小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的理性思索

鄒尚忠

(廣西法官學(xué)院，南寧 530200)

小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的理性思索

鄒尚忠

(廣西法官學(xué)院，南寧 530200)

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的棘手問(wèn)題。法律對(duì)買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力無(wú)明確規(guī)定，政策卻持否定態(tài)度。政策禁止進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房交易指向的是公共利益的保護(hù)，但并非所有類型小產(chǎn)權(quán)房都影響政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力可行進(jìn)行類型化處理。

小產(chǎn)權(quán)房;合同效力;類型化處理

一、現(xiàn)狀尷尬:小產(chǎn)權(quán)房禁而不止

廣義而言，小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上所有房屋的總稱;狹義而言，小產(chǎn)權(quán)房不包括前者建設(shè)在宅基地上農(nóng)民用來(lái)自住的房屋。狹義的小產(chǎn)權(quán)房主要通過(guò)舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、拆遷安置等途徑和形式建成，其建設(shè)數(shù)量、區(qū)域分布都已相當(dāng)龐大，具備了相當(dāng)深刻的社會(huì)影響力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年下半年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)66億平方米，城鎮(zhèn)大產(chǎn)權(quán)房面積120億平方米，全國(guó)總建筑面積320億平方米，小產(chǎn)權(quán)房占總建筑面積20%以上。如每戶以100平方米計(jì)則解決約6 600萬(wàn)戶業(yè)主家庭的居住問(wèn)題。2007年，我國(guó)戶均人口約3．39人，按此計(jì)算，小產(chǎn)權(quán)房解決近2．24億即約占全國(guó)民眾17%的居住問(wèn)題。在深圳，城中村的住房面積占深圳全部住宅的49%;在通州區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房占全部住房面積已超過(guò)50%［1］。不言而喻，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)遍地開花。尷尬的是，小產(chǎn)權(quán)房供銷兩旺，禁而不止，頗有愈演愈烈的趨勢(shì)，實(shí)質(zhì)處于政策與現(xiàn)實(shí)處境分裂的尷尬局面。

二、司法困惑:小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力之爭(zhēng)

現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力并未作出明確規(guī)定，但政策持否定態(tài)度，民法理論界和司法實(shí)務(wù)界也存在截然相反的兩種聲音，小產(chǎn)權(quán)房糾紛已經(jīng)成為了全國(guó)性的司法難題①鑒于小產(chǎn)權(quán)處理的艱難棘手性，一些法院采取不予受理的回避態(tài)度。參見:《小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)糾紛成最大問(wèn)題，目前法院已不再受理》，載 http://gz．lanfw．com/htmls/news/10/9370．html，于2012 年4 月26 日訪問(wèn)。。

(一)法不禁止即屬自由—有效②溫州市中級(jí)人民法院組織的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市法院系統(tǒng)的大多數(shù)法官認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣有效。也有學(xué)者認(rèn)為:使用建設(shè)用地建小產(chǎn)權(quán)房，一方面，未增加建設(shè)用地?cái)?shù)量，不妨害對(duì)耕地的保護(hù)，與我國(guó)土地用途管制制度不沖突;另一方面，使用農(nóng)村建設(shè)用地建小產(chǎn)權(quán)房，是土地集約利用、提高利用率的一種有效方式，它不僅提高了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住條件，增加了農(nóng)民收入，推動(dòng)了農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)，而且沒(méi)有違背我國(guó)規(guī)制農(nóng)村土地的法律，符合《土地管理法》編制土地利用總體規(guī)劃應(yīng)按照提高土地利用率的原則。參見董晶晶:《小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象之法律解析》，載http://www．civillaw．com．cn/article/default．a(chǎn)sp?id=38454，于2012年4月6日訪問(wèn)。

該觀點(diǎn)認(rèn)為，在不考慮其他影響合同效力的情況下，集體外人員購(gòu)買建設(shè)在農(nóng)民集體土地上的房屋，應(yīng)認(rèn)定合同有效。主要理由是:其一，公民個(gè)人對(duì)其擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，受法律的保護(hù)，有權(quán)將其以諸如出賣、互易、贈(zèng)與等合法的方式處分。其二，法院認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，非以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國(guó)法律、行政法規(guī)并沒(méi)有禁止買賣集體土地上的私有房屋的規(guī)定。按照“法不禁止即屬自由”的理念，所有者原則上應(yīng)當(dāng)可以出賣個(gè)人房屋，購(gòu)買者應(yīng)當(dāng)包括本村村民和城市居民在內(nèi)的其他人。其三，認(rèn)定合同無(wú)效會(huì)大大降低法院判決的法律效果和社會(huì)效果。司法實(shí)踐中很多法官也持相同觀點(diǎn)，在買受人為城鎮(zhèn)居民的一些糾紛中，一些法院判決認(rèn)定買賣行為是有效的，并且此類判決呈逐年上升趨勢(shì)［2］。

(二)違反法律法規(guī)等規(guī)定—無(wú)效

1．違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。首先，違反了《土地管理法》第62條第四款、第63條的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條第(五)項(xiàng)規(guī)定，該合同無(wú)效。其次，違反《物權(quán)法》第153條的規(guī)定。該條的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”不僅指國(guó)家法律規(guī)定，也包括國(guó)家行政法規(guī)和國(guó)家行政規(guī)章，國(guó)務(wù)院發(fā)布的文件屬于國(guó)家有關(guān)規(guī)定的范疇，目前國(guó)務(wù)院的文件認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房不合法，買賣合同無(wú)效。

2．合同違反了國(guó)家政策的規(guī)定。法律未規(guī)定而國(guó)家政策有規(guī)定的，應(yīng)適用國(guó)家政策裁判。國(guó)家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者地上建筑物，因此此類合同為無(wú)效合同。

3．損害社會(huì)公共利益。地方法規(guī)及規(guī)章雖不能作為合同效力判斷的依據(jù)，但對(duì)其旨在保護(hù)國(guó)家和社會(huì)公共利益條款的違反，可以損害國(guó)家和社會(huì)公共利益為由，依《合同法》第52條第(四)項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)合同無(wú)效。

(三)合同效力的觀點(diǎn)的評(píng)析

1．有效說(shuō):從唯美角度出發(fā)，主張小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)，不違反《物權(quán)法》和《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定，有利于保護(hù)買受人利益等，值得肯定。然從司法實(shí)務(wù)角度看，籠統(tǒng)地認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，會(huì)導(dǎo)致判決結(jié)果與國(guó)家政策相抵觸，削弱甚至變相廢止國(guó)家相關(guān)政策。鑒于目前我國(guó)的司法體制和法治環(huán)境，顯然不能懷有整個(gè)法院系統(tǒng)做出不符合國(guó)家政策判決的期望。

2．無(wú)效說(shuō)。很明顯，宣判合同無(wú)效能夠與現(xiàn)行國(guó)家政策保持一致，與當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度保持一致，但法律效果和社會(huì)效果都不夠理想。現(xiàn)對(duì)每一種無(wú)效理由存在缺陷分析如下:

第一，以違反相關(guān)政策為由認(rèn)定合同無(wú)效，不符合《合同法》第52條第(五)項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第4條的規(guī)定。

第二，以違反《土地管理法》第62條第四款的規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效，也不符合該規(guī)定的本意。此規(guī)定僅僅表明一戶村民只能擁有一處宅基地，禁止將住房出賣、出租之后再申請(qǐng)宅基地，增加宅基地的絕對(duì)數(shù)量?！锻恋毓芾矸ā返?3條的立法目的在于維持我國(guó)農(nóng)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民生存之本和國(guó)家糧食供應(yīng)，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。建設(shè)行為合法的小產(chǎn)權(quán)房的用地本身就是建設(shè)用地，小產(chǎn)權(quán)房交易后主體的變更并不會(huì)導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)的變更。從文義解釋而言，第63條并不是禁止將合法建造的房屋及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不是禁止村民出賣其擁有的房屋。其禁止的僅僅是將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?？梢姡摋l款不能用來(lái)調(diào)整土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，不屬于《合同法》第52條第(五)項(xiàng)中表述的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的情形。

第三，以違反《物權(quán)法》為由認(rèn)定合同無(wú)效，有違立法本意。盡管《物權(quán)法》第153條中的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”含義不甚明確，其確切的外延仍難被清晰地界定，但從《物權(quán)法》起草過(guò)程來(lái)看，其立法原意是維持現(xiàn)有法律法規(guī)有關(guān)集體土地使用權(quán)的規(guī)定?，F(xiàn)有法律法規(guī)未設(shè)有宅基地轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，因《物權(quán)法》該引用性規(guī)定而將國(guó)務(wù)院文件的效力視同于法律或行政法規(guī)，與《立法法》的意旨不合。

第四，以合同違反了國(guó)家政策的規(guī)定為由認(rèn)定合同無(wú)效，社會(huì)效果不是太理想①例如，北京宋莊畫家村案的判決結(jié)果遭致了很大的批判。2002年，畫家李玉蘭以4．5萬(wàn)元購(gòu)買北京宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的一套院落。但宅基地使用證無(wú)法“過(guò)戶”，只在變更欄注明“房屋出售給李玉蘭使用”。2006年底，馬海濤向法院提起訴訟，要求撤銷合同并收回房屋。通州區(qū)法院宋莊法庭一審判決房屋買賣協(xié)議無(wú)效，判令馬海濤向李玉蘭支付93 808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。李玉蘭不服提出上訴，二審法院維持原判。法院同時(shí)認(rèn)定造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。學(xué)者認(rèn)為這種“無(wú)效判決、有效處理”的辦法明顯存在法律漏洞，有損法律的統(tǒng)一與權(quán)威。。一方面，認(rèn)定合同無(wú)效，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房買受人無(wú)其他房屋時(shí)，往往會(huì)導(dǎo)致其無(wú)房可住，讓這類買受人在這個(gè)房?jī)r(jià)高漲、保障房不完善的時(shí)代飽受居住上的困境和壓力，增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。另一方面，允許房屋出售人因房?jī)r(jià)暴漲而主張合同無(wú)效并收回房屋，容易助長(zhǎng)出售人受房?jī)r(jià)上漲的利益驅(qū)動(dòng)，惡意利用合同無(wú)效抗辯去謀取利益、逃避責(zé)任的情況，嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用，無(wú)異于在這個(gè)本來(lái)就充滿誠(chéng)信危機(jī)的社會(huì)肌體上灑下一把粗鹽。

第五，以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定合同無(wú)效，有無(wú)限擴(kuò)大公共利益涵蓋之嫌。損害公共利益確實(shí)構(gòu)成對(duì)公民權(quán)利限制的理由，這無(wú)疑具有法律根據(jù)和道德依據(jù)。依《合同法》第52條第(四)項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)合同無(wú)效，確實(shí)能彌補(bǔ)法律適用上邏輯上的障礙，至少在解釋論上不存在不周延的嫌隙。但公共利益的外延自始難于界定，是否所有的小產(chǎn)權(quán)房真的都有損于公共利益，農(nóng)民權(quán)益是否常常要在所謂的“公共利益”面前失聲，成為種種打著“公共利益”旗號(hào)的行為的犧牲品，是一個(gè)值得進(jìn)一步探討和商榷的問(wèn)題。

唯美的裁判要認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同全部有效，但現(xiàn)實(shí)無(wú)形的張力又不得不考慮認(rèn)定買賣合同無(wú)效。在理想和現(xiàn)實(shí)之間，司法裁判陷入兩難境地:保持嚴(yán)格適用法律、維護(hù)社會(huì)公序良俗還是保持司法導(dǎo)向和國(guó)家政策不相沖突?兼顧法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，有時(shí)對(duì)司法而言是一個(gè)十分棘手的問(wèn)題。司法實(shí)踐中，不管是有效認(rèn)定或無(wú)效判決，都無(wú)疑存在某種不夠理想的遺憾，司法說(shuō)理需要有更加充分的法理支持和立法文本的強(qiáng)化。

三、路徑選擇:小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的再思考

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力真的統(tǒng)統(tǒng)有效或者無(wú)效嗎?國(guó)家政策是否真的要將小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)“未婚媽媽生下的寶寶”一棒子打死?②2008年10月22日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在新聞發(fā)布會(huì)上表示，“‘小產(chǎn)權(quán)房’違法，絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購(gòu)買了‘小產(chǎn)權(quán)’房的消費(fèi)者，國(guó)家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。很多消費(fèi)者購(gòu)買的時(shí)候，他不可能對(duì)國(guó)家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺(jué)得便宜就買了，對(duì)這些人的合法利益，政府是要給予保護(hù)的?！庇袑W(xué)者認(rèn)為，隨著社會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房及其買賣行為的關(guān)注升溫，首次提出要保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買消費(fèi)者的合法權(quán)益，從禁止到有限保護(hù)，政策漸趨放松，政策制定者正徘徊于“守成”與“革新”之間，試圖進(jìn)行政策選擇上的全面考量。參見陳耀東，吳彬:《“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決》，載《法學(xué)論壇》，2010年第1期，第15頁(yè)。不妨先分析一下國(guó)家政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控目標(biāo)。

(一)國(guó)家政策的目標(biāo)分析

小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型期城市化進(jìn)程中的多重矛盾的核心。土地的重要性與我國(guó)的特殊國(guó)情聯(lián)系密切，我國(guó)人口眾多，而農(nóng)業(yè)人口所占的比重很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡明顯，城鄉(xiāng)差距尤為突出。土地——耕地——糧食這是一個(gè)關(guān)系國(guó)民生計(jì)的大問(wèn)題，任何一個(gè)制度的重構(gòu)都要把這一點(diǎn)放在首位考慮。國(guó)家政策三令五申禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，主要是基于三個(gè)目標(biāo):其一，保護(hù)耕地持有量;其二，保護(hù)糧食安全;其三，保護(hù)農(nóng)民有所可居。政策禁止小產(chǎn)權(quán)房的效力層級(jí)雖不及法律效力，但其指向是社會(huì)公共利益，同樣不可違反。因法律的滯后性，轉(zhuǎn)型社會(huì)往往是先通過(guò)政策調(diào)整一些社會(huì)關(guān)系。關(guān)鍵問(wèn)題是，當(dāng)前對(duì)集體土地的認(rèn)識(shí)過(guò)于籠統(tǒng)，一再?gòu)?qiáng)調(diào)土地的資源屬性和社會(huì)穩(wěn)定功能，忽略了土地的財(cái)產(chǎn)功能，將建設(shè)用地在財(cái)產(chǎn)屬性上與耕地、基本農(nóng)田的資源屬性同質(zhì)化。換句話說(shuō)，建設(shè)在不同性質(zhì)土地上的小產(chǎn)權(quán)房是否都關(guān)系公共利益?顯然，不同性質(zhì)土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律關(guān)系顯然不同。建設(shè)在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房涉及的是宅基地能否自由流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，建設(shè)在農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地上的小產(chǎn)權(quán)涉及的是該類用地是否能夠建設(shè)住宅的問(wèn)題。涉及的法律關(guān)系不同，政策調(diào)控的目標(biāo)就存在差異。將二者統(tǒng)而言之，既不利于保護(hù)農(nóng)用地，也不利于建設(shè)用地、未利用地的財(cái)產(chǎn)功能的發(fā)揮。如不影響政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，不影響國(guó)民生計(jì)，將小產(chǎn)權(quán)房適度合法化，做類型化處理應(yīng)該是可行的。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的類型劃分

目前，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生方式主要有三種:村民將自家宅基地上房屋出售;村集體集約各村民宅基地建房并將多余住宅部分出售;房地產(chǎn)商從村集體處變相獲得農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售。根據(jù)建房行為是否合法，可以將小產(chǎn)權(quán)房分為建房行為合法的小產(chǎn)權(quán)房和建房行為不合法的小產(chǎn)權(quán)房。

1．建房行為合法的小產(chǎn)權(quán)房。建設(shè)人依法辦理用地、規(guī)劃和建設(shè)等審批手續(xù)后合法建成的房屋。這類小產(chǎn)權(quán)包括:(1)村民辦理相關(guān)手續(xù)后在自家宅基地上建設(shè)的房屋;(2)村集體集約各村民宅基地后建設(shè)的房屋。該類房屋的突出特點(diǎn)有:其一，建造人因建造行為而原始取得了房屋所有權(quán);其二，房屋原始取得主體限于本集體組織的成員;其三，因申請(qǐng)辦理初始登記，可獲得該類房屋的所有權(quán)證書，且登記屬于宣示登記，并不是創(chuàng)設(shè)登記;其四，房屋具有一定的社會(huì)保障功能。

2．建房行為不合法的小產(chǎn)權(quán)房。建造人違反土地管理法規(guī)，未履行合法審批程序，在集體土地上建造用于居住但不符合土地和建設(shè)規(guī)劃的房屋。這類小產(chǎn)權(quán)房包括:(1)建設(shè)人租用集體建設(shè)用地、未利用地建設(shè)的房屋;(2)建設(shè)人未履行合法審批程序在農(nóng)用地上建設(shè)的房屋;該類房屋的突出特點(diǎn)有:其一，未獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù);其二，建造人不能因建造行為而原始取得房屋所有權(quán);其三，絕大部分以對(duì)外銷售為目的建造;其四，占用基本農(nóng)田和耕地建設(shè)。

從以上分類可以得出一個(gè)結(jié)論:并非所有的小產(chǎn)權(quán)房都是非法建筑，也并非所有小產(chǎn)權(quán)房都不可以轉(zhuǎn)讓。影響小產(chǎn)權(quán)房交易行為效力的因素并非小產(chǎn)權(quán)房本身違法這一原因，另一個(gè)重要原因在于其轉(zhuǎn)讓行為的不符合規(guī)定。前者建房行為是合法的，僅僅在買賣流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上受到政策規(guī)定的某種限制。后者在土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)都存在不合法的情形。在當(dāng)前的社會(huì)現(xiàn)實(shí)和社會(huì)環(huán)境下，一律說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效顯然有失偏頗，而企圖通過(guò)司法途徑給所有類型的小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)合法名分也顯然不現(xiàn)實(shí)。但法院不完全是消極的，在處理案件時(shí)，其也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮一定的能動(dòng)作用，兼顧法律效果和社會(huì)效果，并不斷推動(dòng)法治的發(fā)展。

(三)合同效力的類型化處理

在上述第一種類型的第一種情況，即村民辦理相關(guān)手續(xù)后在自家宅基地上建造的房屋，當(dāng)前政策是容許出售給集體組織內(nèi)符合條件的村民的，這在司法實(shí)踐中也被普遍認(rèn)可。其中主要的原因就在于這種轉(zhuǎn)讓不會(huì)影響耕地?cái)?shù)量、糧食安全、社會(huì)穩(wěn)定等。換句話說(shuō)，這類交易行為不會(huì)影響政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。那么，其他類型的小產(chǎn)權(quán)房買賣是否全部影響到政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)呢?

建房行為合法的小產(chǎn)權(quán)房中，村民辦理相關(guān)手續(xù)后在自家宅基地上建造的房屋能否在村民集體組織外交易呢?基于宅基地使用權(quán)分配制度的旨意，在放開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所需要的社會(huì)條件是否具備，以及放開交易所帶來(lái)的正負(fù)作用還不十分清楚，我們還需要進(jìn)一步研究的情況下，法院理性的選擇只能是采取消極做法，以關(guān)于重大公共利益判定這種交易行為無(wú)效。那么，對(duì)于村集體集約各村民宅基地后建造的小產(chǎn)權(quán)房，其交易行為是否有效呢?現(xiàn)實(shí)中，采用集約宅基地建造房屋，一般都是用宅基地?fù)Q房建造成片高層住宅樓，在滿足村民集中居住以后，村集體出售剩余部分房屋或者村民滿足自住需要后出售額外房屋。筆者認(rèn)為，無(wú)論買受人是不是本集體組織的成員，都不宜認(rèn)定買賣合同無(wú)效。這個(gè)理由十分簡(jiǎn)單，毋庸置疑，這種情況下既不會(huì)損失耕地?cái)?shù)量、影響糧食安全，也不會(huì)造成農(nóng)民無(wú)所居等而影響社會(huì)穩(wěn)定。簡(jiǎn)言之，這類小產(chǎn)權(quán)房不涉及政策指向的公共利益的保護(hù)，政策將其跟其他小產(chǎn)權(quán)房相混同，并禁止轉(zhuǎn)讓，存在不合理性。

建房行為不合法的小產(chǎn)權(quán)房，這類型的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有履行相應(yīng)的審批手續(xù)，不符合規(guī)劃，本身就違反了《土地管理法》第62條第三款的規(guī)定。第一類型小產(chǎn)權(quán)房涉及問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是建設(shè)用地、未利用地不能用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的問(wèn)題，第二類型小產(chǎn)權(quán)房涉及的是嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和重大的國(guó)民生計(jì)問(wèn)題。占用耕地或基本農(nóng)田建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)造成耕地或基本農(nóng)田的大量流失，對(duì)我國(guó)糧食安全會(huì)造成極大的危害，危及農(nóng)民基本生存與保障。從國(guó)家戰(zhàn)略高度來(lái)講，占用農(nóng)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的行為是嚴(yán)重違法行為，一旦蔓延，其負(fù)面示范效應(yīng)將難以控制，后果難以想象。建房行為本身不合法的這類小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，由于合同標(biāo)的物存在違法性，合同應(yīng)當(dāng)自始無(wú)效。

四、利益平衡:小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的處置原則

對(duì)無(wú)效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，在利益分配上應(yīng)避免利益失衡，防止無(wú)效裁判所帶來(lái)的不良社會(huì)導(dǎo)向。若通過(guò)主張買賣合同無(wú)效能獲得巨大利益，就會(huì)誘發(fā)出許多新的社會(huì)矛盾和危機(jī)，這與我國(guó)所倡導(dǎo)的傳統(tǒng)道德相悖，與我們要建設(shè)的和諧社會(huì)格格不入。在將這類合同做無(wú)效的處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面考慮諸如出賣人因土地升值或者拆遷、補(bǔ)償?shù)仍蚨@得的利益，以及買受人目前重置房屋的價(jià)格與原來(lái)購(gòu)買同等條件房屋的價(jià)格之間的差異等各種利益，平衡買賣雙方當(dāng)事人的利益，避免因認(rèn)定合同無(wú)效而導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡。這是一個(gè)總的原則，應(yīng)在這個(gè)原則下，做如下處理:

(一)返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償

根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，一旦合同被確認(rèn)無(wú)效以后，當(dāng)事人雙方因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償。合同無(wú)效后，當(dāng)事人雙方返還財(cái)產(chǎn)的范圍包括原物及孳息［3］。出賣人對(duì)房屋所做的裝修、改建或者翻建、擴(kuò)建，按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理，裝修和改建的按附合在原房屋上處理，翻建和擴(kuò)建的按附合在土地上處理。

(二)賠償損失

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，一旦合同被確認(rèn)無(wú)效以后，有過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此而受到的損失;當(dāng)事人雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。理論上，我們將這種責(zé)任稱之為締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍通常指的是信賴?yán)鎿p失，一般認(rèn)為包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行契約而支出的費(fèi)用以及這兩項(xiàng)費(fèi)用的利息;間接損失指的是受害人失去與第三人訂立同類合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。基于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，合同被認(rèn)定無(wú)效后，出賣人一般不會(huì)失去與他人訂立合同的機(jī)會(huì)，不會(huì)造成間接損失或者僅造成很少的間接損失。而確認(rèn)合同無(wú)效一定會(huì)導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買受人失去與他人訂立其他房屋買賣合同的機(jī)會(huì)，買受人不能獲得因房?jī)r(jià)快速上漲而帶來(lái)的諸多增值利益，顯然會(huì)遭受不小的間接損失。在買受人明知買賣的房屋為小產(chǎn)權(quán)房的情況下，買受人對(duì)合同無(wú)效毋庸置疑也存在一定的過(guò)錯(cuò)。買受人要求出賣人賠償間接損失時(shí)，可以適用與有過(guò)失的規(guī)則，減輕出賣人因合同無(wú)效產(chǎn)生的賠償責(zé)任。為發(fā)揮司法良好的道德導(dǎo)向作用，綜合考慮房屋交付時(shí)間的長(zhǎng)短、房屋本身的重置成本、土地的區(qū)位補(bǔ)償?shù)茸鞒鼍C合評(píng)價(jià)，按照7:3或8:2的比例在出賣人和買受人之間進(jìn)行責(zé)任分配比較合適。

五、結(jié)語(yǔ)

黨的十七屆三中全會(huì)提出了“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的規(guī)劃，這為農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)開了一道口，繼續(xù)推進(jìn)我國(guó)城鄉(xiāng)一體化。當(dāng)然實(shí)現(xiàn)這一遠(yuǎn)大目標(biāo)不可能一蹴而就，需長(zhǎng)期努力和不斷探索。在處理小產(chǎn)權(quán)房買賣的問(wèn)題上，法院應(yīng)該積極發(fā)揮某種積極作用，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，進(jìn)行適度探索與創(chuàng)新。然而，要想小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題真正塵埃落定，最后只能期待立法解決。

［1］張澤穎．小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題反思［J］．中國(guó)住宅設(shè)施，2010，(1)．

［2］魯桂華．北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)——山區(qū)成農(nóng)村房屋買賣合同糾紛多發(fā)地帶［N］．人民政協(xié)報(bào)，2008－12－01．

［3］錢暉，吳永飛．農(nóng)村房屋買賣合同的法律困境及其破解——兼論宅基地使用權(quán)制度的構(gòu)建［C］//萬(wàn)鄂湘．最新民事法律文件解讀．北京:人民法院出版社，2007，(5):197－206．

The Rational Thinking on Legal Problems of Small-scale Property House

ZOU Shang-zhong

With the urbanization process，problem of small-scale property house is growing a hard nut to crack．Law on sale contract of small-scale property house has not been clearly regulated，and policy referring to the protection of public interests has held a negative attitude on it．Because not all types of small-scale property house will influence the realization of the policy target，contracts of small-scale property house may be classified．

small-scale property house;validity of the contract;classification

DF521

A

1008－7966(2012)04－0088－04

2012－04－21

鄒尚忠(1978－)，男，湖南新化人，助理研究員，法律碩士，主要從事民商法、訴訟法研究。

［責(zé)任編輯:劉曉慧］