城市轉(zhuǎn)型重構(gòu)過程中理性看待小產(chǎn)權(quán)房

杜建華

0 引言

當(dāng)前，中國(guó)城市發(fā)展已進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型的新階段，要從根本上改變傳統(tǒng)的城市粗放發(fā)展模式，并以發(fā)展模式轉(zhuǎn)型為主線，全面推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和生態(tài)的轉(zhuǎn)型，并圍繞城市發(fā)展轉(zhuǎn)型推進(jìn)城市制度和空間轉(zhuǎn)型，今后中國(guó)城市城鎮(zhèn)化將從加速向減速轉(zhuǎn)變，但城市化應(yīng)從追求速度向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，把城市化快速推進(jìn)和城市化過程中質(zhì)量的提升結(jié)合起來(lái)，走集約創(chuàng)新融合和諧綠色特色之路。

2001年山西省運(yùn)城市撤地設(shè)市，運(yùn)城城市建設(shè)進(jìn)入發(fā)展快車道，城市面貌日新月異，城市發(fā)展中也出現(xiàn)了很多問題，其中城中村改造中的小產(chǎn)權(quán)房成為制約城中村改造，影響城市發(fā)展的重要因素，現(xiàn)在就從城中村改造現(xiàn)狀，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因和解決對(duì)策等方面淺談自己的認(rèn)識(shí):

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。

小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格便宜，只有相同位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%，而且買賣不需要繳納契稅、物業(yè)費(fèi)等使用費(fèi)低廉。

小產(chǎn)權(quán)房正因?yàn)閮r(jià)格比較便宜，受到廣大購(gòu)房者的青睞。2007年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房新聞報(bào)道非常多，主要集中在北京、河北等地，這也引起了國(guó)務(wù)院的重視。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房各個(gè)地方或多或少都存在，只是以前沒有被大眾所關(guān)注。2007年通過媒體集中報(bào)道出來(lái)，而且這些地方小產(chǎn)權(quán)房比較集中，問題比較嚴(yán)重，公開向社會(huì)銷售。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是城市人口急劇增加，城市房?jī)r(jià)過快攀升，導(dǎo)致部分有購(gòu)房需求的群體買不起市場(chǎng)上的商品房，只能退而求其次，去買小產(chǎn)權(quán)房。在用經(jīng)濟(jì)實(shí)力說(shuō)話的今天，這些中低收入者選擇小產(chǎn)權(quán)房，更多是無(wú)奈，而不是不懂法律。只有買到能夠滿足自己居住需求的房屋，才能安居樂業(yè)，居民的幸福指數(shù)才會(huì)提高。

1 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

1)中國(guó)住房制度。

中國(guó)住房制度改革的四個(gè)階段:a.1978年～1993年，住房實(shí)物分配制度改革階段。b.1994年～1998年，住房實(shí)物分配向住房市場(chǎng)化改革的過渡階段。c.1999年～2004年，住房市場(chǎng)化全面推行階段。d.2005年～2011年，房產(chǎn)調(diào)控階段。黨中央國(guó)務(wù)院重視解決城市居民住房問題，城市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度不夠完善，政策措施還不配套。2007年國(guó)發(fā)[2007］24號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。1999年～2007年間，城市居民住房問題沒有得到足夠重視，小產(chǎn)權(quán)房在此期間增長(zhǎng)迅猛。

2)中國(guó)土地制度。

中國(guó)土地所有權(quán)分為:國(guó)有土地與集體土地。土地根據(jù)用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。所以集體土地也可以分為三種:集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、集體未利用地。城市化進(jìn)程速度加快，城市二元土地制度存在，制約了城市化進(jìn)程，各地政府由于自身財(cái)力問題，不能對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地進(jìn)行及時(shí)統(tǒng)征，也無(wú)力安置城中村農(nóng)民的就業(yè)問題，也是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。

3)財(cái)稅制度。

1994年，實(shí)行分稅制改革，地方財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入比例在45%～50%之間，使地方財(cái)政收入僅能滿足基本需求，無(wú)力提供公共品，特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政陷入困境。各地政府只有對(duì)出讓土地來(lái)獲取保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施等公共品建設(shè)資金。面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的高房?jī)r(jià)，小產(chǎn)權(quán)就有它存在的環(huán)境。

2 結(jié)合中國(guó)現(xiàn)狀提出解決措施

1)我們進(jìn)一步深化住房制度改革，完善住房供應(yīng)體系的過程中，應(yīng)充分重視城市存量住宅的作用，將其作為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，通過加強(qiáng)城鎮(zhèn)存量住宅的綜合整治和環(huán)境改善，進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)低價(jià)住房的供應(yīng)，并建立包括新建普商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、政府公共租賃房(合廉租房)，以及各類城鎮(zhèn)存量住房在內(nèi)的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。能夠根本上消除“小產(chǎn)權(quán)”房存在的土壤。

2)我們必須改革土地制度，將集體土地納入國(guó)有土地當(dāng)中，允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)使用和建設(shè)，堵不是最好的辦法，疏才是解決問題的根本。在政策引導(dǎo)之下，允許土地流轉(zhuǎn)，符合城市規(guī)劃的條件進(jìn)行程序建設(shè)。

3)進(jìn)一步完善和深化財(cái)稅體制改革，完善配套措施，合理分配地方政府一定的財(cái)力，讓地方政府可根據(jù)各自的條件，推進(jìn)各地的城市化進(jìn)程。讓各地政府有財(cái)力、有能力完成好中央保障性住房建設(shè)的任務(wù)，為“小產(chǎn)權(quán)”的退出打好基礎(chǔ)。

加快保障性住房的建設(shè)，首先合理確定保障性住房的適用人群，建立完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，讓保障性住房為真正需要住房的城市居民解決“住”的問題。

[1]國(guó)發(fā)[2007］24號(hào)，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見[Z］.

[2]中華人民共和國(guó)土地管理法[S］.

[3]楊 進(jìn)，張迎春.關(guān)于改革農(nóng)村土地征用制度的思考[J］.經(jīng)濟(jì)體制改革，2006(2):24-26.

[4]謝子遠(yuǎn).中國(guó)財(cái)政支出結(jié)構(gòu)存在的問題及改革取向[J］.浙江萬(wàn)里學(xué)院學(xué)報(bào)，2005(4):19-20.

[5]樓繼偉.深化財(cái)稅體制改革 完善公共財(cái)政體制[J］.中國(guó)投資，2005(8):53-54.