拆解商業(yè)地產高租金之謎

撰文_田廣利 編輯_趙曉嬿

房租、原料、工資三大因素促使餐飲業(yè)進入高成本時代。加之高物價下消費者的購買力下降，外出用餐減少，給餐飲業(yè)以致命的打擊。從前只是房租高，還比較容易消化?，F在房租、原料、人力都居高不下，消化起來就相當困難了。

以某休閑餐飲企業(yè)為例，5年前食品成本率只有20%多，現在已經接近40%了；5年前一家200平米餐廳的人均工資性支出約為690元/天，現在已經超過1300元/天，同樣1萬元/天營業(yè)額，過去有7000多元毛利，現在只有5000元左右?？鄢嘿F的房租和工資等固定費用，過去每天能有4000元左右利潤，現在已經所剩無幾，甚至會虧損。

不斷攀升的店面租金已成為越來越多的餐飲商家“不能承受之重”。下文主要列舉出導致商業(yè)地產高租金較具代表性的三種情況，有些是因為商業(yè)地產商的“過人高招”，有些則是由于餐飲企業(yè)自身的失序與失衡，而最終受傷的還是餐飲企業(yè)。

制造“競租”之假象

2000年，位于王府井東方廣場地下一層的餐飲街開業(yè)，是北京最早的大面積做餐飲的主流商場，當時租金大約45美金/月/平米，按當時的匯率大約折合為人民幣12元/天/平米。2004年，國貿附近一個甲級寫字樓一層店址的租金大約是30美金/月/平米，折合人民幣8元/天/平米（按使用面積計算）。2004年開業(yè)的遠大路金源購物中心餐飲租金也不過3～4元/天/平米，相比而言，王府井、國貿這兩處店址的租金在當時絕對是天價。

大約2005年以后形勢就逐漸變了，幾家來自國外的開發(fā)商和商業(yè)地產代理公司進入北京市場，一下子把北京餐飲地產租金提高了一大截。例如，2006年開業(yè)的望京某商業(yè)項目，招商時租金報價超過10元/天/平米（按建筑面積計算）。此時西單的主流商場租金報價也只有7～8元/天/平米（按使用面積計算）。望京是個新興起的區(qū)域商圈，客流量小，成熟度低，其價值只相當于西單的一半，租金最多值5元。實際上他們租金卻貴了將近一倍。

國內的餐飲企業(yè)和餐飲機構，在和這些來自國外的公司打交道時，屢屢處于下風，通過一次次的實戰(zhàn)，逐漸發(fā)現他們經驗老道，精通談判，善于利用肯德基等大品牌“忽悠”人；善于制造競租假象吊足餐飲企業(yè)的胃口，讓其以既癢癢又心疼的價格達成租約。這些公司工于算計，甚至比餐廳老板更了解餐廳的贏利能力，店鋪到期后他們甚至不給優(yōu)先續(xù)租權，而是廣發(fā)消息，采取競標的方式讓眾多餐飲企業(yè)拼得頭破血流，自己坐收漁人之利。可以說正是這些公司的“攻心之計”在一定程度上抬高了租金，掀起了第一波漲價潮，也是商業(yè)招租中慣用的一招。

分割產權，層層抬價

在第二波漲價的浪潮中，某些房地產大亨在商業(yè)租售項目上又使出了新招式——分割產權。項目地段選得很好，商場經營模式說得很炫，然后以非常高的價格賣給小業(yè)主。小業(yè)主高價買了產權，自然會把租價抬得很高。當時他們的租金報價普遍都超過建筑面積10元/天/平米，使用率卻只有60%左右。剛開始時，租賃情況很不理想，但有的業(yè)主死扛不降價，寧肯讓店鋪空上三、四年，也不降價租售。

這些商業(yè)項目位置確實很好，有不少新入行的不明真相的餐飲老板被迷惑。但由于商圈很不成熟，租金又太高，餐廳開業(yè)后往往扛不了多久就關閉了。如果將這些項目剛開業(yè)時印刷的餐飲企業(yè)名錄，與現有的餐廳名單做對比，會發(fā)現極少有能堅持下來的，這些項目3年內平均換手率超過2次，早期進入的餐飲企業(yè)大多都成了犧牲品。

風投餐企“瘋投”之舉

第三波漲價潮其實是餐飲企業(yè)自身的不理智競價以及盲目追求擴張速度而造成的。有些具有一定規(guī)模和實力的餐飲企業(yè)獲得風險投資后，幾乎不計成本地瘋搶店址，其他商家出價10元/天，這些企業(yè)可能就敢出11元；別人出20萬元轉讓費，他們就敢抬高到22萬元。這波漲勢主要發(fā)生在2007-2009年之間。

最近幾年新開盤的商業(yè)項目很少了，血的教訓也使餐飲企業(yè)冷靜下來，市場上的餐飲租金水平基本穩(wěn)定下來。但經過幾波漲價潮，北京租金已經變得相當昂貴，區(qū)域餐飲店址的租金已經從過去的3～5元漲到現在的10元以上，平均租金水平漲了1～2倍。高租金成為餐飲企業(yè)的沉重負擔，也使餐飲行業(yè)的門檻變得有點高不可攀了。