江蘇省房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管體系探索

◎ 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任 吉同路

在國內(nèi)，江蘇省是一個發(fā)達(dá)省份，房地產(chǎn)行業(yè)整體信息化在全國也走在前面，在城市信息化有一定基礎(chǔ)之后，省級層面如何借助信息技術(shù)實現(xiàn)政府能力的提高既是必然也是自然。但是，房地產(chǎn)行業(yè)行政管理體系不是垂直的，不能直接參照垂直管理體系做法，加之此前一些全國性系統(tǒng)推廣未取得成功的因素制約，在行政管理模式趨于扁平化之時，省級房地產(chǎn)信息化面臨窘境：理念是什么？定位是什么？切入點(diǎn)是什么？可操作性如何？持續(xù)性會怎樣？

《中華人民共和國行政許可法》自2004年7月1日實施后，江蘇省建設(shè)廳彭向峰副廳長即提出“寓監(jiān)管于服務(wù)、籍服務(wù)促監(jiān)管”創(chuàng)新工作理念，就如何實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)行政許可、行業(yè)監(jiān)督及市場監(jiān)測統(tǒng)計分析工作電子化目標(biāo)組織開展研究工作。在充分分析國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)市場管理的職能及其工作定位后，明確省級房地產(chǎn)信息化建設(shè)策略是“推進(jìn)管理、強(qiáng)化監(jiān)管、突出監(jiān)測、側(cè)重分析”，部、省、市信息系統(tǒng)之間“錯位建設(shè)、協(xié)同聯(lián)動”定位原則， 根據(jù)法律、規(guī)章設(shè)定的事權(quán)，確定以行政許可作為切入點(diǎn)，既與國家法律實施進(jìn)程相吻合，又與部、市無交叉無沖突，為系統(tǒng)建設(shè)贏得寬松環(huán)境。

針對可操作性、可持續(xù)性問題，明確一是從政策、規(guī)范入手，建立預(yù)期；二是堅持按部就班、穩(wěn)步推進(jìn)；三是建立信息化工作自身造血機(jī)制；四是堅持持續(xù)改進(jìn)，鞏固、深化成果與應(yīng)用，防止半途而廢或無疾而終。

2005年正式開始省級房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管監(jiān)測工作步入實施進(jìn)程。

一、數(shù)據(jù)模型

數(shù)據(jù)是系統(tǒng)的基礎(chǔ)，應(yīng)用系統(tǒng)的建設(shè)核心是將關(guān)鍵數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理，讓數(shù)據(jù)發(fā)揮價值。經(jīng)過長期應(yīng)用實踐的探索，初步建立了房地產(chǎn)市場關(guān)鍵要素之間關(guān)系模型，如圖1中所示。

該模型的特點(diǎn)是：

圖1 房地產(chǎn)市場關(guān)鍵要素關(guān)系模型（概念）

一是將人、地、房、戶作為核心，將市場與住房保障進(jìn)行結(jié)合；

二是人與戶（此處為具體房屋）通過“權(quán)利”建立關(guān)系；

三是圍繞人（個體）將 家庭、資產(chǎn)收入、住房公積金、戶（具體房屋，住房）要素關(guān)聯(lián)起來；

四是確定企業(yè)、項目、房、地的關(guān)系；

五是將“保障房”和“商品房”作為“房”的一部分來描述，“房”的抽象為擴(kuò)展留下空間。如在此模型中，將來還可以將房演化為“建筑物”，從而對房的內(nèi)涵進(jìn)行縮小，實現(xiàn)外延延伸。

模型的要素粒度設(shè)計與劃分相對平衡，在擴(kuò)展中既留有深化余地，也為抽象信息展現(xiàn)建立了基準(zhǔn)路線。

二、系統(tǒng)總體架構(gòu)

此圖分為三層，最上層為房地產(chǎn)市場、住房保障和公積金，參照目前行政管理體系進(jìn)行劃分；中間層為應(yīng)用層，其中住房保障管理將劃分為住房保障監(jiān)督管理與住房保障管理；電子項目手冊意將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動通過項目的方式進(jìn)行管理，以手冊方式進(jìn)行活動內(nèi)容記載；底層為信息層，主要包括6類信息：人、地、房、戶、企業(yè)、項目，其關(guān)系已在圖1所示的數(shù)據(jù)模型中描述。

三、應(yīng)用系統(tǒng)介紹

江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳搶抓機(jī)遇，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信息化工作向縱深和橫向發(fā)展，經(jīng)過1年多的準(zhǔn)備，7年的建設(shè)、實施、完善，現(xiàn)已形成省級房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)的基本框架，取得了階段性成果，應(yīng)用系統(tǒng)正在由“構(gòu)筑基礎(chǔ)”向“提升能力”層次轉(zhuǎn)變。

⑴房地產(chǎn)企業(yè)行政許可全面實現(xiàn)電子化

房地產(chǎn)企業(yè)行政許可綜合服務(wù)系統(tǒng)2006年10月正式在全省使用，2008年8月1日起江蘇省房地企業(yè)行政許可業(yè)務(wù)實現(xiàn)完全電子化，行政權(quán)力實現(xiàn)真正意義上的陽光下運(yùn)行：在安全保障的情況下，全程在互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行。企業(yè)可以足不出戶的完成資質(zhì)有關(guān)業(yè)務(wù)的申報，全程、實時跟蹤行政管理部門的審核、審批情況。行政管理部門人員做到真正的業(yè)務(wù)隨身。實現(xiàn)了房地產(chǎn)行政管理部門對行政對象人的“非接觸式”服務(wù)。

⑵房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)發(fā)揮基礎(chǔ)性作用

省房地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)根據(jù)全省城市信息系統(tǒng)的推進(jìn)情況分多階段建設(shè)。第一階段目標(biāo)是在全省各地房地產(chǎn)交易備案信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上，通過標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)采集接口，實現(xiàn)各地房地產(chǎn)交易備案信息系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)的“按日自動上報”，實現(xiàn)自動匯總、分析，根據(jù)用戶自定義的分析報告模板自動生成分析報告的“三自動”，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易市場變化情況的快速反應(yīng)。圖3為采集接口數(shù)據(jù)組織模型。

該系統(tǒng)于2008年4月1日起投入使用，2009年1月已實現(xiàn)全省房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)“按日自動上報”，實現(xiàn)“任意時段、任意行政區(qū)域或其組合”的統(tǒng)計分析等階段性工作目標(biāo)。

2010年12月27日，該系統(tǒng)一期通過由部省專家組成的鑒定委員會的鑒定，獲得“省級系統(tǒng)填補(bǔ)國內(nèi)空白，總體水平國內(nèi)領(lǐng)先”的評價。

圖2 系統(tǒng)總體架構(gòu)圖

⑶房地產(chǎn)開發(fā)（電子）項目手冊制度基本建立

為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為監(jiān)管，借鑒并引入“非現(xiàn)場監(jiān)管和現(xiàn)場檢查”的風(fēng)險監(jiān)控理念，開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)（電子）項目手冊，2007年開始試點(diǎn)，2009年9月1日在全省全面實施（除南京市外）。圖4為房地產(chǎn)開項目要素關(guān)系圖。

圖3 商品房交易備案信息采集接口數(shù)據(jù)組織模型

房地產(chǎn)開發(fā)（電子）項目手冊行政許可業(yè)務(wù)自動對接，同時具有 GIS的標(biāo)注，2010年在省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為檢查中發(fā)揮重要作用，省政府明確其為“為摸清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管奠定基礎(chǔ)”。目前，房地產(chǎn)開發(fā)（電子）項目手冊正逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常監(jiān)督管理的工具。

⑷全省住房保障管理系統(tǒng)進(jìn)入新階段

以推進(jìn)全省住房保障管理工作高效率和高透明為目標(biāo)，實現(xiàn)科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、網(wǎng)絡(luò)化管理，2007年啟動全省住房保障管理系統(tǒng)建設(shè)工作，2008年3月1日起投入使用。該系統(tǒng)覆蓋了住房保障管理工作的所有方面，是一個全省范圍內(nèi)低收入家庭住房保障管理綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)。當(dāng)時是全國惟一全省集中統(tǒng)一使用的住房保障管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了全省住房保障業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化處理，推進(jìn)了江蘇省住房保障工作信息化水平的同步提高。

2012年，江蘇省住房保障信息化水準(zhǔn)整體有了新的提高，省級住房保障信息化工作從推進(jìn)管理調(diào)整為加強(qiáng)監(jiān)管，新的監(jiān)管系統(tǒng)正在研發(fā)之中，2013年初將投入實施。

⑸個人住房信息系統(tǒng)穩(wěn)步推進(jìn)

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，結(jié)合江蘇省實際，江蘇省個人住房信息系統(tǒng)的中省級系統(tǒng)已經(jīng)基本建立，主要思路是整合完善省轄市范圍的房屋登記信息平臺，實現(xiàn)與相關(guān)行業(yè)的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。同時在國家統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，形成江蘇省的地方數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，既滿足國家（部）要求，又適應(yīng)江蘇自身工作需求的目的。數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)接口規(guī)范等均已完成，將根據(jù)部住房信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)展情況和政策要求適時推出。

⑹誠信管理系統(tǒng)調(diào)整即將完成

在國家層面加強(qiáng)誠信社會建設(shè)的背景下，根據(jù)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)工作安排，現(xiàn)正在對《江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案管理系統(tǒng)》（2006年版）進(jìn)行升級調(diào)整，主要參照是社會責(zé)任體系（ISO26000）、國家有關(guān)企業(yè)信用標(biāo)準(zhǔn)（如GB/T 22118-2008 企業(yè)信用信息采集、處理和提供規(guī)范）、國家、省現(xiàn)行政策等，實現(xiàn)以企業(yè)經(jīng)營行為為核心、企業(yè)社會責(zé)任和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)為支撐的企業(yè)誠信公共管理與服務(wù)體系，建立企業(yè)信用評價模型，定期提供企業(yè)的信用評價報告，籍此推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)誠信的進(jìn)步。

四、應(yīng)用推進(jìn)工作

⑴領(lǐng)導(dǎo)重視、專業(yè)擔(dān)綱、團(tuán)隊作戰(zhàn)

江蘇省住建廳周嵐廳長高度重視江蘇省房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)建設(shè)。自2008年4月入職之初，即把信息化工作作為重中之重，親自抓、親自推動、親自參與、親自協(xié)調(diào)，強(qiáng)力持續(xù)推進(jìn)不松懈。目前房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)的數(shù)據(jù)模型就凝聚周廳長的智慧，是她提出理念并親自參與設(shè)計。彭廳長積年累月推動，八年不動搖，始終如一，是系統(tǒng)的誕生、實施、扎根有力的保證。

系統(tǒng)的具體技術(shù)規(guī)劃、實現(xiàn)完全由專業(yè)人士、專業(yè)團(tuán)隊來進(jìn)行，并連續(xù)8年維持基本穩(wěn)定，奠定了系統(tǒng)質(zhì)量、水準(zhǔn)的基礎(chǔ)。

⑵制度建設(shè)同步進(jìn)行

技術(shù)是基礎(chǔ)，制度是保證。整個系統(tǒng)建設(shè)過程中，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳十分注意配套制度的建設(shè)工作，共下發(fā)10多份文件，強(qiáng)調(diào)信息系統(tǒng)建設(shè)的重要性與必要性，加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)與使用的規(guī)范化管理。

通過多年制度建設(shè)與潛移默化的工作，系統(tǒng)越來越得各級主管部門、行政相對人的理解與支持，從而進(jìn)一步推進(jìn)了系統(tǒng)的建設(shè)工作，擴(kuò)大了系統(tǒng)使用的覆蓋面，提升了系統(tǒng)的使用水平。