智慧房產(chǎn)，離我們有多遠(yuǎn)？

◎ 浙江奧維智能系統(tǒng)集成有限公司董事、總經(jīng)理 李建明

自IBM提出智慧城市這個概念，短短幾年時間，神州大地智慧之潮風(fēng)起云涌。近兩年來，我國提出智慧城市的總數(shù)達(dá)154個，投資規(guī)模預(yù)計超1萬億元。而十二五規(guī)劃或政府報告中提出建設(shè)智慧城市的地級以上城市共41個，其中副省級10個，直轄市中北京、上海、天津均提出了智慧城市建設(shè)。

讓我們回顧一下近十年信息化技術(shù)的演進，至少，以下幾點已經(jīng)在生活中產(chǎn)生巨大影響：

1、通信網(wǎng)絡(luò)。從2G到3G再到4G，無線網(wǎng)絡(luò)速度一日千里，中國移動在杭州、廈門等城市進行4G網(wǎng)絡(luò)的試商用，很多網(wǎng)友已體驗了“飛一般”的移動4G網(wǎng)絡(luò)。

2、移動互聯(lián)網(wǎng)。智能機目前呈爆炸式增長，以蘋果IPHONE為代表的智能手機集傳統(tǒng)電話、相機、定位、重力、GPS傳感器，實際已成為一個智能數(shù)據(jù)采集處理終端。蘋果CEO蒂姆庫克表示，蘋果應(yīng)用商店目前已經(jīng)擁有70萬個應(yīng)用，用戶下載總量達(dá)300億次。在70萬個應(yīng)用中，其中90%的應(yīng)用每周都會被用戶下載，每個用戶平均使用超過100個應(yīng)用。

3、云存儲。云存儲是在云計算(cloud computing)概念上延伸和發(fā)展出來的一個新的概念，是指通過集群應(yīng)用、網(wǎng)格技術(shù)或分布式文件系統(tǒng)等功能，將網(wǎng)絡(luò)中大量各種不同類型的存儲設(shè)備通過應(yīng)用軟件集合起來協(xié)同工作，共同對外提供數(shù)據(jù)存儲和業(yè)務(wù)訪問功能的一個系統(tǒng)。云存儲的優(yōu)勢在于可以保持各種設(shè)備間的同步，這必將是未來流行的趨勢。目前谷歌、蘋果、騰訊及各大運營商都推出了云服務(wù)。

4、地理信息技術(shù) 移動應(yīng)用，基于 LBS（(location based service,位 置服務(wù)，又稱定位服務(wù))、POI（Point of Interest，興趣點）的應(yīng)用需要地理信息技術(shù)支撐，而GPS與GIS的成熟應(yīng)用，為移動互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用建立了應(yīng)用環(huán)境，目前谷歌、蘋果、百度等已提供了覆蓋全球、精度已達(dá)米級的地理信息服務(wù)。

因此，正由于以上四個方面應(yīng)用技術(shù)突破，使得信息化應(yīng)用可以空間維度全覆蓋、時間維度全覆蓋，你可以隨時隨地上網(wǎng)，也可以隨時隨地知道自已與他人的空間位置，而信息的核心參數(shù)是時間與空間，信息加上時空標(biāo)簽，其應(yīng)用價值就充分體現(xiàn)出來。

一、關(guān)于智慧城市建設(shè)

盡管“智慧城市”風(fēng)光旖旎，但拋棄種種恢宏的定義，也不過是新一輪信息技術(shù)的迅速發(fā)展和深入應(yīng)用，如物聯(lián)網(wǎng)、新一代移動寬帶網(wǎng)絡(luò)、下一代互聯(lián)網(wǎng)、云計算，通俗一點講，是信息管理的維度更全、精度更高、速度更快、容量更大。

“智慧地球”，是指在各行各業(yè)中充分應(yīng)用新一代的IT技術(shù)，把感應(yīng)器嵌入和裝備到全球各個角落，將電網(wǎng)、鐵路、橋梁、隧道、公路等各種物體普遍連接，形成“物聯(lián)網(wǎng)”，再將“互聯(lián)網(wǎng)”和“物聯(lián)網(wǎng)”通過“云計算”融合起來，使人們能以更加精細(xì)和動態(tài)的方式管理生產(chǎn)和生活，實現(xiàn)全球的“智慧”狀態(tài)。簡之，“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)+云計算=智慧地球”。

客觀地講，要在短期內(nèi)將傳感器布設(shè)在現(xiàn)實世界各個角落并能相互連接，這并不是一件很容易的事。如今“智慧城市”規(guī)劃和建設(shè)如火如荼，如何正確地理解和踐行智慧城市的理念和內(nèi)涵，將智慧城市建設(shè)和運營落到實處，為民眾創(chuàng)造和諧宜居的生活環(huán)境，為企業(yè)營造創(chuàng)新發(fā)展的良好氛圍，為政府提供科學(xué)高效的管理手段是很值得討論與思考的問題。

二、智慧城市建設(shè)商業(yè)模式

各行業(yè)、各領(lǐng)域?qū)＜医柚笆逡?guī)劃”這個載體，通過對智慧城市不同方向和領(lǐng)域的理解和研究，產(chǎn)生了不同的解讀，慢慢發(fā)展出多種版本，并為“智慧城市”賦予了更多的、更新的內(nèi)涵和外延。

從智慧城市建設(shè)的內(nèi)容，幾乎無所不包，如智慧交通、智慧農(nóng)業(yè)、智慧醫(yī)療等，但智慧城市并不僅是一幅美好藍(lán)圖，誰投入？誰收益？誰經(jīng)營?

智慧城市建設(shè)投入巨大，收益緩慢，涉及國家戰(zhàn)略和重大民生的基礎(chǔ)項目。從目前各地規(guī)劃定位，智慧城市納入城市基礎(chǔ)建設(shè)范疇，一般由政府引導(dǎo)，由國企如移動、電信、聯(lián)通三大運營商作主力軍，加上一些大型企業(yè)參與，采用BOO、BOT等模式進行運作。

除了這些重大的關(guān)系國家戰(zhàn)略的項目外，政府的主要職責(zé)應(yīng)更側(cè)重在規(guī)劃和引導(dǎo)，而不是建設(shè)和運營，畢竟這不是政府的強項，而且還有與企業(yè)爭利的嫌疑。

大部分的智慧城市項目，可持續(xù)投入和發(fā)展的前提必然是引入市場機制。而市場機制模式下，企業(yè)如何保障投入資產(chǎn)的安全性？假如一個廠商投入巨資布設(shè)了傳感器網(wǎng)絡(luò)，但在企業(yè)經(jīng)營發(fā)生困難時，這些投資建設(shè)的網(wǎng)絡(luò)可否用于貸款融資。而這前提是如何確定標(biāo)的物的所有權(quán)，也就是憑什么說這物件是你的？

三、不動產(chǎn)登記與智慧城市

1、不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)：根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,不動產(chǎn)中主要是建筑物，還包括了耕地、草原、灘涂、礦產(chǎn)等自然資源，也包括道路、通訊、電力、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施，還包括住房、學(xué)校、醫(yī)院、博物館、圖書館等建筑物。

從經(jīng)濟學(xué)角度，不動產(chǎn)是指不能移動或如移動即會損害其經(jīng)濟效用和經(jīng)濟價值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、橋梁、樹木等。與動產(chǎn)相對，在民事實體法上，不動產(chǎn)權(quán)利的取得、變更，如以不動產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標(biāo)的物時，必須經(jīng)一定登記的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力。

目前由于登記機構(gòu)的業(yè)務(wù)設(shè)置及登記機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍限定，只是土地、森林、房屋開展了權(quán)屬登記，而根據(jù)物權(quán)法，所有不動產(chǎn)都可依申請登記產(chǎn)權(quán)。

因此，智慧城市建設(shè)，其中相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)投入涉及不動產(chǎn)的范疇，也符合物權(quán)法登記的要件，根據(jù)物權(quán)法，所有權(quán)人可以依法申請不動產(chǎn)登記取得合法產(chǎn)權(quán)，有了產(chǎn)權(quán)，就可以進行質(zhì)押貸款等金融服務(wù)。

或許，在轟轟烈烈的智慧城市建設(shè)中，有了不動產(chǎn)登記來保駕護航，保護投資者的合法權(quán)益，也讓建設(shè)者更有安全感。

2、智慧城市

經(jīng)過改革開放以來30 多年的發(fā)展，中國城市化步伐不斷加快，每年有1500萬人口進入城市。到2025年，中國將會有近三分之二的人口居住在城市，中國正目處在一個高速的城市化進程之中。

智慧政府是智慧城市建設(shè)的核心，而智慧城市的建設(shè)終極目標(biāo)是提供高效的管理與服務(wù)。因此，對于城市核心資產(chǎn)的管理而言，智慧房產(chǎn)的建設(shè)必然成為智慧政府建設(shè)的重中之中。

3、智慧房產(chǎn)

智慧房產(chǎn)是以《物權(quán)法》為法律依據(jù)，通過GIS、GPS、RS 等技術(shù)，對不動產(chǎn)權(quán)屬邊界及空間狀態(tài)進行數(shù)字化定義，并在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)、交易、登記進行整個生命周期的信息化管理，從而形成基于地、樓、房的房屋數(shù)據(jù)庫及對應(yīng)的權(quán)屬所有權(quán)登記及他項權(quán)利數(shù)據(jù)庫，并以不動產(chǎn)登記簿數(shù)據(jù)庫的形式提供公共服務(wù)。

智慧房產(chǎn)利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過數(shù)據(jù)挖掘、智能分析、模型研究，為房地產(chǎn)估價、稅收征收提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)，為政府及相關(guān)機構(gòu)提供房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)告及宏觀調(diào)控科學(xué)手段。

智慧房產(chǎn)將通過建設(shè)寬帶多媒體信息網(wǎng)絡(luò)、地理信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施平臺，整合房地產(chǎn)信息資源，為市民提供無處不在的公共服務(wù)，為政府公共管理、居民財產(chǎn)經(jīng)營提供高效而有競爭力的手段，為政府提升工作效率，增強服務(wù)能力，最終使城市在信息化時代的競爭中立于不敗之地。

四、智慧房產(chǎn)現(xiàn)狀與未來

傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易與登記為核心的房地產(chǎn)市場管理，其技術(shù)和管理方法已經(jīng)難以提供有效的政府分析與決策手段。必須研究如何創(chuàng)新性地使用新一代息技術(shù)、知識和智能技術(shù)手段來重新審視房地產(chǎn)管理的本質(zhì)、城市房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的定位、城市房地產(chǎn)金融功能的培育、如何解決城市結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整、提供公平、公正的住房保障等一系列現(xiàn)代城市發(fā)展中的關(guān)鍵問題，解決房產(chǎn)管理平臺的關(guān)鍵技術(shù)，構(gòu)建新一代智慧房產(chǎn)系統(tǒng)。

（1）“智慧房產(chǎn)”作為城市管理的一部分，實現(xiàn)管理與運營的協(xié)同發(fā)展智慧房產(chǎn)公共服務(wù)平臺建設(shè)，通過整合先進信息技術(shù)與先進管理理念，旨在實現(xiàn)城市房地產(chǎn)管理、城市房地產(chǎn)服務(wù)、城市房地產(chǎn)市場運營的多贏。智慧房產(chǎn)在建設(shè)思路上，要充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)與協(xié)調(diào)作用，以確保智慧房產(chǎn)的健康有序發(fā)展，從而實現(xiàn)讓房地產(chǎn)信息成為運營城市的新資源。

（2）智慧房產(chǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)內(nèi)容是基于樓盤表的城市房屋空間數(shù)據(jù)庫的建設(shè)和基于產(chǎn)權(quán)交易登記的房地產(chǎn)權(quán)屬管理信息庫。因此，把開發(fā)支撐城市運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)信息資源作為首要任務(wù)，重點建設(shè)智慧房產(chǎn)公共服務(wù)平臺，使政府及社會的數(shù)據(jù)、信息、知識、能力、應(yīng)用、服務(wù)等進行有機整合，實現(xiàn)城市發(fā)展和競爭中，掌握信息化的先機與主動權(quán)。

（3）房地產(chǎn)信息服務(wù)將成為一個新的服務(wù)業(yè)增長點。包括租賃、交易、測繪、評估、稅收、抵押、拍賣等會帶動一大批信息服務(wù)商，房地產(chǎn)信息技術(shù)與城市管理有機融合，可發(fā)展基于城市信息化的應(yīng)用服務(wù)體系，探索投資小、產(chǎn)出高、可持續(xù)發(fā)展的城市公共服務(wù)平臺建設(shè)與增值運營市場化運作模式，在政府管理、調(diào)、監(jiān)督下，形成良好的產(chǎn)業(yè)鏈與循環(huán)經(jīng)濟圈，實現(xiàn)智慧房產(chǎn)建設(shè)與智慧城市信息服務(wù)業(yè)的良性互動。

奧維解決方案

（4）房地產(chǎn)稅目前已有多個城市試點，國家稅務(wù)總局也在規(guī)劃部署大力推進。但正如專家指出，現(xiàn)在大規(guī)模推廣條件并不成熟，其重要原因之一房產(chǎn)信息化工作滯后，全國范圍內(nèi)，不同地區(qū)、不同部門，數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)共享，信息尚處在“孤立”狀態(tài)，此問題急需解決。

（5）智慧房產(chǎn)項目為城市的未來戰(zhàn)略投資提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

智慧房產(chǎn)的建設(shè)，其基礎(chǔ)性的應(yīng)用成果就是摸清家底，搞清數(shù)據(jù)。長期以來對城市房屋的存量、增量、動態(tài)變化，登記數(shù)量與交易數(shù)據(jù)的粗放式管理將提升地、樓（幢）、戶的精準(zhǔn)描述與統(tǒng)計。有了智慧房產(chǎn)，房地產(chǎn)價值評估就能精準(zhǔn)化、直觀可視化，這為城市功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、歷史文化遺產(chǎn)保護等城市未來戰(zhàn)略規(guī)劃提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，通過與智慧社區(qū)的聯(lián)網(wǎng)，將政府信息化與社會信息化、企業(yè)信息化、家庭信息化等結(jié)合起來可，實現(xiàn)城市數(shù)字化與管理、運營的有機融合。

基于“智慧＋互聯(lián)＋協(xié)同”智慧房產(chǎn)概念的提出，是推進先進信息技術(shù)應(yīng)用與全新城市運營理念的融合，從而推動城市房地產(chǎn)建設(shè)上臺階，城市公共服務(wù)上水平，為創(chuàng)新城市運營模式提出新方法、新思路。

與其它行業(yè)相比，房產(chǎn)信息化管理的現(xiàn)狀與智慧房產(chǎn)的遠(yuǎn)景差距很大，主要表現(xiàn)在：

1、重要性沒得到體現(xiàn)。從早期金關(guān)、金稅等十金工程，到現(xiàn)在智慧城市框架建設(shè)方案，似乎都沒有智慧房產(chǎn)的一席之地。

2、現(xiàn)狀信息化程度偏底。從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、預(yù)警預(yù)報，到現(xiàn)今房地產(chǎn)限購令及40城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，整體房產(chǎn)信息化建設(shè)成效不明顯。

3、登記機構(gòu)體制問題。房產(chǎn)登記機構(gòu)是屬地化管理，一度設(shè)置比較混亂，經(jīng)過幾年整改及規(guī)范化達(dá)標(biāo)考核后，有所改進，但信息化基礎(chǔ)薄弱，專業(yè)技術(shù)人員配置不到位。

4、歷史包袱沉重，欠賬較多。房產(chǎn)登記經(jīng)歷了房改、商品房等幾個階段，機構(gòu)也從交易與登記合并，房產(chǎn)歷史檔案復(fù)雜，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)，家底不清。因此，目前各地正投入房產(chǎn)檔案整理建庫工程。但這僅僅是已登記的房產(chǎn)信息，大量未登記的、集體土地的房產(chǎn)都需要投入巨資進行信息化。

綜合上述，我們距智慧房產(chǎn)還很遙遠(yuǎn)，但這并不妨礙我們向這美好目標(biāo)進軍，因為隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，以往傳統(tǒng)的、花費巨大的數(shù)據(jù)采集工作可用簡便快捷的新技術(shù)來解決，并且隨著智慧城市建設(shè)的不斷深入，智慧房產(chǎn)的重要性會逐步體現(xiàn)，更重要的是房地產(chǎn)稅收的應(yīng)用驅(qū)動會大大推進數(shù)字房產(chǎn)及智慧房產(chǎn)建設(shè)的進程。