有關(guān)保障房融資問題的探討與分析

中國人民銀行拉薩中心支行 香桂英

保障性住房主要由政策性租賃房、經(jīng)濟適用房、廉租房等構(gòu)成，是與商品房相對的一個概念，指的是政府為低中收入住房困難群眾提供的限定租金或房價、限定標準的住房。通過保障性住房的建設(shè)，進一步改善了人們的生活條件，推動了我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。但是，資金問題一直制約著我國保障房事業(yè)的發(fā)展。由于保障房具有保障性和公益性等特點，決定了投資的收益比較低微，甚至會出現(xiàn)虧損，所以關(guān)于保障房的融資成為了人們關(guān)注的一個焦點。

一、保障房融資的問題

(一)投資收益低，對金融機構(gòu)參與融資產(chǎn)生不良影響

由于保障房是政府進行限價、定價，投資收益低微，甚至還會出現(xiàn)虧損，資金的投入——產(chǎn)出不能夠形成一個良性循環(huán)。所以按照國家相關(guān)政策的規(guī)定，金融機構(gòu)如果要參與保障房的建設(shè)，只能是以較低的資金價格進入。在當前我國宏觀調(diào)控制度下，為了實現(xiàn)資金的最大效益，金融機構(gòu)有限的資金，只能夠優(yōu)先配置到投資收益比較高的項目上，向較低收益的保障房建設(shè)項目上傾斜的難度非常大。同時，保障房項目地資金回收周期比較長，而且貸款的還款來源、貸款的抵押等與其他的房地產(chǎn)開發(fā)貸款相比，風險比較大。投資的低微收益難以有效地覆蓋成本與風險，這在一定程度上影響到了金融機構(gòu)參與融資的積極性。

(二)銀行放貸不足

在保障性住房建設(shè)的投入中，國家財政是“主力軍”，銀行信貸是保障房建設(shè)投入的主要渠道。截止2011年，交行、建行、農(nóng)行、工行的保障性住房開發(fā)貸款余額在房地產(chǎn)事業(yè)中貸款余額分別為14.57%、2.82%、1.93%、2.74%。為了更好地促進保障性住房的建設(shè)，中國銀行與銀監(jiān)會共同頒布了《關(guān)于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》，這雖然為保障性住房建設(shè)提供了銀行放貸支持，但具體的試試效果還要看銀行對項目風險、收益、成本的評估。

(三)融資范圍較窄

目前，我國的保障性住房資金的投入主要以國家為主，融資工具主要有基金、信托、銀行等。對于企業(yè)年金、社保基金、保險資金進入保障性住房建設(shè)，目前國家及其相關(guān)部門沒有具體的、明確的規(guī)定。融資方式單一，融資渠道較窄已經(jīng)成為我國保障房融資的一道瓶頸。

二、完善保障房融資的措施

(一)完善保障房融資的相關(guān)法律法規(guī)

目前，我國的法律法規(guī)對保障房投資、融資規(guī)定不規(guī)范，還有缺失的方面。國務(wù)院和相關(guān)部門要盡快完善保障房融資的法律法規(guī)，使保障房融資做到有法可依、有法必依、違法必究，通過法律制度來保障保障房融資的順利進行。只有從立法層次上制定符合保障房融資的法律要求，才能夠從根本上推動我國保障房融資的順利發(fā)展。

(二)拓寬融資渠道

目前我國保障房建設(shè)以國家財政投入為主導，但逐漸地不能滿足資金的大量需求；而基金、信托、銀行等又出于回報率與風險控制的要求，對保障房建設(shè)的投資非常謹慎，要調(diào)動他們積極地參與保障房融資非常困難。國務(wù)院、地方政府、相關(guān)部門要積極探索多種形式的社會資金的籌集方式，例如通過多種項目和優(yōu)選項目打捆方式以提高項目的回報率，吸引到開放性金融資金的支持等。雖然難以持久，但也是個很好的嘗試。

(三)充分發(fā)揮政府的主導地位，加大財政預(yù)算投入力度

保障房屬于“準公共產(chǎn)品”，政府應(yīng)當成為主要的建設(shè)資金負責者，充分地發(fā)揮出政府在保障房融資體制中的主導作用。政府加大財政預(yù)算投入力度，將保障房建設(shè)資金的需求納入到公共財政預(yù)算支出當中。繼續(xù)推行從土地出讓的凈收益中安排出一定數(shù)額的資金，并將其制度化，形成“硬性指標”。充分地利用企業(yè)年金、保險資金、住房公積金的閑置資金等各種長期資金用在保障性住房的建設(shè)，制定各種促進保障房租賃和建設(shè)市場發(fā)展的金融、財稅、土地等的政策。推動各地區(qū)直管公房出售后部分地凈歸集體資金、住房公積金增值收益等用于保障房的建設(shè)。建立健全長期穩(wěn)定的保障房建設(shè)財政資金投入制度，確保年度財政預(yù)算當中保障房建設(shè)項目的支出比例，合理地安排保障房建設(shè)項目的支出構(gòu)成比。

(四)引入市場機制

保障房的低微收益相對較低，但是這是一個政府主導的建設(shè)投資，具有安全性與可信性。政府可以通過一些提供財政補貼等手段，把保障性住房建設(shè)投資引進市場，對于不少投資能力弱以或者需要打開知名度的開發(fā)商來說，也是一個非常好的選擇，以增加私營企業(yè)對保障性住房建設(shè)的資金投入，減輕政府的壓力。

三、結(jié)束語

保障性住房建設(shè)是我國民生工程的一個重要組成部分，保障性住房建設(shè)的積極開展，有利于穩(wěn)定房價，促進和諧社會的建設(shè)。保障房的供給不足主要是因為資金短缺，只靠政府是遠遠不夠的。我們要進入市場機制，打了拓寬融資渠道，構(gòu)建多元化的融資方式，徹底解決融資難的問題，促進保障房建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

[1]李克強在全國保障性安居工程工作會議上強調(diào)加大投入完善機制公平分配大規(guī)模實施保障性安居工程[J].中國住宅設(shè)施,2011

[2]尹志芳,樊洪明,康艷兵,張丹.北方采暖地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造融資障礙分析及建議[J].建筑經(jīng)濟,2010

[3]楊志剛.我國市場體系中的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析——基于房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力構(gòu)建的視角[J].中國集體經(jīng)濟(下半月),2007

[4]張振華.三重弱勢:購房者群體利益受損地位形成的政治經(jīng)濟分析[J].福建論壇(人文社會科學版),2010

[5]張向達,李宏.社會保障與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系的思考——基于社會保障擴大內(nèi)需作用的角度[J].江西財經(jīng)大學學報,2010