淺談運(yùn)用EVA實(shí)現(xiàn)國(guó)有房企的脫困與發(fā)展

廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 李黎雄

一、EVA的含義及其優(yōu)勢(shì)

EVA是英文Economic Value Added的縮寫(xiě)，中文譯為經(jīng)濟(jì)增加值。其核心是剩余收益（residual income，RI），即稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減去資本成本后的剩余純收入。作為企業(yè)業(yè)績(jī)考核和價(jià)值評(píng)估的核心指標(biāo)，EVA與傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)相比具有以下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：

(一)EVA考慮了權(quán)益資本的機(jī)會(huì)成本

較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)更加注重所有者的利益。它用稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減去所占用的全部資本（包含債務(wù)資本和權(quán)益資本）的成本后的余額反映所有者真正價(jià)值的增加，能夠正確衡量經(jīng)營(yíng)者為企業(yè)所做出的貢獻(xiàn)，避免了經(jīng)營(yíng)者盲目擴(kuò)張、急功近利，片面追求利潤(rùn)增長(zhǎng)、操縱財(cái)務(wù)報(bào)表的行為。

(二)EVA調(diào)整了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)

較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)更加準(zhǔn)確反映經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。一方面，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)認(rèn)為權(quán)益資本可以無(wú)償使用，通常不扣減權(quán)益資本的使用成本，因此所有者的權(quán)益無(wú)法得到保障，所有者難以獲取合理的回報(bào)；另一方面，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)將“研究與開(kāi)發(fā)費(fèi)用”作為期間費(fèi)用處理，而這種投入事實(shí)上與固定資產(chǎn)的構(gòu)建相類(lèi)似，對(duì)于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展具有持續(xù)、長(zhǎng)期的影響，其發(fā)揮效應(yīng)的期限超出費(fèi)用發(fā)生的當(dāng)期，全部計(jì)入當(dāng)期損益顯然是不合理的，因此EVA將其視為已投入資本，這種處理方式可真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的成本基礎(chǔ)，使計(jì)算出的EVA較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)更具有內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)合理性。

(三)EVA使所有者和經(jīng)營(yíng)者達(dá)到了利益上的統(tǒng)一

較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)更加緊密地將所有者和經(jīng)營(yíng)者聯(lián)系在一起。目前仍有許多企業(yè)將經(jīng)營(yíng)者是否完成了年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)指標(biāo)作為對(duì)經(jīng)營(yíng)者的考核依據(jù)，但事實(shí)上這些利潤(rùn)指標(biāo)是可以通過(guò)包裝粉飾進(jìn)行操縱的。而在以EVA為核心指標(biāo)的考核體系中，只有實(shí)現(xiàn)了企業(yè)EVA的增加，即企業(yè)所有者財(cái)富的增加，經(jīng)營(yíng)者才可以獲得獎(jiǎng)勵(lì)，并且EVA增加得越多，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的獎(jiǎng)勵(lì)也就越高。

二、國(guó)務(wù)院國(guó)資委關(guān)于EVA的定義及計(jì)算公式

2009年12月31日頒布的國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第22號(hào)令，標(biāo)志著EVA考核正式“落地”中國(guó)。EVA考核在中央企業(yè)的運(yùn)用頗具中國(guó)特色，以EVA替代凈資產(chǎn)收益率同時(shí)保留了利潤(rùn)總額等其他指標(biāo)。國(guó)務(wù)院國(guó)資委《經(jīng)濟(jì)增加值考核細(xì)則》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)增加值的定義及計(jì)算公式如下：“經(jīng)濟(jì)增加值是指企業(yè)稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減去資本成本后的余額。

計(jì)算公式：

經(jīng)濟(jì)增加值=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-資本成本=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-調(diào)整后資本×平均資本成本率

稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+（利息支出+研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)-非經(jīng)常性收益調(diào)整項(xiàng)×50%）×（1-25%）

調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計(jì)-平均無(wú)息流動(dòng)負(fù)債-平均在建工程”

三、EVA在國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的價(jià)值導(dǎo)向作用

新的《考核辦法》對(duì)EVA進(jìn)行的會(huì)計(jì)調(diào)整主要涉及利息支出、研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用、非經(jīng)常性收益、無(wú)息流動(dòng)負(fù)債和在建工程等五項(xiàng)，體現(xiàn)了EVA做強(qiáng)主業(yè)、鼓勵(lì)創(chuàng)新、持續(xù)發(fā)展等價(jià)值理念，其對(duì)國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值導(dǎo)向作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(一)引導(dǎo)企業(yè)逐步建立以價(jià)值為中心的經(jīng)營(yíng)和管理模式，形成新的管理理念和企業(yè)文化

EAV的核心在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益資本免費(fèi)的觀念，抑制經(jīng)營(yíng)者盲目擴(kuò)張、重復(fù)投資的沖動(dòng)，提高資本的使用效率和效果，為企業(yè)所有者創(chuàng)造最大的價(jià)值。

(二)通過(guò)對(duì)研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用的調(diào)整，支持企業(yè)研發(fā)創(chuàng)新、增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力

新的《考核辦法》明確規(guī)定：“研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)是指企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中‘管理費(fèi)用’項(xiàng)下的‘研究與開(kāi)發(fā)費(fèi)’和當(dāng)期確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的研究開(kāi)發(fā)支出。對(duì)于為獲取國(guó)家戰(zhàn)略資源，勘探投入費(fèi)用較大的企業(yè)，經(jīng)國(guó)資委認(rèn)定后，將其成本費(fèi)用情況表中的‘勘探費(fèi)用’視同研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)按照一定比例（原則上不超過(guò)50%）予以加回?！比绻麑⒀芯块_(kāi)發(fā)費(fèi)用與一般的期間費(fèi)用等同起來(lái)，一次性計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，就否認(rèn)了研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用對(duì)于企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展所起的重要作用， 容易降低經(jīng)營(yíng)者對(duì)于此類(lèi)費(fèi)用投入的積極性，對(duì)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

(三)通過(guò)對(duì)非經(jīng)常性收益的調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)做強(qiáng)主業(yè)、關(guān)注長(zhǎng)遠(yuǎn)

新的《考核辦法》明確規(guī)定，變賣(mài)主業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收益、主業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以外的非流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益、與發(fā)展主業(yè)無(wú)關(guān)的資產(chǎn)置換收益和與經(jīng)?；顒?dòng)無(wú)關(guān)的補(bǔ)貼收入等其他非經(jīng)常性收益，都要進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)減半計(jì)算。

(四)通過(guò)對(duì)無(wú)息流動(dòng)負(fù)債和在建工程等進(jìn)行調(diào)整，正確衡量企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者的積極性

新的《考核辦法》無(wú)論是對(duì)無(wú)息流動(dòng)負(fù)債和在建工程的調(diào)整，還是對(duì)那些由于重大政策變化、嚴(yán)重自然災(zāi)害等不可抗力因素、企業(yè)重組上市及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整等不可比因素導(dǎo)致的調(diào)整等，都是為了準(zhǔn)確反映經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際業(yè)績(jī)，避免挫傷經(jīng)營(yíng)者的積極性，從而有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要困境

(一)宏觀調(diào)控持續(xù)深入，行業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻

在2010年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了新的一輪調(diào)控政策，尤其是對(duì)需求的管理達(dá)到了前所未有的力度。同時(shí)人民銀行在2011年前三季度加息三次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率六次，大型金融機(jī)構(gòu)上調(diào)后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%的歷史高位。盡管人民銀行于2011年12月和2012年2月先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)，但從近期高層的表態(tài)來(lái)看，調(diào)控政策并無(wú)放松的跡象。2012年3月14日溫家寶總理回答記者提問(wèn)時(shí)明確表示：“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>

(二)樓市行情持續(xù)低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

在宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)的影響下，2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈條開(kāi)始緊繃。進(jìn)入第四季度，大型房企紛紛祭出降價(jià)大旗，他們不僅在一線城市高調(diào)促銷(xiāo)，還將價(jià)格大戰(zhàn)迅速蔓延到二三線城市，樓市過(guò)冬已成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，在市場(chǎng)整體成交呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)的情況下，搶先降價(jià)無(wú)疑是明智之舉，通過(guò)價(jià)格調(diào)整既可以率先吸引限購(gòu)下僅有的購(gòu)買(mǎi)力，又可以規(guī)避未來(lái)保障房帶來(lái)的沖擊，還可以回收現(xiàn)金隨時(shí)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變局，而那些對(duì)市場(chǎng)變化反應(yīng)遲緩、舉棋不定的中小房企，則可能在資金吃緊的壓力下逐漸被市場(chǎng)淘汰出局。

(三)融資渠道受到限制，資金安全面臨風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)企業(yè)的生命線。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)外籌資借入大量資金，利用財(cái)務(wù)杠桿的作用獲取超額利潤(rùn)；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期，房地產(chǎn)企業(yè)為了彌補(bǔ)銷(xiāo)售回款的不足，也需要透過(guò)各種渠道籌措資金，保持資金流量平衡。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外籌資的資金來(lái)源主要包括股市IPO和再融資、銀行貸款、信托貸款、債券發(fā)行等。在當(dāng)前宏觀調(diào)控大背景下，上述各種融資渠道正面臨重重限制。許多房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈的安全將成為企業(yè)能否渡過(guò)難關(guān)的關(guān)鍵因素。

五、國(guó)有房企以EVA為價(jià)值導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)脫困與發(fā)展

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營(yíng)管理并非完全市場(chǎng)化，且較其他房地產(chǎn)企業(yè)承載了更多的政治責(zé)任和社會(huì)責(zé)任，因此在宏觀調(diào)控下較其他房地產(chǎn)企業(yè)面臨更為困難的局面。例如，股東注資是房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源之一，但在當(dāng)前形勢(shì)下，由于不符合政策導(dǎo)向，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在獲得財(cái)政部門(mén)增資方面困難重重。

(一)整合資源，發(fā)展主業(yè)

在當(dāng)前的宏觀調(diào)控下，國(guó)有房企應(yīng)當(dāng)加大對(duì)高增值業(yè)務(wù)的資本投入，減少對(duì)低增值業(yè)務(wù)的資本投入，提高資本的運(yùn)營(yíng)效率，發(fā)揮各項(xiàng)業(yè)務(wù)的最大增值潛能。一是組建專業(yè)的代建公司，將企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的代建業(yè)務(wù)分離出來(lái)，在積極培育代建管理能力、力創(chuàng)企業(yè)代建管理品牌、提高代建業(yè)務(wù)增值能力的同時(shí)，集中企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的人力、資金和土地儲(chǔ)備資源，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，提升房地產(chǎn)主業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力。二是整合企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的物業(yè)管理公司，調(diào)整管理樓盤(pán)結(jié)構(gòu)，加快標(biāo)桿項(xiàng)目的培育，做優(yōu)做強(qiáng)物業(yè)品牌，使之成為企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)。三是整合企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的建筑施工企業(yè)，轉(zhuǎn)型為具有房屋建筑工程總承包特級(jí)資質(zhì)的大型工程總承包公司，使之適應(yīng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他社會(huì)事業(yè)建設(shè)的需要，增加企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源。四是組建專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，并通過(guò)外包低附加值業(yè)務(wù)、剝離不良資產(chǎn)等方式，提高企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率。

(二)調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)

城市化進(jìn)程的不斷加快，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大前景。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)新增城鎮(zhèn)人口中相當(dāng)一部分的住房需求將由保障房來(lái)滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也會(huì)發(fā)生重大調(diào)整，大約一半以上的房企可能退出市場(chǎng)，而留下的房企也將逐步轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的契機(jī)，化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，以EVA為導(dǎo)向，調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化空間布局，控制普通商品住宅開(kāi)發(fā)，加大高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資比重，為企業(yè)增添新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

(三)提高研發(fā)能力，加快產(chǎn)品創(chuàng)新

產(chǎn)品創(chuàng)新關(guān)系到企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，創(chuàng)新后的產(chǎn)品差異可能產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去由于采用以利潤(rùn)為核心的考核體系，企業(yè)的研發(fā)費(fèi)用作為當(dāng)期費(fèi)用從利潤(rùn)中扣減，因此許多企業(yè)往往注重眼前利益而忽視研究開(kāi)發(fā)方面的投入，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以EVA的實(shí)施為契機(jī)，加大研發(fā)費(fèi)用投入，提高研究開(kāi)發(fā)能力，透過(guò)市場(chǎng)研究理解、把握行業(yè)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，在確立產(chǎn)品核心價(jià)值最大化的同時(shí)尋求突破和創(chuàng)新：一是建筑風(fēng)格、戶型功能、建筑質(zhì)量的創(chuàng)新；二是建筑材料、建筑技術(shù)的創(chuàng)新；三是諸如教育和商業(yè)配套等產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新：四是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新；五是產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的創(chuàng)新。通過(guò)創(chuàng)新改變產(chǎn)品性能，降低產(chǎn)品成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

(四)完善公司治理機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)文化變革

以EVA為導(dǎo)向的價(jià)值管理包括兩個(gè)方面：一是價(jià)值創(chuàng)造，二是制度創(chuàng)新。價(jià)值創(chuàng)造以提升企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力為重點(diǎn)，在價(jià)值判分析和價(jià)值判斷的基礎(chǔ)上，發(fā)揮企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的最大增值潛能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。制度創(chuàng)新以推進(jìn)企業(yè)內(nèi)在價(jià)值管理理念系統(tǒng)的建立健全以及推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部薪酬與激勵(lì)制度的建立完善為核心，通過(guò)建立和完善以EVA為核心的業(yè)績(jī)考核體系，促進(jìn)企業(yè)管理理念和管理水平提升。

六、結(jié)束語(yǔ)

在宏觀調(diào)控的大背景下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以EVA為價(jià)值導(dǎo)向，實(shí)施基于EVA的價(jià)值管理系統(tǒng)，從而完善公司治理機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)文化變革，使企業(yè)的決策部門(mén)和運(yùn)營(yíng)部門(mén)都從所有者的利益出發(fā)制定與執(zhí)行決策，企業(yè)所有部門(mén)和所有人員都為提升EVA而努力，在所有者、經(jīng)營(yíng)層和企業(yè)員工之間形成行之有效的價(jià)值創(chuàng)造機(jī)制，達(dá)成現(xiàn)代公司治理之目的，并通過(guò)整合資源、發(fā)展主業(yè)，調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，以及提高研發(fā)能力、加快產(chǎn)品創(chuàng)新等重大舉措，促進(jìn)企業(yè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)與創(chuàng)造，完成企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的脫困與可持續(xù)發(fā)展。

[1]黃衛(wèi)偉,李春瑜.EVA管理模式[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2005

[2]國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第22號(hào)《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核暫行辦法》