調(diào)控房價(jià)回歸

2011年1月出臺(tái)的“國八條”要求，“各級政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”，并將房價(jià)調(diào)控目標(biāo)作為地方政府年終考核指標(biāo)。

此后，多數(shù)城市都以房價(jià)漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)過于寬松，如果各地GDP增幅為10%，那么，當(dāng)?shù)胤績r(jià)漲幅是1%，還是9%，都能達(dá)到控制目標(biāo)。各地房價(jià)漲幅差別這么大，顯然，其調(diào)控房價(jià)的效果也是不一樣的。

從長期來看，房價(jià)漲幅與GDP、人均可支配收入增幅相匹配，是較為合理的。但由于目前部分城市房價(jià)上漲過高，這樣確定控制目標(biāo)就不盡合理。實(shí)際上，衡量居民住房支付能力的最適合指標(biāo)是房價(jià)收入比。去年，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6～7年的收入，就能購買一套住宅，其實(shí)質(zhì)就是將房價(jià)收入比確定為衡量房價(jià)是否合理的參照系。

房價(jià)收入比是衡量居民住房支付能力的一個(gè)重要指標(biāo)，但發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比的計(jì)算方法和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)與我國現(xiàn)實(shí)情況不盡相同，故要借鑒并需結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)情況予以修正。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》指出，“停止住房實(shí)物分配后，房價(jià)收入比在4倍以上，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼?！备鶕?jù)這個(gè)行政法規(guī)的確定，目前，普通商品住房價(jià)格比經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格約高出1/3左右，按照一家三口一套70～90平方米的住房建筑面積，加之綜合考慮其他多方面因素，使房價(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)可以提高到6～8倍。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年京滬深穗房價(jià)收入比分別為17.4、15.4、15.6和9.9，這些特大城市房價(jià)偏高，為此，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該與一些房價(jià)收入比偏低的中小城市調(diào)控目標(biāo)有所不同，不能千篇一律。作為房價(jià)偏高的特大城市，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)已不是與GDP掛鉤的問題，而是通過調(diào)控使房價(jià)有所下降或有較大幅度下降；這樣，經(jīng)過一段時(shí)間，房價(jià)才能回歸到位。下面對房價(jià)收入比指標(biāo)予以進(jìn)一步說明：

一、作為房價(jià)收入比指標(biāo)中收入的確定

全面考察居民住房支付能力，在計(jì)算房價(jià)收入比時(shí)，對居民有效購房能力采用的是城鎮(zhèn)居民可支配收入指標(biāo)。有的人認(rèn)為，可支配收入沒有考慮到房改房變現(xiàn)所帶來的有效購房能力的增加，但是，要看到1998年的房改已過去10多年了，新參加工作的上億職工并沒有享受到實(shí)物分配，而他們是最需要住房的；有的人認(rèn)為，我國存在著巨大的隱形收入，這些數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計(jì)，然而，隱形收入僅存在部分職工中，廣大工作在工業(yè)、商業(yè)第一線的職工幾乎是沒有隱形收入或很少有隱形收入的，而他們當(dāng)前是最需要改善住房條件的。因此，引用統(tǒng)計(jì)局居民可支配收入指標(biāo)是能較為準(zhǔn)確反映出居民有效購房能力的。

二、作為房價(jià)收入比指標(biāo)中房價(jià)的確定

國際上通行的房價(jià)收入比是指當(dāng)?shù)匾惶字械人降淖》颗c一個(gè)中等收入家庭年收入之比。而在我國由于缺乏這兩個(gè)“中等”的資料，即用“平均”來代替。作為宏觀統(tǒng)計(jì)上處于平均水平的房價(jià)，可用普通商品住房的均價(jià)來顯示。按照國家規(guī)定各地住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，根據(jù)國家《十二五》規(guī)劃，到2015年保障性住房總量要達(dá)到住房總量的20%，也就是說，到《十二五》規(guī)劃末，普通商品住房總量大約能夠占到住房總量約50%左右。如果再按照2005年國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委（25號(hào)文），普通商品住房最大面積可達(dá)144平方米的標(biāo)準(zhǔn)，那么，普通商品住房將占到商品房市場的絕大多數(shù)。因此，可以依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局從2011年1月起開始實(shí)施新的房價(jià)統(tǒng)計(jì)制度方法，新建住宅類下設(shè)保障性住房和商品住宅兩個(gè)類別。商品住宅類和二手住宅類均設(shè)90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。其中房價(jià)收入比中房價(jià)宜采用90平方米及以下和90～144平方米普通商品住房銷售價(jià)格兩個(gè)類別加權(quán)平均得到，以此作為依據(jù)；而不考慮保障性住房、144平方米以上商品住宅價(jià)格。

三、各地應(yīng)依據(jù)各地的房價(jià)收入比的指標(biāo)，確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)

由于各地房價(jià)差別很大，收入也有差異，其房價(jià)收入比的指標(biāo)也會(huì)有很大不同，其控制目標(biāo)也不能一致：房價(jià)收入比偏高的城市，近一段時(shí)間房價(jià)應(yīng)是負(fù)增長；房價(jià)收入比偏低的城市，房價(jià)也可能是較低正增長。這樣，經(jīng)過一段時(shí)期，或許是幾年，通過調(diào)控，可使房價(jià)回歸到合理區(qū)間、回歸到位。此后，房價(jià)還會(huì)隨著人均可支配收入的增長，隨著住房設(shè)施設(shè)備的增加、功能增加、住房性能的提高而帶來的建安成本的增加，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)地繼續(xù)增長。