土地金融價值評估分析

廖年生

（華宸信托有限責任公司，北京 100033）

1 土地金融價值評估的原則及主要影響因素

1.1 土地金融價值評估的原則

土地金融價值評估是出于資金融通目的的不動產(chǎn)價值評估，其原則不僅要符合評估執(zhí)業(yè)原則，而且要遵循金融行業(yè)的基本原則。土地金融估價應(yīng)遵循的基本原則有：審慎原則、可變現(xiàn)原則、合法性原則、獨立客觀公正原則。遵循審慎原則，是指土地金融估價過程中保持謹慎態(tài)度，在估價方法選取、市場參照標準、預期收益判斷等實際操作時，執(zhí)行評估規(guī)范中對估值最具確定性的標準和參數(shù)。遵循可變現(xiàn)原則，是指土地金融估價應(yīng)以估價對象在融資期限內(nèi)通過拍賣、轉(zhuǎn)讓等方式得到現(xiàn)金的保守數(shù)值為依據(jù)。

遵循合法性原則，是指土地金融估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價，估價程序合法。金融估值除了遵守評估行業(yè)一般法規(guī)外，還得遵守金融法規(guī)，如《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等。

遵循獨立客觀公正原則，是指土地金融估價機構(gòu)及評估人員在評估過程中保持高度的獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)規(guī)范，嚴禁按融資方利益索求進行估價。

1.2 影響土地金融價值的主要因素

土地金融價值的主要影響因素包括估價對象的地理位置、所在區(qū)域土地市場的活躍程度、宗地法律屬性、房地產(chǎn)市場趨勢等。

地理位置，指估價對象在城鎮(zhèn)中的具體地理位置，包含影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度與經(jīng)濟狀況、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、及影響土地使用的其它條件等。地理位置是土地金融價值的內(nèi)在決定因素。

所在區(qū)域土地市場的成熟度，指估價對象所在區(qū)域內(nèi)類似土地交易市場條件成熟狀況。在宗地范圍附近存在眾多現(xiàn)實的交易量，或潛在的土地需求旺盛，宗地未來變現(xiàn)的條件成熟。

宗地法律屬性，指估價對象的土地使用權(quán)性質(zhì)、土地權(quán)屬、用地規(guī)劃、出讓條件等影響債權(quán)實現(xiàn)的法律因素。若有《擔保法》第三十七條規(guī)定的不得抵押的財產(chǎn)，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》，判斷評估條件。

房地產(chǎn)市場趨勢，指在融資期限內(nèi)，估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場所處的行業(yè)周期階段，及可預見的未來的價格與成交量的走勢。房地產(chǎn)市場直接影響土地需求，房地產(chǎn)市場存在周期性波動，根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)價格不可能永遠上漲，尤其房地產(chǎn)異化成金融投資后，存在較大市場風險，影響抵押物的價值和變現(xiàn)能力。

2 土地金融價值評估方法及應(yīng)用

2.1 現(xiàn)有評估方法的比較與修正

土地金融價值評估屬于特殊目的的評估，不能脫離現(xiàn)有的評估體系，但又要體現(xiàn)金融點特殊要求，可以參考《建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號），對國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與財政部《資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)》等國內(nèi)評估機構(gòu)進行土地評估的主要依據(jù)中的傳統(tǒng)評估方法加以比較和修正。

2.1.1 市場比較法

（1）基本公式：V＝VB×A×B×D×E式中：V為待估宗地價格；VB為比較實例價格；A為待估宗地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)；B為待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；D為待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E為待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù)。

（2）適應(yīng)范圍。地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。直接用于評估土地的價格或價值，或用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

（3）運用要點。收集足夠的交易實例，且實例在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似；成交日期與評估基準日接近；交易類型與評估目的吻合；成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。進行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。

（4）金融價值修正。市場比較法關(guān)鍵在于對可比實例成交價格的合理性判斷，選取合適的比較案例是其難點,比較因素的主觀性和數(shù)據(jù)質(zhì)量直接影響和決定著市場比較法估價的最終結(jié)果。

不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例；關(guān)注受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的特殊交易價格。

2.1.2 收益（還原）法

（1）基本公式：若土地收益為無限年期：V=a/r

式中：V為土地收益價格；a為土地純收益(或地租)；r為土地還原利率。

若土地收益為有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n]

式中：V、a、r含義同前；n為未來土地使用年期。

（2）適應(yīng)范圍。有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。

（3）運用要點。不動產(chǎn)應(yīng)當具有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；未來收益及風險能夠較準確地預測與量化；未來收益應(yīng)當是不動產(chǎn)本身帶來的有形和無形收益。合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。

（4）金融價值修正。運用收益還原法估價時，除了關(guān)注收益價格是否公平，評估值對資本化率的變動很敏感，且遠遠大于對純收益變動的敏感程度。單純以銀行平均利息率、房地產(chǎn)抵押貸款利率、投資年利率、復合利率、產(chǎn)業(yè)平均獲利率、經(jīng)濟增長率房地產(chǎn)租售比率等經(jīng)濟指標作為資本化率，較難客觀地評估出房地產(chǎn)價格。

不高估收入或者低估運營費用，不低選報酬率或者資本化率。

2.1.3 成本（逼近）法

（1）基本公式：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3

式中：V為土地價格；Ea為土地取得費；Ed為土地開發(fā)費；T為稅費；R1為利息；R2為利潤；R3為土地增值；VE為土地成本價格。

（2）適應(yīng)范圍。新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地價格評估。

（3）運用要點。重置成本采用客觀的更新重置成本；不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算；合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年限；全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。

（4）金融價值修正。成本法中，潛藏房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的假設(shè)，忽略了經(jīng)濟折舊的扣除。不高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不低估折舊。

2.1.4 假設(shè)開發(fā)法/剩余法

（1）基本公式：V＝A－B－C

式中：V為待估土地價格；A為開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；B為整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C為開發(fā)商合理利潤。

（2）適應(yīng)范圍。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。

（3）運用要點。具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，且開發(fā)完成后狀況所對應(yīng)的價值可以合理確定；滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。

（4）金融價值修正。假設(shè)開發(fā)法隱含了土地價值最高最佳運用原則，沒有考慮實際達到最佳開發(fā)狀態(tài)的可操作性和各環(huán)節(jié)的風險。

不高估開發(fā)后的價值，不低估成本、稅費和利潤，對關(guān)鍵環(huán)節(jié)風險因素用概率加以調(diào)整。

2.1.5 基準地價（系數(shù)）修正法

式中：V為土地價格；V1b為某一用途土地在某一土地級上的基準地價；∑Ki為宗地地價修正系數(shù)；Kj為估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)。

（2）適應(yīng)范圍。基準地價數(shù)據(jù)公布、更新及時的區(qū)域，影響因素能明確定量的土地估價。

（3）運用要點。根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致時，調(diào)整交易日期、區(qū)域因素、個別因素、使用年期和開發(fā)程度等。

（4）金融價值修正?；鶞实貎r體系中，出讓地、劃撥地、集體土地的基準地價信息是靜態(tài)的，其更新周期甚至于長于地價變化周期，缺少地價動態(tài)監(jiān)測，不能隨時分權(quán)利、分用途、分區(qū)域測算地價變化，及時更新地價信息。

謹慎選擇參照地價和修正系數(shù)，充分估計處置風險。

2.2 傳統(tǒng)評估報告的合理使用

如果金融活動中只能依據(jù)現(xiàn)有的評估報告迅速做出價值判斷，則需要合理使用土地評估報告。

2.2.1 審閱報告基本要素

（1）評估機構(gòu)。評估機構(gòu)是評估報告質(zhì)量的首要因素。對評估機構(gòu)關(guān)注點包括機構(gòu)所屬部門、資質(zhì)、與融資方的利益關(guān)系、業(yè)績記錄等方面。歸屬不同的主管部門（國土、住建、財政）的評估機構(gòu)，對應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)則、評估標準和參數(shù)系統(tǒng)有所差別，評估報告使用人需具備相關(guān)背景知識才能正確使用。評估機構(gòu)的資質(zhì)應(yīng)符合金融機構(gòu)的風險控制要求，最好是金融機構(gòu)指定或其合格評估機構(gòu)名單庫成員，評估師應(yīng)具備金融專業(yè)知識和房地產(chǎn)市場分析能力。評估機構(gòu)、評估人員應(yīng)不存在不良執(zhí)業(yè)紀錄，與融資方不能有利害關(guān)系。

作為一種新媒體，微博本身并沒有好壞之分，關(guān)鍵要看使用者如何對待它。只有官員合理利用微博，使其具有較強的公信力，才能更好地發(fā)揮微博的作用。而官員微博公信力的提高，需要官員自身和社會各界長期理智地對待微博。提升官員微博公信力的策略主要包括以下幾個方面：

（2）評估目的。土地金融估價目的，應(yīng)當為確定土地抵押融資額度及風險保障程度提供參考依據(jù)而評估土地金融價值。金融評估基本作用在于保護債權(quán)方/投資方利益，防范金融風險，維護經(jīng)濟金融秩序。

（3）有效期及評估時點。評估報告應(yīng)該在有效期內(nèi)使用，注意現(xiàn)場勘查時點、報告完成時點及市場數(shù)據(jù)時點的差別。

（4）評估方法及參數(shù)選取。價值評估是在一系列假設(shè)基礎(chǔ)上，選擇恰當?shù)膮?shù)，使用合理的評估方法后得出。評估報告不得濫用假設(shè)和限制條件，重點關(guān)注對估價結(jié)果有重大影響的因素及可能產(chǎn)生的影響。甄別評估報告中使用的估價依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，判斷估價結(jié)果的準確性與合理性。土地金融價值評估宜選用市場比較法、基準地價修正法；成本法適用于城市核心地段易于變現(xiàn)但缺少可比市場數(shù)據(jù)，僅考慮在現(xiàn)有制度條件下重新購置可比地塊所需的成本；收益法和假設(shè)開發(fā)法所需的假設(shè)條件過多，存在較多不確定性，盡量避免使用。

2.2.2 評估報告估值修正

土地抵押是金融業(yè)務(wù)風險防范的基本手段，金融機構(gòu)需根據(jù)評估數(shù)據(jù)準確性、土地市場預期、變現(xiàn)能力等因素，對土地評估報告的評估價值做進一步修正。

通過對評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)能力、評估方法與參數(shù)的選擇、數(shù)據(jù)信息處理質(zhì)量等方面的綜合判斷，確定評估報告數(shù)據(jù)的準確性和可靠程度。分析在融資期限內(nèi)，隨著時間推移，土地市場及估價對象狀況的變化趨勢，對評估價值可能產(chǎn)生的影響，尤其關(guān)注土地抵押價值未來下跌的風險。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在處置時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

評估價值再修正計算公式：

式中：Vf為土地金融價值；V為評估報告提供的待估宗地價值；P1為評估報告數(shù)據(jù)的準確程度/可信度；P2為土地變現(xiàn)的可能性；P3為土地市場預期不低于評估時點土地市場狀況的概率；Pi為其它修正系數(shù)(i=4-n)。

說明：P1、P2、P3、Pi取值范圍均在[0，1]之間，其中，數(shù)據(jù)準確性越高，P1越大；P2融資期內(nèi)變現(xiàn)達到評估值的概率，達到或超過者取1；土地市場預期好于評估時點的市場狀況時，P3取1，土地市場預期對抵押物價值起負面作用時，可根據(jù)預期土地市場價格指數(shù)/評估時點土地市場價格指數(shù)取值替代市場變化概率。

2.2.3 關(guān)注評估報告之外的信息

評估畢竟不是萬能的，需通過報告之外的信息彌補現(xiàn)有評估的不足。

土地抵押為金融風險保障措施，屬第二還款來源，金融機構(gòu)在考察土地評估價值之前，尚需對融資主體（含企業(yè)、政府部門、事業(yè)單位、個人等）的資信和還款能力加以甄別，即重視第一還款來源。

融資項目啟動后，動態(tài)監(jiān)測評估后續(xù)事項，掌握評估價值下降的綜合信息，及時采取其他風險控制措施。

有條件的金融機構(gòu)可內(nèi)設(shè)評估顧問委員會，聘請機構(gòu)內(nèi)外的有經(jīng)驗的專家協(xié)助土地等抵押物的評估事宜。

3 結(jié)語

土地金融價值評估，是從金融專業(yè)視角對土地未來可變現(xiàn)價值做出的審慎判斷，是抵御金融風險的必要防線。在現(xiàn)有條件下，通過對傳統(tǒng)評估方法的適當修正，重視評估報告的正確使用，可以在一定程度上提高土地金融價值評估的客觀性。若從長遠出發(fā)，需金融行業(yè)與評估行業(yè)共同努力，系統(tǒng)性解決土地金融價值評估存在的諸多問題。

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