房產(chǎn)稅難解地方財政之憂

陳功

房產(chǎn)稅的征收金額，對于習(xí)慣了土地出讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)等大額稅收的地方政府而言無異于毛毛雨，自然也難以調(diào)動他們工作的積極性。

自從去年年初在上海、重慶兩地進(jìn)行征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，房產(chǎn)稅被看作可以取代土地出讓金的新財源。事實(shí)上，房產(chǎn)稅解決不了地方財政之憂。對地方政府而言，房產(chǎn)稅遠(yuǎn)不如物業(yè)費(fèi)來得便捷實(shí)惠。

根據(jù)試點(diǎn)方案，重慶市房產(chǎn)稅主要針對存量和增量的獨(dú)棟商品住宅征收，稅率在0.5%至1.2%之間，共分3檔。在2011年1月28日之前購買的存量獨(dú)棟商品住宅可享受180平方米免稅面積，新購獨(dú)棟商品住宅可享受100平方米免稅面積。

與重慶市主要針對高檔住房、存量增量均包括在內(nèi)的征收方式不同的是，上海市主要針對新增的一般房產(chǎn)，將人均60平方米作為起征點(diǎn)，采取累進(jìn)稅率，人均面積越大、房屋價值越高的房產(chǎn)，稅率就越高。

試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅屬地方財政收入，是對房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅，政府并不提供額外的服務(wù)。從實(shí)際的征收效果看，房產(chǎn)稅從征收收益、征收難度和征收成本幾方面而言，都難以承擔(dān)地方財政新財源的重任。

首先，房產(chǎn)稅的稅率相對較低，征收的覆蓋面較窄，房產(chǎn)稅的征收收益難以和土地出讓金同日而語。

截至去年11月30日，重慶房產(chǎn)稅征繳基本做到“應(yīng)收盡收”，征收率在99%以上，征收金額接近1億元。2012年年初，上海財政局在其官網(wǎng)上公布了2011年上海預(yù)算執(zhí)行情況報告，其中上海房產(chǎn)稅達(dá)22.1億元，完成預(yù)算的110.5%。

需要指出的是，此房產(chǎn)稅非彼房產(chǎn)稅。按《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，目前的房產(chǎn)稅除了個人住宅外，商鋪、寫字樓也在房產(chǎn)稅的征收范圍之內(nèi)。因此，22.1億元中，新征試點(diǎn)的房產(chǎn)稅可能只占了小部分。

這點(diǎn)稅收金額，對于習(xí)慣了土地出讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)等大額稅收的地方政府而言無異于毛毛雨，自然也難以調(diào)動他們工作的積極性。此外，房產(chǎn)稅還是交易環(huán)節(jié)上的重復(fù)征稅，這與理性城市化的努力是相背離的。

相反，如果針對已建成的物業(yè)，政府提供更多的公共服務(wù)、更優(yōu)質(zhì)的監(jiān)督管理，新增的物業(yè)費(fèi)完全可以為地方財政提供更加充足的財源。從征收成本來看，物業(yè)費(fèi)也更具優(yōu)勢。

房產(chǎn)稅屬于個性化征收，無論國內(nèi)外，房產(chǎn)稅都是征收成本很高的稅種，中國的房產(chǎn)稅征收成本占收入的30%，而這僅僅是前期投入的結(jié)果。具備開征的條件之后，還需要深入討論未來怎么征收、哪個機(jī)構(gòu)來做評估、如何保障評估的權(quán)威性、評估過程如出現(xiàn)腐敗誰來監(jiān)督。這些都是問題，未來還有很多準(zhǔn)備工作要做。

而物業(yè)費(fèi)的征收渠道則相對簡單?，F(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)主要由物業(yè)公司向業(yè)主收取，用于對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施等項目進(jìn)行日常維修，雖然物業(yè)公司歸房管局管理，除了常規(guī)的營業(yè)稅以外，政府部門并沒有其他額外的收入。

政府如果將社區(qū)管理納入城市規(guī)劃，以公共服務(wù)換取稅費(fèi)的增加，社區(qū)規(guī)劃就是民心規(guī)劃，既收獲民心，也增加財政。操作層面上，可以與物業(yè)管理公司分成，加收的這部分歸政府。鑒于政府為物業(yè)管理公司做了大量的工作，包括對物業(yè)管理公司做資質(zhì)審批、提供擔(dān)保，物業(yè)管理公司原有利潤的一部分也可歸于政府。

對于城市而言，與其費(fèi)盡心力征收房產(chǎn)稅，不如提供更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，通過社區(qū)管理的收益彌補(bǔ)土地財政的缺口。

陳功

安邦集團(tuán)董事長，首席研究員