我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題與對策

□文/張 帆 孫艷平

（石家莊經(jīng)濟學院 河北·石家莊）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)涵及特點

（一）內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運營過程中對房產(chǎn)項目所需要的各種資金進行一定的籌集，籌集之后對籌資款進行項目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對其使用中產(chǎn)生的成本耗費和收入進行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財務(wù)職能。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有別于一般企業(yè)的財務(wù)管理。

（二）特點。房地產(chǎn)行業(yè)作為極具特殊性的資金密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對于企業(yè)資金的管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點使得財務(wù)管理表現(xiàn)出以下幾個主要的特點：一是房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈長、投資周期長、所需的資金量大、中間環(huán)節(jié)多等特點，決定了企業(yè)財務(wù)管理的復雜性和高難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不確定性和風險性高，對企業(yè)財務(wù)人員也提出了更高的要求，迫切需要財務(wù)管理人員提供科學、準確、及時的財務(wù)信息以滿足企業(yè)經(jīng)營決策的需要，最大限度地降低企業(yè)的財務(wù)風險；三是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要處理與投資者、債權(quán)人、工商稅務(wù)部門、居民等之間的財務(wù)關(guān)系，任何一方的財務(wù)關(guān)系處理不當，都會給企業(yè)的經(jīng)營帶來直接負面的影響，使財務(wù)管理的內(nèi)容更加復雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在以下幾個問題：

（一）財務(wù)管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不健全是多年來一直存在的問題。這種制度不健全主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是在房地產(chǎn)企業(yè)運作的最初階段，很多財務(wù)管理工作無據(jù)可依；二是房地產(chǎn)企業(yè)雖然財權(quán)分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開戶；四是資金在管理上盲目運作；五是疏于成本控制，而只是關(guān)注成本核算，財務(wù)部門無法真實和完整地掌握企業(yè)成本支出的詳細情況和來龍去脈；六是私設(shè)企業(yè)“小金庫”或者資金“賬外循環(huán)”。

（二）成本管理方面。從實質(zhì)上看，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所涉及的土地使用權(quán)取得、開發(fā)項目方案設(shè)計、工程招投標管理以及施工過程的成本控制等因素，都會對該房地產(chǎn)項目的成本產(chǎn)生不同程度的影響。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)首先在土地使用權(quán)的競買過程中存在較多的非理性現(xiàn)象，在某些情況下甚至無視競買價格與其實際成本的嚴重偏離；其次，并非價格越高的設(shè)計方案越不可取，其還需結(jié)合技術(shù)指標、銷售前景等因素來進行綜合評定；再次，招投標過程中的中標價格并不等于最終成本，其還應受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項目開發(fā)過程中，只注重工程施工的造價控制，忽視了工程開工前的投資決策階段對造價的控制，忽視了在設(shè)計階段用工程造價管理進行設(shè)計，工程造價管理的各個階段相互脫節(jié)，沒有建立完善細致的工程成本管理體系。

（三）融資管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投入資金量大，占用周期長，資金周轉(zhuǎn)率偏低，更增加了對資金的需求。首先，由于某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策理性化程度不高，其對于融資規(guī)模、融資方式、融資成本、融資時機的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業(yè)自身的融資風險；其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負債率普遍較高。但由于我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資產(chǎn)、信譽名聲等方面的劣勢，銀行從自身利益出發(fā)，通常不愿開展這些房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的門檻，同時目前國家緊縮的宏觀調(diào)控措施也直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大。

（四）財務(wù)觀念方面。房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理重視不夠，財務(wù)人員水平有限。在日益激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理顯得有些落后。一方面房地產(chǎn)企業(yè)管理層對財務(wù)管理的重視程度不夠，直接導致在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理決策、簽訂合同以及招投標時，沒有從財務(wù)管理的角度進行考量；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)顯得不足，不能順應形勢的發(fā)展變化，財務(wù)人員的素質(zhì)迫切需要通過培訓等手段加以提高。這些問題的存在，極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策分析

（一）建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，實現(xiàn)統(tǒng)一的財務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，平衡各層管理者的權(quán)利與責任，明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與科學性。要通過統(tǒng)一的財務(wù)管理實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的資金和成本的監(jiān)控，實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預測、控制、反饋，并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

（二）充分改善成本控制措施，加強全面成本管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應在土地使用權(quán)的競買過程中保持應有的理性，而在取得該地塊的使用權(quán)之后，還要通過與政府的積極交涉，力爭在該地塊土地出讓金的支付比例及時間方面取得更多的優(yōu)惠；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)項目的設(shè)計方案時，應對投資收益與方案成本進行綜合考慮，努力實現(xiàn)項目方案投資收益的最大化；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應以成本控制為目標，對中標企業(yè)合同條款的簽訂保持嚴謹和細致，防止因合同權(quán)責不清而造成雙方日后產(chǎn)生糾紛的可能，從而為企業(yè)自身贏得最大利益。

（三）構(gòu)建多元化的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：1、發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；2、積極進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金；3、要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；4、要主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的實力；5、提高企業(yè)認識，強化資金管理。站在企業(yè)管理的角度，將其落實為制度的形式，貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)各個部門要重視財務(wù)管理，提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。在經(jīng)濟全球化和信息時代，信息的更新變得很快。房地產(chǎn)企業(yè)在這種競爭激烈的環(huán)境下要想贏得生存和發(fā)展，就必須狠抓財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導層和員工都要有加強財務(wù)管理的意識，而不是視財務(wù)管理部門為冷差事，認為這個部門不求有功但求無過就夠了。實際上，戰(zhàn)略性財務(wù)管理對財務(wù)人員素質(zhì)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應當努力提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員除要掌握相應的財務(wù)稅務(wù)知識外，還要學習其他如工程管理、工程結(jié)算、成本控制等知識。房地產(chǎn)企業(yè)可通過“派出去、請進來”的辦法來開展財務(wù)人員的培訓工作，增強他們的職業(yè)責任感，不斷通過加強學習和外部引進等方式，培養(yǎng)高素質(zhì)的財務(wù)管理人員，從而更好地保障企業(yè)財務(wù)安全，為企業(yè)的節(jié)流增效貢獻更大的力量。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，對我國經(jīng)濟社會有著重要意義。在當前我國對房地產(chǎn)業(yè)嚴格管控的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作更為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理迫切需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的戰(zhàn)略性財務(wù)管理。在日益激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長足發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營管理者必須提高意識，真正地使財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具之一，對整體項目實施全方位、全過程的管理，有效控制成本費用。同時，要正視傳統(tǒng)財務(wù)管理存在的各種問題，采取有效措施加以改進和完善，更重要的是要積極適應信息時代對財務(wù)管理的新要求，不斷推動財務(wù)管理工作的科學化、系統(tǒng)化、信息化。只有這樣，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作才能更上一個新臺階。

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