市場化程度都呈現(xiàn)出不同幅度的上升態(tài)勢，且東部地區(qū)上升最快（圖1）。2003—2009年東部地區(qū)的土地市場化程度上升幅度最大，2009年比2003年上升了20.26%，平均每年上升3.38%，且除了2004年比2003年有較大幅度的下降以外，其他年份均表現(xiàn)出持續(xù)上升態(tài)勢。除東部地區(qū)外的其他三個地區(qū)，盡管上升幅度均低于全國平均水平，但都有較大幅度的上升，最低的東北地區(qū)也上升了15.08%，平均每年上升了2.51%。2003—2009年中部地區(qū)和西部地區(qū)的土地市場化程度均表現(xiàn)出持續(xù)上升態(tài)勢，但東北地區(qū)的波動幅度較大。

表2 2003—2008年各用地類型土地市場化程度值 單位：%Tab.2 The level of different types of land marketization from 2003 to 2008unit:%

圖1 2003—2009年中國及4大區(qū)土地市場化進(jìn)程Fig.1 China’s land marketization from 2003 to 2009

（2）從省級層面分析，全國約有2/3的省市區(qū)土地市場化程度表現(xiàn)出上升的趨勢，但省區(qū)之間的差異在逐步縮小。2003—2009年上海、福建、海南、山西、江西、重慶、貴州、西藏、青海、寧夏、吉林11個省份的土地市場化程度均有不同程度的降低，約占全國省份數(shù)量的三分之一，幾乎一半分布在西部地區(qū)。其他省份的土地市場化程度都出現(xiàn)上升態(tài)勢，上升幅度超過25%的省份有7個，分別是浙江、山東、安徽、湖北、廣西、陜西、新疆，除東北地區(qū)外，其他三個地區(qū)都有分布。

為了更深入地了解區(qū)域土地市場化發(fā)展差異的變化趨勢,本文進(jìn)一步測算了2003—2009年各省區(qū)間土地市場化程度的變異系數(shù)。該變異系數(shù)是各省區(qū)土地市場化程度的標(biāo)準(zhǔn)差與平均值的比值。通過計算得知，2003—2009年中國省區(qū)間土地市場化發(fā)展的變異系數(shù)依次為：0.288、0.263、0.248、0.231、0.217、0.205、0.203?？梢?，2003—2009年中國土地市場化發(fā)展的省區(qū)之間的差異正在逐步縮小。

（3）從主要用地類型的土地市場化進(jìn)程看，2003—2008年土地市場化程度都有較大幅度的上升（圖2）。商服用地和住宅用地雖然上升幅度相對較小，但表現(xiàn)出平穩(wěn)上升趨勢，2003—2008年分別上升了26.35%和25.62%，年均分別上升5.27%和5.12%。住宅用地中的普通商品房用地的土地市場化程度上升幅度較大，2003—2008年

幾乎上升了30%，年均上升了近6%，這主要是由于2005年上升幅度很大，上升了近14%，其他年份都表現(xiàn)為逐年平穩(wěn)上升趨勢。土地市場化程度上升幅度最大的是工礦倉儲用地，2003—2008年上升幅度超過了60%，年均上升幅度超過12%。2003—2006年工礦倉儲用地的市場化程度一直在21%左右徘徊，2006年后快速上升，2007年達(dá)到39.43%，比2006年上升了近18%，2008年更達(dá)到82.17%，是2007年的兩倍多。工礦倉儲用地的市場化程度出現(xiàn)如此大幅度的變化，究其原因，主要是受土地政策的影響相當(dāng)明顯，2006年國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，隨后國土資源部發(fā)布了《國土資源部關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓行為進(jìn)行了規(guī)范，使得以協(xié)議方式出讓的工業(yè)用地數(shù)量和面積大為減少。

圖2 2003—2008年中國主要用地類型的市場化進(jìn)程Fig.2 Marketization process of main land use types from 2003 to 2008

表3 中國各省份土地市場化程度類型劃分Tab.3 The classification of land marketization of each province in China

表4 中國各省份土地市場化程度現(xiàn)狀與變化綜合類型劃分Tab.4 The classification of China's land marketization according to current status and changes

4.2 中國土地市場化進(jìn)程的空間特征分析

中國的土地市場化程度除表現(xiàn)出一定的時序變化特征外，還具有明顯的空間特征。

（1）從4大區(qū)域來看，2009年4大區(qū)域的土地市場化程度存在較大的差異。東部地區(qū)的土地市場化程度最高，西部地區(qū)次之，東北地區(qū)最低。

（2）從各個省份來看，2009年中國各省份之間的土地市場化程度差異仍然顯著。各省份中，土地市場化最高的河北、廣西、新疆等都超過55%，而海南、貴州、青海均低于15%，最低的西藏甚至不到1%。根據(jù)其土地市場化程度的高低，可以分成5個層級。從表3可知，土地市場化程度高或較高的省份有7個，東部地區(qū)分布3個；土地市場化程度低或較低的省份有11個，其中5個分布在西部地區(qū)，這表明中國的土地市場化程度總體上表現(xiàn)出東高西低的態(tài)勢，這與中國市場經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)育程度基本吻合。

（3）從土地市場化綜合類型劃分看，各省份土地市場化程度與變化幅度基本一致，且在地域上較為分散。綜合考慮中國各省份2009年的土地市場化程度現(xiàn)狀及其2003—2009年的發(fā)展變化，可將全國31個省份分為7種類型。從表4可知，中國土地市場化程度高水平、高增長與低水平、負(fù)增長的省份并存。土地市場化程度低或較低，且發(fā)展變化幅度出現(xiàn)較高或高負(fù)增長的省份主要有山西、上海、江西、青海、海南、貴州、西藏，其在地域上的分布較為分散。土地市場化程度高或較高，且發(fā)展變化幅度也高的省份主要有河北、廣西、新疆、浙江、山東、云南、遼寧，其在地域上的分布也并不集中。

5 結(jié)論和啟示

5.1 結(jié)論

本文系統(tǒng)評價了2003—2009年中國及各個省域的土地市場化進(jìn)程，并進(jìn)一步分析了這些年中國土地市場化進(jìn)程的時空變化特征。從研究的結(jié)果來看，無論是在時序變化方面，還是在空間布局方面，中國的土地市場化進(jìn)程都呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。

首先，從全國土地市場化程度的變動趨勢來看，經(jīng)過對土地市場多年的培育和發(fā)展，土地市場化程度的總體上升趨勢很明顯。從地區(qū)層面來看，4大區(qū)域的土地市場化程度均有較大幅度的上升，東部地區(qū)不僅市場化程度最高，上升幅度也最大；中部地區(qū)和西部地區(qū)逐年持續(xù)上升；東北地區(qū)在波動中上升。從省級層面來看，全國約有2/3的省份的土地市場化程度都呈上升態(tài)勢；各省區(qū)間土地市場化程度的變異系數(shù)表明，2003—2009年中國土地市場化發(fā)展的區(qū)間差異正在逐步縮小。

其次，2003—2008年主要用地類型的土地市場化程度都有較大幅度的上升。商服用地和住宅用地逐年平穩(wěn)上升，住宅用地中的普通商品房用地的土地市場化程度在2005年出現(xiàn)較大幅度的上升。工礦倉儲用地的市場化程度受土地政策的影響明顯，在2007年和2008年出現(xiàn)了兩次大規(guī)模的上升。

第三，中國的土地市場化程度具有明顯的空間特征。2009年4大區(qū)域的土地市場化程度存在較大的差異，東部地區(qū)最高，且顯著高于其他地區(qū)，西部地區(qū)次之，東北地區(qū)最低。從各個省份來看，2009年中國各省份之間的土地市場化程度差異顯著，總體上表現(xiàn)出東高西低的態(tài)勢，且高水平、高增長的省份與低水平、負(fù)增長的省份并存，但在地域上的分布較為分散。

5.2 啟示

（1）作為優(yōu)化土地資源配置的重要手段之一，土地市場的快速發(fā)展不僅有利于提高土地利用效率，也有助于促進(jìn)整個區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。盡管土地一級市場的完全市場化可能帶來土地市場的過度競爭等諸多問題，但在當(dāng)前全國平均土地市場化程度不足45%，東部地區(qū)亦僅為48%的背景下，近期仍然應(yīng)該通過深化土地市場制度及其相關(guān)配套制度的改革，進(jìn)一步提高全國土地市場的總體市場化水平。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)加快中西部地區(qū)和東北地區(qū)的土地市場化進(jìn)程，同時，重點關(guān)注2003—2009年期間土地市場化程度均有不同程度降低的11個省份，深入探索其降低的原因，促進(jìn)這些地區(qū)和省份提高土地市場化程度，從而提高全國土地市場化的整體水平。

（2）不斷創(chuàng)新土地市場管理政策。研究表明，土地政策創(chuàng)新對于提高土地資源的市場化配置程度具有重要作用。2006年對工業(yè)用地出讓行為的規(guī)范，極大地提高了工礦倉儲用地的市場化程度，直接導(dǎo)致2007年和2008年工業(yè)用地的市場化水平出現(xiàn)兩次大規(guī)模的上升，并有利于促進(jìn)工業(yè)用地的集約利用。商服用地和住宅用地的市場化程度盡管已經(jīng)達(dá)到了較高的水平，但是，如果進(jìn)一步加強(qiáng)制度和政策創(chuàng)新，也都還存在一定的上升到空間。

（3）中國各省份之間的土地市場化程度表現(xiàn)出高水平、高增長的省份與低水平、負(fù)增長的省份并存的局面，這一定程度上說明這些省份土地市場化水平及其變化，都已經(jīng)存在定勢和慣性，特別是較低水平或低水平、較高負(fù)增長或高負(fù)增長的省份，如海南、貴州、山西、上海、江西、青海等，可能陷入了一個惡性循環(huán)的怪圈，需要加以重點關(guān)注，探究其土地市場化水平出現(xiàn)負(fù)增長的真正原因。對于較低水平、負(fù)增長的省份，如福建、重慶、吉林等的土地市場化情況，亦需加以關(guān)注。

（References）：

［1］曲福田，馮淑怡，諸培新，等.制度安排、價格機(jī)制與農(nóng)地非農(nóng)化研究［J］.經(jīng)濟(jì)學(xué)，2004，4（1）：229-248.

［2］王青，陳志剛，葉依廣，等.中國土地市場化進(jìn)程的時空特征分析［J］.資源科學(xué)，2007，29（1）：43.

［3］吳郁玲，曲福田，金晶.中國開發(fā)區(qū)土地市場化發(fā)育程度研究——以江蘇省為例［J］.中國土地科學(xué)，2008，22（1）：48-54.

［4］張琦.我國土地市場化的區(qū)域差異比較［J］.改革，2006，（10）：59-64.

［5］張秋愛.我國土地市場化程度考察［J］.合作經(jīng)濟(jì)與科技，2008，（5）：14-15.

［6］李莉，張文秀，鄭華偉.城市土地市場化程度研究——以四川省簡陽市為例［J］.價格理論與實踐，2009，（11）：37-38.

［7］譚丹，黃賢金，陳志剛，等.中國土地市場化程度及其影響因素分析［J］.城市問題，2008，（1）：14-18.

［8］唐鵬，李建強(qiáng)，肖軍.土地市場化程度的地區(qū)差異分析［J］.資源與產(chǎn)業(yè)，2010，（6）：161.

［9］姜琳.我國各地土地出讓市場化程度評估［J］.經(jīng)濟(jì)與管理研究，2009，（6）：94-99.

［10］鄭信偉，路婕，樊雷，等.省會城市土地市場化程度評價的實證研究——以鄭州市為例［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008，（15）：6546-6547.

［11］宋鴻，陳曉玲.中國土地市場化進(jìn)程的空間自相關(guān)分析［J］.華東師范大學(xué)學(xué)報，2008，（1）：132-135.

［12］李永樂，吳群.土地市場發(fā)育與農(nóng)地非農(nóng)化——基于省際面板數(shù)據(jù)的估計與測算［J］.中國土地科學(xué)，2009，（11）：45-49.