文林峰：住宅產(chǎn)業(yè)化是中國(guó)住宅發(fā)展方向

《全國(guó)公租房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案》日前在互聯(lián)網(wǎng)上向全社會(huì)征求意見(jiàn)，這套方案如果得以推廣，人們期盼多年的住宅產(chǎn)業(yè)化向前邁出一大步。如今，住宅產(chǎn)業(yè)化迎來(lái)了前所未有的發(fā)展良機(jī)?！笆濉逼陂g，我國(guó)將建設(shè)各類保障房3600萬(wàn)套，其中公租房將是主力。公租房建設(shè)由政府主導(dǎo)推進(jìn)，短期內(nèi)集中建設(shè)，規(guī)模龐大，資金壓力大，解決這些問(wèn)題恰恰是住宅產(chǎn)業(yè)化所擅長(zhǎng)的。從西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，短期內(nèi)大量建設(shè)公共住房，往往成為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展成熟的契機(jī)。

2012年4月12日在北京開(kāi)幕的第二屆中國(guó)房地產(chǎn)與泛家居跨界峰會(huì)上，本刊記者就住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)采訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任文林峰。

住宅建設(shè)邁入產(chǎn)業(yè)化

“截至目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國(guó)范圍內(nèi)已正式批準(zhǔn)成立了27個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，這些住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)全面開(kāi)花，預(yù)示著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化正在邁入高速發(fā)展階段?！蔽牧址灞硎?，對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化來(lái)說(shuō)，主客觀環(huán)境的變化、市場(chǎng)環(huán)境的變化帶來(lái)了機(jī)遇，傳統(tǒng)的建造方式已經(jīng)受到勞動(dòng)力成本快速上漲、節(jié)能環(huán)保等多方面的挑戰(zhàn)；而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化，社會(huì)對(duì)住宅品質(zhì)和質(zhì)量的要求越來(lái)越高，這些都為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了良好的外部環(huán)境

什么是住宅產(chǎn)業(yè)化？文林峰認(rèn)為，從住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵、外延來(lái)說(shuō)，至少包括以下幾個(gè)方面：一、以科技發(fā)展為支撐，包括科技體系的支撐。現(xiàn)在很多建材產(chǎn)品，建筑技術(shù)，單個(gè)拿出來(lái)和國(guó)際的水平?jīng)]有太大的差距，但是從體系上來(lái)說(shuō)有很大的差距。二、以新型建筑結(jié)構(gòu)體系和通用部品體系為基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，有結(jié)構(gòu)體系和部品體系。過(guò)去是混凝土在現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)澆，直到結(jié)構(gòu)體系的改變，現(xiàn)在包含了通用部品體系的對(duì)接。三、以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)做引導(dǎo)。這是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化重要的內(nèi)容。西方的發(fā)達(dá)國(guó)家，在住宅的設(shè)計(jì)、匹配上是標(biāo)準(zhǔn)化的模式。在標(biāo)準(zhǔn)化、模式化方面我國(guó)還是比較薄弱的，這要從政府層面上加大建設(shè)力度。四、采用施工裝配化等多種建設(shè)方式。五、選用符合模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能環(huán)保低碳類材料和部品，并有所突破和創(chuàng)新。六、降低成本，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。七、全面提高住宅質(zhì)量與性能。八、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)的全面轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)性發(fā)展。

文林峰認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展要由政府來(lái)主導(dǎo)和推進(jìn)，包括出臺(tái)積極的鼓勵(lì)政策?！霸谧≌a(chǎn)業(yè)化方面，國(guó)家1999年出臺(tái)的政策，很宏觀，沒(méi)有明確的財(cái)政金融稅收支持。隨著住宅市場(chǎng)發(fā)展，在地方政府的層級(jí)上出臺(tái)了一些產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策。比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，產(chǎn)業(yè)化推動(dòng)比較好的萬(wàn)科企業(yè)，他是北京市第一個(gè)拿到容積率政策獎(jiǎng)的企業(yè)，這種激勵(lì)政策在社會(huì)上引起了很大的反響?！?/p>

對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)如何抓住保障性住房大規(guī)模建設(shè)的機(jī)遇，在全國(guó)范圍內(nèi)有步驟、分階段地推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。文林峰表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：他山之石可以攻玉，日本公租房的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)就具備借鑒意義。自二十世紀(jì)六十年代，日本就制定了《推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化五年計(jì)劃》，為了使現(xiàn)場(chǎng)施工簡(jiǎn)化，提高建造質(zhì)量和效益，日本對(duì)公共住宅實(shí)行了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、建造裝配化、部品工業(yè)化的批量式的生產(chǎn)方式，形成了完整了全國(guó)通用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與建造技術(shù)體系，同時(shí)還建立了完善的住宅部品認(rèn)證制度，所有的公共住宅的所有部品部件都要經(jīng)過(guò)產(chǎn)品認(rèn)證，大大提高了公共住宅的建設(shè)效率，降低了成本，質(zhì)量也得到了保障。

產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)

“住宅產(chǎn)業(yè)化在節(jié)能減排方面有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，與傳統(tǒng)建造方式相比，產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目每平方米可節(jié)約能耗20%，節(jié)約水耗63%，減少垃圾91%。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)施工的時(shí)間可以大幅縮短，施工人員也可以減少。部品設(shè)備的大宗定制和采購(gòu)可以降低成本，房屋未來(lái)的維護(hù)也會(huì)更加方便，出了問(wèn)題直接更換‘零件’就可以?！蔽牧址逭J(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化不是為了產(chǎn)業(yè)化而產(chǎn)業(yè)化。目前由于新興的技術(shù)需要磨合，在現(xiàn)場(chǎng)施工的時(shí)候效率不但沒(méi)有提高，而且慢了，這里有工人技能轉(zhuǎn)化的問(wèn)題。提高專業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)是為了提高質(zhì)量，保證性能，提高勞動(dòng)生產(chǎn)力，降低成本，這是提高住宅產(chǎn)業(yè)化的根本目標(biāo)。文林峰表示，全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化呈現(xiàn)五大發(fā)展態(tài)勢(shì)：

一、各地方領(lǐng)導(dǎo)、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)積極推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化。各地實(shí)踐可以看出，哪個(gè)地方的領(lǐng)導(dǎo)重視，哪個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展得就好，這已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

為了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，2006年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，要求各級(jí)政府加大推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化力度，進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化基地立項(xiàng)審批。目前深圳和沈陽(yáng)兩地作為試點(diǎn)城市。沈陽(yáng)2010年成為試點(diǎn)城市以后，建立工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，不到兩年的時(shí)間，招商方面已經(jīng)完成了2/3。國(guó)內(nèi)外幾大著名企業(yè)都在沈陽(yáng)落戶，對(duì)沈陽(yáng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)、轉(zhuǎn)型升級(jí)作用是非常突出的。

二、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化特性，試點(diǎn)項(xiàng)目引導(dǎo)作用突出。包括深圳、北京、上海、沈陽(yáng)等等城市，率先在這些方面進(jìn)行嘗試。

三、企業(yè)的積極性特別高漲，尤其是龍頭企業(yè)，比如原來(lái)不是搞住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)，現(xiàn)在都在積極的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

四、住宅產(chǎn)業(yè)化基地企業(yè)起到了帶頭作用。沈陽(yáng)和深圳是試點(diǎn)城市。沈陽(yáng)市作為國(guó)家現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)城市，在保障性住房產(chǎn)業(yè)化模式的探索上做了一些有益的嘗試，特別是高度重視公租房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，與中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院等積極展開(kāi)合作，設(shè)計(jì)了地鐵渾南車輛段麗水新城公租房項(xiàng)目，不斷豐富完善裝配式建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，使得公租房的建設(shè)質(zhì)量上去了，工程造價(jià)卻下來(lái)了，取得了良好的社會(huì)效果。

五、國(guó)外對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)越來(lái)越關(guān)注，積極性比較高。去年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心和加拿大、瑞典幾個(gè)國(guó)家搞了4場(chǎng)論壇，發(fā)現(xiàn)效果比較好，原來(lái)國(guó)外使館領(lǐng)著企業(yè)家到中國(guó)來(lái)，對(duì)他們的技術(shù)進(jìn)行宣傳。最近，開(kāi)發(fā)企業(yè)在自覺(jué)主動(dòng)尋找新的產(chǎn)品，提高品質(zhì)，做出一些與眾不同的產(chǎn)品。

產(chǎn)業(yè)化“抓手”

對(duì)于中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化今后的工作目標(biāo)，文林峰總結(jié)了幾個(gè)“抓手”：

一、抓政策。目前從國(guó)家層面的政策來(lái)說(shuō)，缺乏一些明確的激勵(lì)政策，各個(gè)地方在積極的探索，包括土地、金融、稅收怎么支持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

二、抓標(biāo)準(zhǔn)，抓規(guī)范。當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域還是以個(gè)性化的生產(chǎn)，個(gè)性化的定制為主，影響了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

三、抓龍頭。從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度抓產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心去年舉辦首屆保障房設(shè)計(jì)大賽，總體上保障房設(shè)計(jì)單位參與度熱情不高。

四、抓基礎(chǔ)。從去年開(kāi)始全國(guó)大建保障房之后，出現(xiàn)了很多保障房質(zhì)量的問(wèn)題，有的是鋼筋的問(wèn)題，有的是混凝土標(biāo)號(hào)不合格問(wèn)題。在這種情況下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文成立了保障性住房建設(shè)材料采購(gòu)信息平臺(tái)，簡(jiǎn)稱采購(gòu)平臺(tái)。采購(gòu)平臺(tái)就是讓廣大優(yōu)秀的建材企業(yè)，加入到規(guī)模巨大的保障房建設(shè)中，為保障房提供質(zhì)量?jī)?yōu)良的建材產(chǎn)品。這個(gè)平臺(tái)是公益的平臺(tái)，有幾個(gè)準(zhǔn)入的政策：一、產(chǎn)品要有認(rèn)證證書。二、價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)。

2012 房地產(chǎn)政策走勢(shì)

對(duì)于2012年房地產(chǎn)政策走勢(shì)，文林峰很贊成中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮的觀點(diǎn)：中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀調(diào)控堅(jiān)定不移。

1、維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策堅(jiān)定不移。在2011年反通脹是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)短期運(yùn)行的核心問(wèn)題、首要問(wèn)題，決策的依據(jù)。2012年這個(gè)依據(jù)是排在第一的。2012年我們沒(méi)有理由相信中國(guó)已經(jīng)離通貨膨脹漸行漸遠(yuǎn)，貨幣的選擇仍然存在，只要有反通貨膨脹的客觀因素存在，貨幣政策趨緊升息是不可避免的。

2、維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的政策取向，堅(jiān)定不移。這個(gè)政策不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)降了就會(huì)改變。

3、從大多數(shù)人有房住向所有人都有房住，這個(gè)政策堅(jiān)定不移。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要用三到五年的時(shí)間，把住房體系打下一個(gè)比較堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

4、抑制過(guò)多占有資源的政策堅(jiān)定不移。中國(guó)是人多地少資源匱乏的國(guó)家，要節(jié)約資源，改善更多的人居環(huán)境，要老百姓分享工業(yè)化的好處，這個(gè)趨向是不用懷疑的。

5、地方政府問(wèn)責(zé)制堅(jiān)定不移。這表達(dá)為兩個(gè)方面：一是地方政府在維護(hù)當(dāng)?shù)匕傩辗窒沓鞘谢锰?，加快百姓改善住房方面的?zé)任；二是因地制宜，給地方政府更多的區(qū)別化對(duì)待本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展余地的機(jī)會(huì)。

鏈接：

深圳：9個(gè)第二批“住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地”出爐

5月4日，深圳市人居環(huán)境委在官方網(wǎng)站上發(fā)布通報(bào)，授予深圳市嘉普通太陽(yáng)能有限公司等9家單位為“深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地”稱號(hào)、深圳市建筑科學(xué)研究院有限公司建科大廈等11個(gè)項(xiàng)目為“深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化示范項(xiàng)目”稱號(hào)。這是深圳第二批住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地和項(xiàng)目，加上5個(gè)首批住宅產(chǎn)業(yè)基地，深圳已擁有25個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地。

北京對(duì)入市交易的住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目用地增加產(chǎn)業(yè)化要求

為加快我市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，北京市國(guó)土局將《北京市混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目技術(shù)管理要點(diǎn)》作為出讓文件的附件，在確定為產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目的用地出讓文件中明確要求按住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。5月3日，朝陽(yáng)區(qū)雙橋農(nóng)場(chǎng)限價(jià)商品住房項(xiàng)目開(kāi)始招標(biāo)出讓，為北京市第一宗在出讓環(huán)節(jié)明確住宅產(chǎn)業(yè)化要求的項(xiàng)目用地。

安徽推出首批保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目

安徽省首個(gè)保障房產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)——合肥“天門湖”公租房日前順利封頂，這是安徽省首幢采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的保障性住宅。

“天門湖”公租房位于合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，3號(hào)樓項(xiàng)目為18層裝配式疊合板剪力墻結(jié)構(gòu)住宅。記者在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)看到，其所使用的預(yù)制樓板、預(yù)制墻板和預(yù)制樓梯等，均由相關(guān)企業(yè)在自動(dòng)化流水線上生產(chǎn)并運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行機(jī)械化安裝。

“這種產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)方式低碳、環(huán)保，并且可以減少二次裝修環(huán)節(jié)造成的浪費(fèi)?！睋?jù)安徽省住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心負(fù)責(zé)人介紹，由于樓房的地板、墻體以及樓梯等部件都是事先在工廠加工成成品，改變以往現(xiàn)場(chǎng)澆筑的方式，人力上節(jié)約率大概在40%～60%之間。與此同時(shí)，也大大減少了用電量用水量以及建筑垃圾的產(chǎn)生。

大連市住宅產(chǎn)業(yè)化工作全國(guó)領(lǐng)先

4月26日，大連花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)“國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”揭牌，這是全國(guó)第二個(gè)政府引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的國(guó)家基地。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥，大連市副市長(zhǎng)張軍，花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)黨工委書記、管委會(huì)主任董呈發(fā)出席。

大連市已初步建立住宅產(chǎn)業(yè)化工作的組織機(jī)構(gòu)，完善了住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)體系，建成五個(gè)以大有恬園為代表的國(guó)家康居住宅示范工程，成品住宅建設(shè)比率達(dá)20%，累計(jì)建成節(jié)能面積7100萬(wàn)平方米，住宅建設(shè)綜合質(zhì)量進(jìn)一步提高，花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)成為國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，標(biāo)志著大連市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進(jìn)入新階段。目前，花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)已先后引進(jìn)一大批新型建材項(xiàng)目，初步形成了新型建筑材料產(chǎn)業(yè)集群，有力地助推了大連市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。

安徽省首棟住宅產(chǎn)業(yè)化公租房封頂

4月23日，安徽省首棟以住宅產(chǎn)業(yè)化方式建造的公租房——天門湖公租房3#樓，在合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)順利封頂。

天門湖公租房3#樓高18層，建筑面積1.7萬(wàn)平方米，共374戶，于2011年9月24日動(dòng)土，11月標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)開(kāi)始施工，平均6天施工一層，同步完成水電預(yù)埋，總工期縮短近三分之一。該項(xiàng)目工業(yè)化住宅建設(shè)較傳統(tǒng)施工的優(yōu)勢(shì)十分顯著：除縮短工期、質(zhì)量好以外，施工人員及施工強(qiáng)度減少40%，模板等耗材降低近80%，綜合造價(jià)有望與傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)基本持平。