開春伊始探今年住房保障(下)——訪住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司副司長張學勤

○ 本刊記者 鳳鳴

（接上期）

本刊記者：請您介紹一下保障性住房在土地利用方面的情況。

張學勤：截止到去年底，保障性住房用地確實做到了應保盡保。舉個例子，比如說去年，1000萬套保障性住房，平均單套面積60平米左右，就需要6億平方米建筑面積。按照一般的容積率1.5計算，那就需要4億平米土地，也就是4萬公頃，如果按照容積率是2考慮，那就需要3萬公頃。我們按照4萬公頃來說，去年國土部門對保障性住房的供地，按照國土部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)大約是4.8萬公頃。

我們對各地國土資源部門的要求是土地的規(guī)劃要科學編制，要求土地供應規(guī)劃要優(yōu)先供應保障性住房。第二個，土地要形成實際性供應。土地供應是需要一個過程的，我們要求新增土地、政府收回的土地都要優(yōu)先供應保障房。這個工作我們與國務院相關部門一直協(xié)調得很好，正在積極推進。

本刊記者：從保障性住房的土地供應情況看，一些重點地區(qū)，尤其是一線城市存在土地比較緊張的情況，怎么解決這個問題？

張學勤：一些經濟發(fā)達，土地資源比較緊張，房價又高的地區(qū)，大概有以下幾種方式解決土地問題：這些城市的工業(yè)園區(qū)可以分出一部分建設用地來建保障性住房。第二，允許部分其他企業(yè)利用自用土地，在滿足若干條件下，建設保障性住房。去年有一個探索性的文件，允許直轄市和部分計劃單列市等土地用地緊張的地區(qū)，可以指定方案，如果通過國土部門的審核，可以探索在集體建設用地上建設保障性住房。

本刊記者：在一些有大量外來人口的城市，外來人員必須滿足一定條件之后才可以申請保障性住房，但是大多數(shù)城市相關文件的細則還沒有出來，是不是因為在實施上有困難？住房和城鄉(xiāng)建設部對這類政策有沒有一個傾向性態(tài)度？

張學勤：從中央的角度講，對地方的一種引導。北京就已經開始了這個工作。北京的公共租賃住房政策是2010年6月出來的，到現(xiàn)在也就是1年多的時間，公共租賃房的類型實際上很多。比如工業(yè)園區(qū)建農民工公寓，也是公租房的一種。那些公租房有的是政府建的，有的是工業(yè)園區(qū)建的，還有工業(yè)園區(qū)中的企業(yè)自己建的，這些都是公租房的一種，這樣的房子大多數(shù)面對的是有相對穩(wěn)定職業(yè)的農民工。

像北京市這種純粹由政府組織建設的公租房還是很少的。由于各地經濟社會發(fā)展狀況不一樣，政府能夠提供的資源有一定差異。但總體上，我們還是倡導有條件的地方，逐步把有穩(wěn)定職業(yè)的農民工，納入到住房保障制度里。在這一點上，北京市已經做到了將一部分農民工納入保障制度。

本刊記者：近期，江西提出要停建經濟適用房，只建公共租賃住房，實行3房合一，將來居民可以對房子的全部或部分產權進行回購，東北和重慶的一些地方也在做，他們提出5年或10年以后可以把房子回購，讓居民享受全部或部分的產權。您對于地方上在保障性住房制度層面的這些探索怎么看？

張學勤：保障性安居工程一共有9個品種，但具體到某一個地區(qū)，甚至某一個市縣，我覺得不一定需要這么多品種，要更多地從當?shù)氐慕洕鐣l(fā)展狀況、住房的實際情況和住房的矛盾等特點來看，有選擇地建設。比如，對于北京這樣的大城市，現(xiàn)階段某一個單一的保障房品種，不足以解決面臨的各種問題。但是對一個縣來說，假如商品房賣2000元，就沒有必要搞1980的限價商品房，也沒有必要搞1800的經濟適用房，因此，不一定所有的地區(qū)都需要搞9種保障房。但是廉租房是所有地區(qū)都必須搞的。因為任何社會發(fā)展階段，任何地區(qū)，總會有一部分低收入群體確實無法通過個人的努力解決住房問題，需要政府的兜底式救助。所以，有些地方可以根據(jù)實際情況，不搞經濟適用房或限價房，但廉租房是必須搞的。地方政府的這些探索有積極的方面，可以滿足低收入家庭的多元住房需求：有些人希望可以向親戚朋友借一些錢，也有一定的能力購買產權。有些地方也通過購買產權的方式，回籠一部分資金，接著把這部分資金繼續(xù)投在廉租住房上。這種資金的周轉可以把保障性住房制度做大，使更多的人受益。老百姓通過購買產權，也可以享受更穩(wěn)定的居住環(huán)境。

但是，地方政府在探索的時候，我們也有基本的原則要求。第一，探索共有產權廉租住房模式不能改變分配機制，要堅持誰最困難、誰先申請誰優(yōu)先享受廉租住房，這是基本的原則，不能誰出的錢多誰先住。第二，實現(xiàn)共有產權，必須堅持老百姓自愿原則，不能強迫。第三，不能因為房子的產權賣了，政府需要履行的職責就缺失了。現(xiàn)階段，各地的發(fā)展差異比較大，老百姓對于住房的需求也是多元化的，在這個背景下，既能滿足老百姓的需求也能把這個制度做大，目前就可以允許地方做一些新的探索。下一步，地方政府在探索的基礎上可以進一步規(guī)范，但大的原則不能改變。

本刊記者：完善退出制度，要以經濟手段引導退出，有些地方說要引入立法，用法律進行懲戒。利用經濟手段引導退出是出于怎樣的考慮？

張學勤：退出分為幾種情況。

第一，前期申報的過程中沒有履行誠實信用的原則，或者有其他騙購騙租的行為。如果是不符合條件進入的，就必須退出，對這種不誠實、違規(guī)的行為要追究相關人員的責任。

第二，在實際使用的過程中，如果已經取得住房了，之前已經取得的保障性住房就要退出。

第三，在使用過程中沒有按規(guī)定用途使用的，如果轉租或擅自改變保障房用途的，沒有正當理由和解釋的都要退出。

第四，家庭人口和收入水平的變化。目前已經不符合條件的，都需要退出。對于這部分人要按照剛性的制度，人性化的管理。對于低收入群體，例如老弱病殘群體，在短時期內大幅度改變自己的收入狀況實際上是比較難的。其中有一個重要的原因，那就是相當一部分人年收入是不穩(wěn)定的。因此，我們在執(zhí)行的時候需要采取更多的人性化管理。群眾可以不退出保障房，但要退出那個制度，適當提高房租，當收入很高的時候就需要交和市場一樣的租金了。此外，還有家庭人口變更問題。例如原來很困難的家庭，有孩子去上大學了，或者老人突然去世了，人均面積不符合條件了就要搬出去嗎？其實不是的。保障性住房是一件好事，在執(zhí)行過程中就要以滿足老百姓的居住安全為條件，實行人性化的管理，把好事辦好。

本刊記者：請您介紹一下保障房可持續(xù)發(fā)展的有關機制。

保障性住房是一件好事

張學勤：從投資運營的角度講，保障性住房更多的是短期的，長期可持續(xù)發(fā)展運營更多的是說公租房。保障性住房里面公租房是重點，去年1000萬套保障性住房里面，公租房占到237萬。公租房如何實現(xiàn)可持續(xù)運營，45號文件提到了，公租房辦法也提到了，無論是政府主導還是政策支持，都有一個重要的理念。那就是在制度設計上，通過合理的租金收入，能夠覆蓋投資。由于整個住房的建設成本低，假定租售比是合理的，租金應該也比市場租金要低，這些的實現(xiàn)主要在政府的優(yōu)惠政策上。通過這樣的市場化運作，建設資金可以正常地回來，社會資金才會被吸引進來。為了讓這一項目能達到老百姓住得起的目的，我們想實行的分層補貼的政策。不管房子是誰建的，房子本身都是一個合理的投資，只要沒有暴利，那就是一個合理的資金回籠渠道，這樣就可以實現(xiàn)房子的可持續(xù)投資運營。

本刊記者：關于保障性住房社區(qū)的管理，特別是公租房的社區(qū)管理，是按照市場化的模式，還是請物業(yè)公司來管理？在物業(yè)費方面，保障性住房肯定會低一些，怎么處理這種矛盾？

張學勤：保障房的管理分為兩塊，一部分是資產的管理，產權人既有產權的權利，也有產權的義務。商品房其實是一樣的，為什么請物業(yè)管理，雖然很多是投資人自己管理的，但大量的公共建筑，多數(shù)地方是委托一家運營公司管理，它并不是一個物業(yè)公司，而是一個資產管理型的單位。比如房屋的維修責任，包括出租的房子。一般房屋的維修責任應該屬于產權人，這部分管理應該說是誰投資誰負責管理。這部分管理對大部分中等以上城市來說，都會有一個非營利的機構來負責管理。另一部分是社區(qū)里的物業(yè)服務管理，和我們租房不一樣。你的房子租給別人了，有的時候是你交，有的是他交，這里面我個人認為應該是誰享受這個服務誰交。比如說垃圾處理費。但物業(yè)費中有一些是不好區(qū)分的，比如說綠化，這些管理有兩個好處，產權人和使用人都受益，居住的環(huán)境好了，房子的資產所有人也受益了。

物業(yè)費一旦涉及到低收入群體，一方面我們要鼓勵也承擔相應的責任，另一方面政府如果在管理上投入不足的話，政府可能在這方面給支持。還有一個后期物業(yè)管理，鼓勵社區(qū)的自我管理。現(xiàn)有一些地方就在做，比如湖南的常州，還有重慶等若干地方，可能鼓勵老百姓的自我管理，有利于增強老百姓的歸屬感，增強他們的責任意識，也有利于社區(qū)的和諧。還有一個管理，是社會公共服務。包括大型社區(qū)的社會治安管理、公共醫(yī)療衛(wèi)生管理、殘疾人服務設施、醫(yī)療服務設施、社區(qū)警務室等管理。如果再廣義一點，還包括商業(yè)、公交等一些基礎設施的管理。

本刊記者：在投入使用5年以后，保障性住房也開始進入需要維修的階段，這方面的責任歸屬是怎么規(guī)定的？公共租賃房的產權比較特殊，又是怎么樣規(guī)定的？

張學勤：維護保養(yǎng)房子的是產權人的責任，使用人也是有責任的。保障性住房從長遠來看，和普通商品房面臨的維修責任是一樣的。商品房有維修基金，而維修基金的建立是因為產權人是分散的，公共租賃房的政策我們正在研究，但我認為應該是產權人的責任，這也要求使用人必須合理使用、愛護住房。

本刊記者：請談一談住房保障房立法目前的進展。

張學勤：現(xiàn)在關于住房的法制建設我們一直在進行，我們現(xiàn)在正在準備出臺一些政府令，也就是一些部門規(guī)章，屬于廣義的法律。同時，我們已經把基本住房法列入國務院今年的立法計劃里面，部里可能也會出一些部門規(guī)章。■