當(dāng)前常州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

曹燕

2012年，國家仍然以穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策為總基調(diào)，但隨著經(jīng)濟(jì)不景氣部分地區(qū)房地產(chǎn)政策出現(xiàn)一些預(yù)調(diào)微調(diào)，常州房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些苗頭性的趨勢。為了解當(dāng)前常州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，近期，常州中支對轄內(nèi)房地產(chǎn)市場開展專題調(diào)查。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

（一）土地交易出現(xiàn)小高峰，底價成交主導(dǎo)市場走勢

1.雙重因素疊加下土地交易出現(xiàn)小高峰。2012年1-5月，常州市土地市場共成交地塊84幅，成交面積298.45萬㎡，同比下降0.35%；成交金額159.14億元，同比大幅上漲83.02%。從單月情況看，在經(jīng)歷了1-2月平淡期和3-4月低迷期后，5月出現(xiàn)井噴式增長，單月成交面積及金額分別達(dá)210.7萬㎡和131億元，分別占前五月總額的70.6%和83.32%，與去年同期走勢存在較大差異。主要受雙重因素疊加影響：一是今年加油站等高價商業(yè)地塊出讓較多；二是在雙過半任務(wù)下，各區(qū)域也“趕作業(yè)”式加快推地步伐。

2.非商業(yè)用地主導(dǎo)下土地以底部成交為主。2012年1-5月，全市出讓成交地塊以鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊為主，且主要集中于以城市建設(shè)項目投資經(jīng)營管理為主的城建類房企，多為政府開發(fā)建設(shè)所用或保障房用地。受此影響，今年土地拍賣多為底價成交，僅7幅地塊溢價，且除兩幅地塊溢價分別達(dá)50.22%和41.43%外，其余5幅地塊溢價率均不足1%。

（二）商品房成交量價穩(wěn)中有升，工程進(jìn)度總體較快，但新開工項目不足，保障房市場走勢平穩(wěn)

1.銷售小幅上升，房價穩(wěn)中有升。2012年1-5月，常州市商品房成交259.26萬㎡，同比下降10.64%。從月度看，利率下調(diào)和首套房優(yōu)惠政策推出使得剛需購房得到釋放，全市房產(chǎn)市場走出了“金三、銀四、紅五月”的良好格局。5月份，商品房銷售達(dá)63.18萬㎡，同比增長15.65%。在連續(xù)熱銷的情況下，各大樓盤促銷優(yōu)惠開始減少，在售樓盤價格均有一定幅度上升，商品房成交均價連續(xù)3個月環(huán)比上漲。5月份，全市商品房成交均價為6872元/㎡，環(huán)比上漲2.95%。

2.工程進(jìn)度總體較快，新開工項目相對不足。受期房工程穩(wěn)步推進(jìn)以及部分房源到期竣工等影響，今年商品房屋施工及竣工面積仍延續(xù)較快增長勢頭。1-5月，全市商品房屋施工面積3468.19萬㎡，同比增長18.60%；竣工面積386.16萬㎡，同比增長22.40%。但房地產(chǎn)商追加投資意愿仍相對不足，今年1-5月新開工房屋施工面積僅329.43萬㎡，同比下降26.93%，增速較上年同期下滑26.89個百分點。

3.保障房市場平穩(wěn)運(yùn)行。按照2012年常州市保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，全市保障房市場建設(shè)較快推進(jìn)。截至4月末，全市保障房已開工10525套，其中新開工1614套。同時，5月份常州市房管局出臺住房保障新政運(yùn)行平穩(wěn)，截至日前，已有超千套有效房源登記，近300套成功收儲。

表1：2012年4月末常州市保障房項目開工情況（單位：套）

保障房

類型 公共租賃住房

（含廉租住房） 經(jīng)濟(jì)適用住房 限價商品房 棚戶區(qū)危舊房改造

開工

情況 計劃開工套數(shù) 已開工數(shù) 新開工數(shù) 計劃開工套數(shù) 已開工數(shù) 新開工數(shù) 計劃開工套數(shù) 已開工數(shù) 新開工數(shù) 計劃開工套數(shù) 已開工數(shù) 新開工數(shù)

12800 2743 855 800 520 200 3150 3352 559 6400 3910 0

（三）開發(fā)企業(yè)投資意愿波動上行，資金流動性明顯下降

1.量價回升刺激下房地產(chǎn)開發(fā)增速波動上行。2012年1-5月，常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額215.91億元，同比增長6.59%，增速較上年同期下降44.69個百分點。從月度走勢看，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈“波動上行”局面，1-2月累計同比增長17.27%，3、4月同比分別下降11.75%和13.04%，5月份在房地產(chǎn)量價齊升的刺激下投資出現(xiàn)加快回升，單月同比增長29.63%。從投資結(jié)構(gòu)看，除因車庫建設(shè)大幅增加帶動其他房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長119.66%外，其余投資均出現(xiàn)不同程度下降，其中：1-5月住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資完成額同比分別下降3.22%、30.19%和3.32%。

2.庫存壓力增加下企業(yè)流行性明顯下降。在居民購房意愿相對不足以及政府加大房屋預(yù)售審批力度影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在售項目庫存量不斷增加。5月末全市商品房可售余量高達(dá)1220.15萬㎡，創(chuàng)下3年來新高受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)為滿足資金周轉(zhuǎn)需求，大量采取“以價換量”的措施來刺激剛性需求，并主打90㎡左右的小戶型房源。

二、房地產(chǎn)金融運(yùn)行情況

2012年5月末，常州市房地產(chǎn)各項貸款余額達(dá)799.94億元，比年初新增54.89億元，增長7.37%；同比少增88.01億元，增速同比下降16.22個百分點。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐月回升

2012年5月末，常州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額250.05億元，分別比去年同期和年末新增15.15億元和39.14億元，增長6.45%和18.56%。其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額187.23億元，同比增長11.66%；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額62.82億元，同比下降6.55%。導(dǎo)致全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款穩(wěn)步增長的主因表現(xiàn)在兩方面：一是在雙過半任務(wù)下，政府加快土地收儲力度，5月末政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款余額較年初增長27.04%；二是保障房市場建設(shè)繼續(xù)按照省政府要求快速推進(jìn)，5月末保障性住房開發(fā)貸款余額較年初增長67.58%。

（二）個人購房貸款增量快速回升

2012年5月末，常州市個人購房貸款余額547.49億元，比去年末增加13.79億元，增長2.58%。從增量貸款看，在剛需刺激下，個人新增購房貸款逐月快速增長，5月份新增4.91億元，已達(dá)去年月度平均增量水平。從增速看，在2月份達(dá)到階段性低點后逐月迅速拉升，5月份同比大幅增長53.86%，高出2月份增速174.50個百分點，達(dá)到2011年以來新高。

（三）房地產(chǎn)貸款利率普遍采取下浮定價

在房地產(chǎn)銷售小幅回暖影響下，全市金融機(jī)構(gòu)加大個人信貸業(yè)務(wù)營銷力度，紛紛下浮房貸定價，其中江南農(nóng)商行已執(zhí)行基準(zhǔn)利率8折優(yōu)惠，農(nóng)行常州分行等也推出8.5折的利率優(yōu)惠政策。從個人住房貸款利率執(zhí)行情況看，5月末，執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮的貸款占比達(dá)73.18%，較年初提升73.13個百分點，已基本接近2011年2月末的較高水平；執(zhí)行基準(zhǔn)利率和基準(zhǔn)利率上浮的貸款占比為20.46%和6.37%，均呈快速回落態(tài)勢。

三、值得關(guān)注的問題

1、密切關(guān)注部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素。從近期市房管局對市區(qū)房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素排查結(jié)果顯示：已有20家房地產(chǎn)公司或中介出現(xiàn)降價、拖欠工程款、沖砸售樓處、延期交付和侵權(quán)違法行為等風(fēng)險隱患。因此，需進(jìn)一步密切關(guān)注常州房地產(chǎn)市場走勢，防止各類風(fēng)險進(jìn)一步蔓延造成對市場的沖擊。

2、房企參與民間借貸比重提高需高度警惕。調(diào)查顯示：目前小貸公司、擔(dān)保公司甚至民間資本流入房企現(xiàn)象趨于普遍，一旦以上機(jī)構(gòu)收貸，必將導(dǎo)致部分房企資金鏈斷裂，不僅會因爛尾樓工程影響住戶利益，而且對于有銀行信貸業(yè)務(wù)的房企還將影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

3、房企投資小貸公司需防范潛在風(fēng)險向金融市場蔓延。目前，常州市50%的小貸公司由房企投資設(shè)立，在當(dāng)前房企資金相對緊張以及宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣情況下，兩者存在相互影響的風(fēng)險，都勢必對相關(guān)行信貸資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生影響。因此，需謹(jǐn)防房企投資小貸公司出現(xiàn)風(fēng)險并向金融市場蔓延。

4、購房意愿提升可能引致新一輪房價上漲問題需引起關(guān)注。從常州市二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果以及市場走勢均反映，近期房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)松動跡象。如果房價上漲勢頭進(jìn)一步鞏固，不排除以剛需為主的消費(fèi)群體出現(xiàn)恐慌入市現(xiàn)象，從而再次推高剛剛適度回落的房價。

5、實體經(jīng)濟(jì)跨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在混業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。目前，常州有多家本地房地產(chǎn)企業(yè)為實體企業(yè)跨行業(yè)運(yùn)營，雖然目前尚未出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，但不管是實體經(jīng)濟(jì)走弱還是房地產(chǎn)業(yè)不景氣，都將出現(xiàn)相互影響甚至惡性循環(huán)的可能，由此導(dǎo)致的混業(yè)經(jīng)營風(fēng)險值得關(guān)注。

四、政策變化及市場預(yù)期

1、土地市場交易有望總量增長但可能出現(xiàn)兩極分化。隨著5月底江蘇省政府《關(guān)于加大金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)力度的意見》出臺以及近3個月房地產(chǎn)市場銷售回升，部分房企有資金回籠。預(yù)計下半年房企投資意愿將增強(qiáng)，特別是商業(yè)用地需求將得到提升，全年土地成交量有望實現(xiàn)總量增長。但大、小房企在經(jīng)歷了這一輪市場洗牌后，預(yù)計會因資金問題而在投資拿地出現(xiàn)“馬太效應(yīng)”。

2、政策預(yù)調(diào)微調(diào)下剛需釋放將拉動房地產(chǎn)市場量價回升。受央行降息影響，轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對個人住房貸款出現(xiàn)松動跡象，特別是首套房利率優(yōu)惠力度加大。預(yù)計下階段以剛需為主導(dǎo)的購房需求將逐步釋放，并進(jìn)一步帶動全市房地產(chǎn)銷量和房價的持續(xù)回升。

3、保障房市場將持續(xù)保持較快發(fā)展勢頭。從當(dāng)前保障房市場進(jìn)度以及住房保障新政推行效應(yīng)看，市場土地供應(yīng)充沛，工程進(jìn)度較快，房源收儲穩(wěn)步增加，預(yù)計全年仍將延續(xù)去年超額完成任務(wù)的良好勢頭，收儲規(guī)模有望達(dá)到1500-1800套，整體市場較快發(fā)展勢頭仍將進(jìn)一步延續(xù)。

五、相關(guān)對策建議

1、保持政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，建立長效調(diào)控機(jī)制。受建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收下降拉低全市稅收影響，不排除地方政府對房地產(chǎn)政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。因此，要繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，在支持剛需有效釋放的同時，促進(jìn)房價合理穩(wěn)定；同時，要完善相關(guān)制度，適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍，弱化房價上漲預(yù)期，減弱房產(chǎn)投資價值，通過建立產(chǎn)銷調(diào)控機(jī)制來保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行。

2、加快保障房市場建設(shè)，調(diào)整好市場發(fā)展步伐。一是要通過加推土地掛牌、督促工程進(jìn)度等，加大房源收儲宣傳力度，確保全年保障房建設(shè)及收儲有序推進(jìn)。二是政府部門要在土地區(qū)域分布和供應(yīng)量上做到合理配置，綜合考慮存量項目的開發(fā)現(xiàn)狀，并從嚴(yán)把關(guān)項目立項，防止同質(zhì)化產(chǎn)品的惡性競爭和互相抬價，有效控制好房地產(chǎn)市場發(fā)展步伐。

3、加強(qiáng)房企貸款審批，防范信貸風(fēng)險。金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)調(diào)控政策的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款實行嚴(yán)格審批制度，要繼續(xù)做好存量戶的名單制管理以及動態(tài)監(jiān)測，密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況，防范金融風(fēng)險。同時，要嚴(yán)格把好新房企準(zhǔn)入關(guān)，加強(qiáng)貸前調(diào)查的量化分析，重點支持經(jīng)營情況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

4、密切關(guān)注房企資金狀況，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。金融監(jiān)管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小房企資金狀況的監(jiān)測，可由人民銀行牽頭，建立由銀監(jiān)局、房管局、土管局、金融機(jī)構(gòu)等共同參與的房地產(chǎn)監(jiān)測聯(lián)席會議制度，定期通報轄內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況，及時分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險隱患，通過建立風(fēng)險預(yù)警長效機(jī)制，提高全轄風(fēng)險管控能力，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理平穩(wěn)運(yùn)行。

5、加強(qiáng)房企自身建設(shè)，確保企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營。房地產(chǎn)企業(yè)自身也要加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)，要通過完善公司運(yùn)營和管理制度、改善經(jīng)營策略等，以提升住房品質(zhì)、改善服務(wù)質(zhì)量來吸引客戶，真正提高自身產(chǎn)品核心競爭力。

（作者單位：人民銀行常州市中心支行）