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    土地金融價值評估分析

    2012-10-21 06:26:14廖年生
    統(tǒng)計與決策 2012年4期
    關(guān)鍵詞:估價修正土地

    廖年生

    (華宸信托有限責任公司,北京 100033)

    1 土地金融價值評估的原則及主要影響因素

    1.1 土地金融價值評估的原則

    土地金融價值評估是出于資金融通目的的不動產(chǎn)價值評估,其原則不僅要符合評估執(zhí)業(yè)原則,而且要遵循金融行業(yè)的基本原則。土地金融估價應(yīng)遵循的基本原則有:審慎原則、可變現(xiàn)原則、合法性原則、獨立客觀公正原則。遵循審慎原則,是指土地金融估價過程中保持謹慎態(tài)度,在估價方法選取、市場參照標準、預期收益判斷等實際操作時,執(zhí)行評估規(guī)范中對估值最具確定性的標準和參數(shù)。遵循可變現(xiàn)原則,是指土地金融估價應(yīng)以估價對象在融資期限內(nèi)通過拍賣、轉(zhuǎn)讓等方式得到現(xiàn)金的保守數(shù)值為依據(jù)。

    遵循合法性原則,是指土地金融估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價,估價程序合法。金融估值除了遵守評估行業(yè)一般法規(guī)外,還得遵守金融法規(guī),如《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等。

    遵循獨立客觀公正原則,是指土地金融估價機構(gòu)及評估人員在評估過程中保持高度的獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)規(guī)范,嚴禁按融資方利益索求進行估價。

    1.2 影響土地金融價值的主要因素

    土地金融價值的主要影響因素包括估價對象的地理位置、所在區(qū)域土地市場的活躍程度、宗地法律屬性、房地產(chǎn)市場趨勢等。

    地理位置,指估價對象在城鎮(zhèn)中的具體地理位置,包含影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度與經(jīng)濟狀況、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、及影響土地使用的其它條件等。地理位置是土地金融價值的內(nèi)在決定因素。

    所在區(qū)域土地市場的成熟度,指估價對象所在區(qū)域內(nèi)類似土地交易市場條件成熟狀況。在宗地范圍附近存在眾多現(xiàn)實的交易量,或潛在的土地需求旺盛,宗地未來變現(xiàn)的條件成熟。

    宗地法律屬性,指估價對象的土地使用權(quán)性質(zhì)、土地權(quán)屬、用地規(guī)劃、出讓條件等影響債權(quán)實現(xiàn)的法律因素。若有《擔保法》第三十七條規(guī)定的不得抵押的財產(chǎn),結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》,判斷評估條件。

    房地產(chǎn)市場趨勢,指在融資期限內(nèi),估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場所處的行業(yè)周期階段,及可預見的未來的價格與成交量的走勢。房地產(chǎn)市場直接影響土地需求,房地產(chǎn)市場存在周期性波動,根據(jù)國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)價格不可能永遠上漲,尤其房地產(chǎn)異化成金融投資后,存在較大市場風險,影響抵押物的價值和變現(xiàn)能力。

    2 土地金融價值評估方法及應(yīng)用

    2.1 現(xiàn)有評估方法的比較與修正

    土地金融價值評估屬于特殊目的的評估,不能脫離現(xiàn)有的評估體系,但又要體現(xiàn)金融點特殊要求,可以參考《建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006]8號),對國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與財政部《資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)》等國內(nèi)評估機構(gòu)進行土地評估的主要依據(jù)中的傳統(tǒng)評估方法加以比較和修正。

    2.1.1 市場比較法

    (1)基本公式:V=VB×A×B×D×E式中:V為待估宗地價格;VB為比較實例價格;A為待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù);B為待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù);D為待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);E為待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)。

    (2)適應(yīng)范圍。地產(chǎn)市場發(fā)達,有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。直接用于評估土地的價格或價值,或用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

    (3)運用要點。收集足夠的交易實例,且實例在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似;成交日期與評估基準日接近;交易類型與評估目的吻合;成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。進行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。

    (4)金融價值修正。市場比較法關(guān)鍵在于對可比實例成交價格的合理性判斷,選取合適的比較案例是其難點,比較因素的主觀性和數(shù)據(jù)質(zhì)量直接影響和決定著市場比較法估價的最終結(jié)果。

    不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例;關(guān)注受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的特殊交易價格。

    2.1.2 收益(還原)法

    (1)基本公式:若土地收益為無限年期:V=a/r

    式中:V為土地收益價格;a為土地純收益(或地租);r為土地還原利率。

    若土地收益為有限年期:V=(a/r)[1-1/(1+r)n]

    式中:V、a、r含義同前;n為未來土地使用年期。

    (2)適應(yīng)范圍。有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。

    (3)運用要點。不動產(chǎn)應(yīng)當具有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益;未來收益及風險能夠較準確地預測與量化;未來收益應(yīng)當是不動產(chǎn)本身帶來的有形和無形收益。合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。

    (4)金融價值修正。運用收益還原法估價時,除了關(guān)注收益價格是否公平,評估值對資本化率的變動很敏感,且遠遠大于對純收益變動的敏感程度。單純以銀行平均利息率、房地產(chǎn)抵押貸款利率、投資年利率、復合利率、產(chǎn)業(yè)平均獲利率、經(jīng)濟增長率房地產(chǎn)租售比率等經(jīng)濟指標作為資本化率,較難客觀地評估出房地產(chǎn)價格。

    不高估收入或者低估運營費用,不低選報酬率或者資本化率。

    2.1.3 成本(逼近)法

    (1)基本公式:V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3

    式中:V為土地價格;Ea為土地取得費;Ed為土地開發(fā)費;T為稅費;R1為利息;R2為利潤;R3為土地增值;VE為土地成本價格。

    (2)適應(yīng)范圍。新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地價格評估。

    (3)運用要點。重置成本采用客觀的更新重置成本;不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算;合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年限;全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。

    (4)金融價值修正。成本法中,潛藏房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的假設(shè),忽略了經(jīng)濟折舊的扣除。不高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤,不低估折舊。

    2.1.4 假設(shè)開發(fā)法/剩余法

    (1)基本公式:V=A-B-C

    式中:V為待估土地價格;A為開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值;B為整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;C為開發(fā)商合理利潤。

    (2)適應(yīng)范圍。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。

    (3)運用要點。具有開發(fā)和再開發(fā)潛力,且開發(fā)完成后狀況所對應(yīng)的價值可以合理確定;滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。

    (4)金融價值修正。假設(shè)開發(fā)法隱含了土地價值最高最佳運用原則,沒有考慮實際達到最佳開發(fā)狀態(tài)的可操作性和各環(huán)節(jié)的風險。

    不高估開發(fā)后的價值,不低估成本、稅費和利潤,對關(guān)鍵環(huán)節(jié)風險因素用概率加以調(diào)整。

    2.1.5 基準地價(系數(shù))修正法

    式中:V為土地價格;V1b為某一用途土地在某一土地級上的基準地價;∑Ki為宗地地價修正系數(shù);Kj為估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)。

    (2)適應(yīng)范圍。基準地價數(shù)據(jù)公布、更新及時的區(qū)域,影響因素能明確定量的土地估價。

    (3)運用要點。根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異,合理確定調(diào)整內(nèi)容。土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致時,調(diào)整交易日期、區(qū)域因素、個別因素、使用年期和開發(fā)程度等。

    (4)金融價值修正?;鶞实貎r體系中,出讓地、劃撥地、集體土地的基準地價信息是靜態(tài)的,其更新周期甚至于長于地價變化周期,缺少地價動態(tài)監(jiān)測,不能隨時分權(quán)利、分用途、分區(qū)域測算地價變化,及時更新地價信息。

    謹慎選擇參照地價和修正系數(shù),充分估計處置風險。

    2.2 傳統(tǒng)評估報告的合理使用

    如果金融活動中只能依據(jù)現(xiàn)有的評估報告迅速做出價值判斷,則需要合理使用土地評估報告。

    2.2.1 審閱報告基本要素

    (1)評估機構(gòu)。評估機構(gòu)是評估報告質(zhì)量的首要因素。對評估機構(gòu)關(guān)注點包括機構(gòu)所屬部門、資質(zhì)、與融資方的利益關(guān)系、業(yè)績記錄等方面。歸屬不同的主管部門(國土、住建、財政)的評估機構(gòu),對應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)則、評估標準和參數(shù)系統(tǒng)有所差別,評估報告使用人需具備相關(guān)背景知識才能正確使用。評估機構(gòu)的資質(zhì)應(yīng)符合金融機構(gòu)的風險控制要求,最好是金融機構(gòu)指定或其合格評估機構(gòu)名單庫成員,評估師應(yīng)具備金融專業(yè)知識和房地產(chǎn)市場分析能力。評估機構(gòu)、評估人員應(yīng)不存在不良執(zhí)業(yè)紀錄,與融資方不能有利害關(guān)系。

    作為一種新媒體,微博本身并沒有好壞之分,關(guān)鍵要看使用者如何對待它。只有官員合理利用微博,使其具有較強的公信力,才能更好地發(fā)揮微博的作用。而官員微博公信力的提高,需要官員自身和社會各界長期理智地對待微博。提升官員微博公信力的策略主要包括以下幾個方面:

    (2)評估目的。土地金融估價目的,應(yīng)當為確定土地抵押融資額度及風險保障程度提供參考依據(jù)而評估土地金融價值。金融評估基本作用在于保護債權(quán)方/投資方利益,防范金融風險,維護經(jīng)濟金融秩序。

    (3)有效期及評估時點。評估報告應(yīng)該在有效期內(nèi)使用,注意現(xiàn)場勘查時點、報告完成時點及市場數(shù)據(jù)時點的差別。

    (4)評估方法及參數(shù)選取。價值評估是在一系列假設(shè)基礎(chǔ)上,選擇恰當?shù)膮?shù),使用合理的評估方法后得出。評估報告不得濫用假設(shè)和限制條件,重點關(guān)注對估價結(jié)果有重大影響的因素及可能產(chǎn)生的影響。甄別評估報告中使用的估價依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息,判斷估價結(jié)果的準確性與合理性。土地金融價值評估宜選用市場比較法、基準地價修正法;成本法適用于城市核心地段易于變現(xiàn)但缺少可比市場數(shù)據(jù),僅考慮在現(xiàn)有制度條件下重新購置可比地塊所需的成本;收益法和假設(shè)開發(fā)法所需的假設(shè)條件過多,存在較多不確定性,盡量避免使用。

    2.2.2 評估報告估值修正

    土地抵押是金融業(yè)務(wù)風險防范的基本手段,金融機構(gòu)需根據(jù)評估數(shù)據(jù)準確性、土地市場預期、變現(xiàn)能力等因素,對土地評估報告的評估價值做進一步修正。

    通過對評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)能力、評估方法與參數(shù)的選擇、數(shù)據(jù)信息處理質(zhì)量等方面的綜合判斷,確定評估報告數(shù)據(jù)的準確性和可靠程度。分析在融資期限內(nèi),隨著時間推移,土地市場及估價對象狀況的變化趨勢,對評估價值可能產(chǎn)生的影響,尤其關(guān)注土地抵押價值未來下跌的風險。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性,假定在處置時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度,變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

    評估價值再修正計算公式:

    式中:Vf為土地金融價值;V為評估報告提供的待估宗地價值;P1為評估報告數(shù)據(jù)的準確程度/可信度;P2為土地變現(xiàn)的可能性;P3為土地市場預期不低于評估時點土地市場狀況的概率;Pi為其它修正系數(shù)(i=4-n)。

    說明:P1、P2、P3、Pi取值范圍均在[0,1]之間,其中,數(shù)據(jù)準確性越高,P1越大;P2融資期內(nèi)變現(xiàn)達到評估值的概率,達到或超過者取1;土地市場預期好于評估時點的市場狀況時,P3取1,土地市場預期對抵押物價值起負面作用時,可根據(jù)預期土地市場價格指數(shù)/評估時點土地市場價格指數(shù)取值替代市場變化概率。

    2.2.3 關(guān)注評估報告之外的信息

    評估畢竟不是萬能的,需通過報告之外的信息彌補現(xiàn)有評估的不足。

    土地抵押為金融風險保障措施,屬第二還款來源,金融機構(gòu)在考察土地評估價值之前,尚需對融資主體(含企業(yè)、政府部門、事業(yè)單位、個人等)的資信和還款能力加以甄別,即重視第一還款來源。

    融資項目啟動后,動態(tài)監(jiān)測評估后續(xù)事項,掌握評估價值下降的綜合信息,及時采取其他風險控制措施。

    有條件的金融機構(gòu)可內(nèi)設(shè)評估顧問委員會,聘請機構(gòu)內(nèi)外的有經(jīng)驗的專家協(xié)助土地等抵押物的評估事宜。

    3 結(jié)語

    土地金融價值評估,是從金融專業(yè)視角對土地未來可變現(xiàn)價值做出的審慎判斷,是抵御金融風險的必要防線。在現(xiàn)有條件下,通過對傳統(tǒng)評估方法的適當修正,重視評估報告的正確使用,可以在一定程度上提高土地金融價值評估的客觀性。若從長遠出發(fā),需金融行業(yè)與評估行業(yè)共同努力,系統(tǒng)性解決土地金融價值評估存在的諸多問題。

    [1]國土資源部.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T18508—2001[S].北京:中國標準出版社,2002.

    [2]聶琦波.關(guān)于房地產(chǎn)估價理論中四個矛盾問題的若干分析[J].華中科技大學學報:城市科學版,2003,20(4).

    [3]郎啟貴.房地產(chǎn)估價的因素修正方法研究[J].經(jīng)濟師,2006,(8).

    [4]張國安,程慶輝.基于市場比較法的房地產(chǎn)項目定價研究[J].科技進步與對策,2009,26(21).

    [5]王秀麗,駱漢賓.市場比較法估價中可比案例選擇研究[J].華中科技大學學報:城市科學版,2003,20(4).

    [6]龔水燕,黃秀梅.房地產(chǎn)估價--對收益還原法下資本化率求取方法的探討[J].商業(yè)研究,2003,(19).

    [7]李德仁,黃萌.不動產(chǎn)估價模式研究綜述[J],武漢大學學報:信息科學版,2008,33(7).

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