美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗啟示

□文/武甲曉

（周口師范學院 河南·周口）

美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗啟示

□文/武甲曉

（周口師范學院 河南·周口）

養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟時代特有的概念。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已形成非常成熟的體系。因此，總結美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，對于我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)頗具借鑒意義。

美國；養(yǎng)老地產(chǎn)；經(jīng)驗；啟示

原標題：美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗與啟示

收錄日期：2011年10月27日

伴隨著中國政府對房地產(chǎn)市場的一輪又一輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場似乎在一夜之間輝煌不再。在這種背景下，被稱為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新名詞走進了人們的視野。養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟時代特有的概念，它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)這一商業(yè)主題。由于早在上世紀六十年代末，美國已進入老年型社會。因此，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)早在上世紀六七十年代就開始走上歷史舞臺。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)如今已形成非常成熟的體系?？偨Y美國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)頗具借鑒意義。

一、美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)驗

1、政府支持是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。在美國，老年住宅的建設在質量和數(shù)量上都超過了其他國家，除了良好的市場運作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，養(yǎng)老的支付來源是整個養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)運行的關鍵。在美國，養(yǎng)老金是人們養(yǎng)老的主要支付來源。美國現(xiàn)有的養(yǎng)老金計劃分為三大板塊，分別為政府強制性養(yǎng)老金計劃、雇主養(yǎng)老金計劃和個人儲蓄養(yǎng)老金計劃。這一養(yǎng)老金計劃為美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構建了一個穩(wěn)定高效的金融體系。此外，政府在老年住宅與老年社區(qū)的開發(fā)上提供優(yōu)惠，重視吸引私人企業(yè)投資經(jīng)營。政府的管理和配套政策措施也為老年住宅的發(fā)展提供堅實的基礎。

2、按需開發(fā)不同類型的老年住宅模式。在美國，專家認為理想的老年人居住建筑應該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化進程。他們依據(jù)老年人所需社會服務支援的程度，來劃分老年人居住建筑的模式。日前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年社區(qū)。獨立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。老年公寓則一般分為自住型、陪護型和特護型三種類型。老年社區(qū)大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務的配套設施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。

3、體現(xiàn)人性化設計理念。美國在老年住宅設計和管理上非常重視人文關懷。在老年住宅的設計和建造等方面，充分考慮到了老年人的生理及心理特點，既方便其使用，又不至于使其感到孤獨和無用。這里僅舉一例來加以說明。在美國，有的養(yǎng)老院除有房門外，臥室、衛(wèi)生間都沒有門，有的養(yǎng)老院則是室內(nèi)房間有門但無鎖。這樣設計是為了節(jié)省有時老人在臥室或衛(wèi)生間昏倒又鎖上門時需要破門而入的時間。因為，如果老人昏倒在門旁，破門而入則可能發(fā)生傷害。

4、“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展成熟?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人可以將自己的產(chǎn)權房抵押給銀行、保險公司等金融機構，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務。房主去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。上世紀末，美國不同的州開始嘗試“反式房產(chǎn)抵押貸款”，供年長者養(yǎng)老，取得了一定的成熟經(jīng)驗后，美國議會在2005年通過了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負責制定實施細則并進行審批和管理。該部在網(wǎng)上有詳細的解釋、申請條例、相關規(guī)定等，還有免費咨詢電話，不明白的地方，有專業(yè)工作人員耐心解答。反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、分擔了政府負擔，又可以為銀行等金融機構提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。

5、養(yǎng)老咨詢業(yè)發(fā)達。美國的養(yǎng)老咨詢業(yè)非常發(fā)達，有國家政府的咨詢服務組織，有在市場經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)出的各類大公司、大集團的咨詢服務，也有地區(qū)小公司和個人提供的咨詢服務。就咨詢項目來看，有為國家養(yǎng)老政策提供咨詢；為企、事業(yè)的各類養(yǎng)老項目、工程提供硬件和軟件方面（項目發(fā)展建設、市場開拓、管理經(jīng)營、經(jīng)濟效益等〕提供咨詢；以及為社區(qū)、家庭、個人養(yǎng)老服務需求（服務項目、質量控制、個案管理、居住環(huán)境改善、心理衛(wèi)生保健等〕提供咨詢。美國養(yǎng)老咨詢業(yè)以市場需求為主，服務項目眾多、服務周到，對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的專業(yè)“謀士”作用。

二、美國經(jīng)驗的啟示

美國在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與經(jīng)驗方面相對成熟，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有重要參考意義。借鑒美國的經(jīng)驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結合的模式。政府可以在多種政策上鼓勵和扶植私人和企業(yè)開發(fā)老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面可以給予一定的優(yōu)惠。但政府一定要做到管理有力，要加快出臺和完善相關的法律和法規(guī)，使我國的老年地產(chǎn)健康、有序地快速發(fā)展。同時，政府還應特別重視規(guī)范養(yǎng)老院和護理院的建設和管理。

借鑒美國經(jīng)驗，政府還應積極推進以房養(yǎng)老模式?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為豐富，它是一種由特定機構提供的，以與房地產(chǎn)有關的權益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機構向老年人提供養(yǎng)老費用和服務支撐保證的金融產(chǎn)品。目前，我國社會養(yǎng)老保障體系還不健全，因此以“以房養(yǎng)老”方式將是一個值得探索的重要模式，由于我國老年群體中很多人擁有一套以上房產(chǎn)，以房養(yǎng)老擁有廣闊的市場空間。

老年住宅有別于普通住宅的地方在于，除了設計時要考慮老年人的需求以外，還必須提供額外的服務，如生活服務、醫(yī)療保健服務、文體娛樂服務等。但由于我國普通房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)養(yǎng)老住宅方面缺乏經(jīng)驗，專業(yè)度不夠。因此，未來應該讓專業(yè)化的團隊去從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。普通開發(fā)商在拿地后，可以按常規(guī)開發(fā)普通商品房的部分，將其中的養(yǎng)老住宅交給專業(yè)團隊去開發(fā)，他們再按約定的比例進行收益分成。這樣的專業(yè)團隊一定是囊括養(yǎng)老地產(chǎn)金融、設計、服務等各個環(huán)節(jié)的，不僅提供滿足老年人需求的產(chǎn)品，還要提供后續(xù)的服務。

[1]張際達.究竟什么是養(yǎng)老地產(chǎn)[N].中國建設報，2011.8.31.

[2]溫玉順.揭秘“美式”以房養(yǎng)老[N].北京晚報，2011.10.27.

[3]吳林.規(guī)劃離養(yǎng)老地產(chǎn)有多遠[N].中國房地產(chǎn)報，2011.5.30.

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